Getransformeerd vastgoed levert een substantiële bijdrage aan woningbouw

Jarenlang stond de oude Meelfabriek er in Leiden verlaten bij. Maar inmiddels is het complex omgetoverd tot hotspot aan de rand van het Leidse centrum. “Toen onze directeur Ab van der Wiel de Meelfabriek kocht, werd hij door velen voor gek geklaard”, vertelt technisch directeur Ed Zwart van Van der Wiel Bouw. “Iedereen zei: wat moet je daar in vredesnaam mee? Maar Ab was geïnspireerd door wat hij in New York had gezien. Daar waren oude gebouwen in het Meatpacking District omgetoverd tot fantastische woon- en werkplekken.”

En dat is precies wat Van der Wiel Bouw nu ook met de Meelfabriek heeft gerealiseerd: een bruisende plek waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. “Het terrein van de Meelfabriek beslaat meer dan 50.000 vierkante meter en was daarmee een behoorlijk uitdagend project”, zegt Zwart. “Maar ik ben apetrots op het resultaat wat we hebben bereikt. In verschillende gebouwen komt een divers aanbod van woningen: van sociale huur, sociale koop tot luxe koopwoningen. Maar er komen ook winkels, horeca, een hotel en een Spa & Wellness met een zwembad dat uitkijkt over de Singel. Die mix aan functies zorgt ervoor dat er zowel overdag als ’s avonds een levendige sfeer is.”

“Het is belangrijk dat dit soort monumentale gebouwen als de Meelfabriek behouden blijven”, zegt Sylvia Pijnenborg, directeur van BOEi, een non-profitorganisatie die zich door het hele land bezighoudt met het restaureren en herbestemmen van cultureel erfgoed. “Mensen voelen zich prettiger in een omgeving die historie uitstraalt. Het maakt echt verschil of je in een oude stad of in een Vinex-wijk rondloopt. En dus is het van belang om monumentale panden te behouden én een nieuwe bestemming te geven.” Daar komt bij dat we in Nederland een grote woningbouwopgave hebben, benadrukt ze. “Jaarlijks worden er zo’n 10.000 woningen gerealiseerd via transformatie. Op een nieuwbouwproductie van 60.000 tot 70.000 woningen per jaar is die bijdrage substantieel. We hebben transformatiebouw gewoon hard nodig in het licht van de woningbouwopgave.”

Bovendien zijn er nog andere maatschappelijke pluspunten van transformatiebouw. “Transformatiebouw is duurzamer dan nieuwbouw”, zegt Ed Zwart van Van der Wiel Bouw. “Het kost simpelweg minder energie. Je hoeft geen sloopafval af te voeren of te hergebruiken. En je hoeft ook geen nieuwe bouwmaterialen te produceren, omdat het gebouw er al is.” Daarnaast zijn er volgens Sylvia Pijnenborg van BOEi nog andere voordelen. “Stikstof hindert nu vaak nieuwbouw. Maar deze historische panden staan er al. Dus is transformatie makkelijker te realiseren dan nieuwbouw.” Bovendien fungeert transformatiebouw vaak als ‘aanjager voor gebiedsontwikkeling’, zegt ze. “Mensen willen er graag wonen en de locaties zijn ook zeer gewild bij bedrijven uit de creatieve sector. Dat geeft een nieuwe impuls aan het gebied eromheen.” Een mooi voorbeeld daarvan is de Utrechtse Cereol-fabriek die BOEi heeft gerealiseerd, zegt Pijnenborg. “Het was een leegstaande fabriek met junks. Nu is de fabriek een bruisend middelpunt van de wijk. Met horeca, een theater, een bibliotheek, een school en een buitenschoolse opvang.”

Maar er zijn niet louter voordelen. Het voornaamste nadeel: transformatiebouw is duur. Zwart: “Bij nieuwbouw zijn de stichtingskosten 2.500 tot 3.000 euro per vierkante meter. Bij transformatiebouw ligt dat op 4.000 tot 5.000 euro per vierkante meter. Financieel gezien is het dus een grote uitdaging.” Pijnenborg kent dat probleem als geen ander. “Je moet ergens de ‘min’ zien op te lossen. Als BOEi hebben we de afgelopen 30 jaar veel expertise opgebouwd en adviseren we gemeenten en andere partijen op dat vlak.”

Die ‘min’ kan op verschillende manieren worden opgelost, legt ze uit. “Bijvoorbeeld door het inzetten van transformatie- of verduurzamingssubsidies. Door een functie in de gebouwen onder te brengen die wél voldoende geld oplevert. Of door een dergelijk project te combineren met nieuwbouw. Wat daarbij helpt, is dat grote partijen als BPD, VolkerWessels, Dura Vermeer, Green Real Estate, TBI en AM Wonen aandeelhouder van BOEi zijn. Zij ontvangen overigens geen dividend, maar investeren vanuit het oogpunt van maatschappelijk verantwoord ondernemen.” Verder is het bij transformaties belangrijk dat de monumentale waarde gerespecteerd wordt en dat je weet je weet wat je wel en niet kunt doen, benadrukt Pijnenborg. “Ook op dat punt hebben wij als BOEi veel kennis in huis. Daarnaast hebben we nauwe contacten met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, die subsidie verleent voor cascorestauratie. En bijvoorbeeld ook met de Stichting Behoud en Herbestemming Religieus Erfgoed, die fondsen werft voor herbestemming van religieus erfgoed. En ook de Vrienden van BOEi houden zich bezig met fondsenwerving.”

“Als Rabobank willen wij met onze kennis, met ons zakelijke netwerk en met financiering een bijdrage leveren aan de maatschappelijke problematiek van het woningtekort”, zegt Maurice Mooiman, manager Grootzakelijk bij de bank. Door herbestemming van bestaand vastgoed kunnen we een groot verschil gaan maken. Rabobank wil daarvoor zijn nek uitsteken.” Daarbij gaat het zeker niet alleen om grootschalige projecten à la de Leidse Meelfabriek of de Cereol-fabriek, stelt hij. “Je moet ook denken aan herbestemming van kerken, kleiner industrieel erfgoed en agrarisch erfgoed, zoals bijvoorbeeld bollenschuren.” Een mooi voorbeeld daarvan is het project ‘Gewoon Wonen’, dat Rabobank ondersteunde, vertelt accountmanager Martijn Cranendonk. “In een voormalig KPN-gebouw zijn op initiatief van een aantal ouders 12 sociale huurwoningen gerealiseerd. Die woningen zijn bedoeld voor jongeren met een autistische stoornis die 24 uur per dag zorg nodig hebben. Om het project rendabel te maken, zijn 15 woningen op de markt verkocht. Zo hebben we er een gezonde businesscase van kunnen maken.”

“Ik vind het zeer te waarderen dat Rabobank onlangs in de Leidse Meelfabriek een netwerkbijeenkomst over het revitalisatie van cultureel erfgoed heeft georganiseerd”, besluit directeur Pijenborg van BOEi. “Rabobank is een grote speler met een enorm netwerk en een groot klantenbestand. Daardoor kan de bank een wezenlijke rol spelen bij het creëren van draagvlak voor de transformatie van cultureel erfgoed. Door met concrete voorbeelden te laten zien wat er allemaal mogelijk is. Maar vooral: dat we laten zien dat – als je het maar wilt – het ook echt kan!