Hugo de Jonge, vergeet de vrije huursector niet

Anderhalf jaar geleden kochten mijn man en ik een nieuw koophuis. Ons rijk rekenend op de flinke –belastingvrije – overwaarde op ons eerste koophuisje deden we in het heetst van de biedstrijd nog een schep bovenop ons eerste bod. En met ons zo velen. Want overbieden is de norm geworden, blijkt uit analyses van RTL. Het is onduidelijk of dit samenhangt met die steeds groter wordende berg aan overwaarde (zie figuur). Maar zonder onze overwaarde was ons eigen bod zeker lager geweest.

Mensen die een eerste huis willen kopen en die het dus zonder overwaarde moeten doen (‘outsiders’) hebben het nakijken. En met grote regelmaat worden manieren bedacht om hun achterstand te verkleinen. Het jongste idee is om de overwaarde van huizenbezitters af te afromen via een belasting op de koerswinst: grofweg het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs. Het is vernieuwend omdat het direct ingrijpt op de positie van doorstromers: het verkleint namelijk de (nu enorme) voorsprong van deze insiders.

Van een heel andere orde zijn alle maatregelen en plannen die ervoor zorgen dat jongeren de hoge prijzen kunnen blijven betalen die huiseigenaren vragen. Denk aan de geschrapte overdrachtsbelasting voor jonge huizenkopers, erfpachtconstructies en maatwerkhypotheken voor duurhuurders. Of aan het recente CDA-plan om gemeenten garant te laten staan voor de studieschuld van starters. Op het eerste gezicht stuk voor stuk sympathieke maatregelen en ideeën. Maar ze houden de hoge huizenprijzen in stand, en maken huizen misschien zelfs wel duurder.

Nog zorgelijker is dat in het prijsgeweld op de koopmarkt de noodzaak tot het ontwikkelen van een betaalbaar alternatief in de vrije huursector volledig lijkt onder te sneeuwen. De nieuwe coalitie komt niet verder dan de aankondiging van een vorm van ‘huurprijsbescherming’ en meer mogelijkheden voor corporaties om nieuwe huizen te bouwen voor het ‘middensegment’.

Maar een van de grootste struikelblokken wordt niet opgepakt: het slopen van allerlei fiscale voordelen voor huiseigenaren. Want niet alleen die koerswinst is onbelast – een winst die notabene deels ontstaat door de door overheden gecreëerde schaarste – in de praktijk krijgen veel huiseigenaren gewoon geld toe van de Belastingdienst. Huiseigenaren moeten weliswaar een bedrag bij hun belastbaar inkomen optellen omdat zij ‘inkomen in natura’ hebben (geen huur hoeven te betalen) maar het voordeel van de hypotheekrenteaftrek is vaak (veel) groter.

Kopen zou niet beter moeten zijn dan huren in de vrije huursector, maar dat is het wel. Want in de vrije huursector loop je die fiscale voordelen dus mis (om nog maar te zwijgen over de hoge huren die nieuwe huurders betalen). Die ongelijke behandeling tussen huren en kopen versterkt niet alleen de toenemende ongelijkheid tussen de haves en havenots maar ook de vraag naar koophuizen. Dat belemmert de ontwikkeling van een volwaardige vrije huursector en resulteert – in deze door schaarste gedomineerde huizenmarkt – in een ongewenste opwaartse druk op de huizenprijzen.

Alle woningmarktplannen van de nieuwe coalitie ten spijt, huren in de vrije huursector is en blijft de komende jaren de inferieure smaak op de woningmarkt. Outsiders die het niet lukt om insider te worden op de koopwoningmarkt en die ook niet terecht kunnen in de sociale huursector blijven daarmee tussen wal en schip vallen.

Eerder verschenen bij RTL Nieuws