Optoppen kan het woningtekort substantieel verminderen

De provincie Zuid- Holland en Rabobank hebben de krachten gebundeld om samen met externe partners het optoppen tot een succes te maken.

“Er ligt in Zuid-Holland, naast alle reguliere woningbouwplannen, een grote potentie voor optoppen”, zegt projectleider Bas Holten van de provincie Zuid-Holland. “Uit onderzoek van de STEC-groep blijkt dat er ruimte is voor minimaal 28.800 woningen op bestaande bebouwing, waarvan twee derde op corporatie- en een derde op VvE-gebouwen. Daarmee zouden we een aanzienlijk deel van de provinciale woningopgave kunnen realiseren.” De grootste mogelijkheden voor deze vorm van bouwen liggen volgens Holten bij de naoorlogse wijken. “Daar staan flatgebouwen waarop één of twee extra woonlagen goed zouden passen. Je hebt bovendien geen issues met grondposities en geen last van knellende stikstofregels. Wij zijn ervan overtuigd dat optoppen het woningtekort substantieel kan verminderen.”

Casper Holl, coöperatief directeur van de regio Leiden-Haaglanden van Rabobank, ziet veel kansen voor optoppen bij koopappartementen met een vereniging van eigenaren (VvE). “Voor VvE’s wordt het steeds moeilijker om forse investeringen in verduurzaming te doen. Maar als zij hun dak verkopen aan een projectontwikkelaar, ontstaat er een win-winsituatie. Je realiseert op een laagdrempelige manier extra woningen. Bovendien krijgt een VvE – door de verkoop van het dak – de financiële armslag om het gehele complex te verduurzamen en te renoveren. Met een structureel lager energieverbruik, en dus lagere woonlasten, tot gevolg.”

Wel ligt er een uitdaging bij de financiering van optoppen door VvE’s, stelt Holten. “Het optoppen zal uiteindelijk een bron van inkomsten zijn voor de gemeenschap, maar de bouwkosten zullen wel moeten worden gefinancierd. Op dit moment is er geen product op de markt waarmee bij geldverstrekkers een hypothecair krediet kan worden verkregen. Een van de projecten die door de provincie Zuid-Holland wordt ondersteund, richt zich op dit knelpunt.”

Daarnaast is optoppen ook voor woningcorporaties erg interessant, stelt Holten. “Door het realiseren van een extra woonlaag voegen zij woningen toe aan het betaalbare segment. Met de opbrengsten van het optoppen kunnen zij bovendien het gehele complex verduurzamen, waardoor de waarde van het bezit stijgt.”

Holl en Holten wijzen er tevens op dat er nog andere maatschappelijke winstpunten van optoppen zijn. “Bij de verduurzaming en renovatie van het oorspronkelijke gebouw, kunnen ook andere aanpassingen worden gedaan. Zo kan er bijvoorbeeld een lift worden geplaatst. Dat zorgt ervoor dat het pand levensloopbestendig wordt, waarbij er verschillende woonmogelijkheden ontstaan voor verschillende generaties. Dat draagt dan weer bij aan de leefbaarheid en sociale cohesie in de wijk. Vergeet daarbij ook niet de boost die extra woningen kunnen geven aan de lokale wijkeconomie: de bakker, slager en supermarkt. De toegevoegde waarde van optoppen is mogelijk dus nog groter dan alleen het realiseren van nieuwe woningen en het verduurzamen van bestaande woningen.”

Maar innovatie gaat niet vanzelf, weet Holten. “Iedere ontwikkeling brengt uitdagingen met zich mee. Dat geldt ook voor het optoppen. Zo duurt goedkeuring van de bouwconcepten door het Rijk nog lang. Verder is er een beperkt aantal bouwbedrijven die dit kan realiseren. En misschien nog wel de belangrijkste uitdaging: het geloof dat optoppen echt een serieuze optie is. Via goede communicatie moeten we dat tussen de oren zien te krijgen.”

Die onbekendheid met optoppen speelt volgens Holl ook bij VvE’s. “Bij Rabobank hebben we VvE’s die bij ons bankieren. Met enkele daarvan willen we heel graag pilots gaan doen. En vervolgens willen we de goede voorbeelden uit onze regio breed delen, zodat het zich als vanzelf verder verspreidt.” Daarnaast heeft Rabobank veel expertise op juridisch en financieel vlak en op het terrein van biobased bouwen, zegt Holl. “Met die kennis kunnen we elkaar helpen. We zijn heel blij dat we vanaf het begin af aan met de provincie om tafel zitten.” Hij benadrukt dat voor de bank niet de korte termijn, maar het langetermijnperspectief voorop staat. “Als bank willen wij onze bijdrage leveren aan de maatschappelijke opgaven om meer betaalbare woningen te realiseren en tevens bestaande woningen te verduurzamen.”

Het is ook de inzet van de provincie Zuid-Holland om van het optoppen een succes te maken, zegt Holten. “We hebben voor woningbouwcorporaties een uitgebreide toolbox beschikbaar. Zoals een quickscan om te kijken of een pand geschikt is. We kunnen een business case laten doorrekenen en er is een interessante subsidieregeling. Tevens is er een serious game ontwikkeld, die ingezet kan worden om het gesprek tussen alle betrokkenen op gang te brengen, met name tussen bewoners van het ‘gastgebouw’, de corporatie en de gemeente.” De projectleider is erg blij dat ook Rabobank een actieve rol speelt. “Niet alleen heeft Rabobank als de grootste hypotheekverstrekker een link met VvE’s. De bank heeft bovendien veel kennis die bij ons als provincie niet vanzelfsprekend aanwezig is.”

“Voor Rabobank is Zuid-Holland een pilotregio voor het optoppen”, besluit Holl. “Maar het is onze intentie om uiteindelijk in heel Nederland ermee aan de slag te gaan. Het is immers een prachtige kans om zowel te investeren in duurzaamheid als in nieuwe woningen. En daarmee pakken we twee grote maatschappelijke vraagstukken in één keer aan.”