If you do what you did, you get what you got

Deze maand: Hoe tijdelijk is 30 jaar?

Elke maand delen woningmarktanalist Hans-Hugo en projectmanager Sanne met elkaar een vraag of inzicht die ze tegenkomen in hun werk bij flexwoonproject Rabo SmartBuilds. Rabobank wil met deze start-up in 10 jaar tijd 12.000 modulaire middenhuur woningen in heel Nederland bouwen.

Hey Sanne,

Veel gemeenten willen graag flexwonen, maar dan maximaal 10 of 15 jaar. Meer lijkt politiek niet haalbaar. Alleen is 15 jaar financieel niet haalbaar. Om een project met kwalitatief hoogwaardige tijdelijke woningen rond te kunnen rekenen, heb je eigenlijk 30 jaar nodig. Ik snap wel dat mensen daarvan schrikken -want 30 jaar is best lang- maar toch moeten we er maar aan wennen.

In de eerste plaats wil een exploitatietermijn van 30 jaar niet zeggen dat woningen ook 30 jaar op één plek staan. Ze kunnen tussentijds best verplaatst worden. (Okay, één keer, want vaker wordt te duur). Veel sceptici wijzen erop dat veel ‘tijdelijke’ huizen in praktijk helemaal nooit verdwijnen. Daar zijn inderdaad wel voorbeelden van, maar de meeste tijdelijke woningen zijn gewoon verdwenen hoor (en daardoor blijkbaar ook vergeten). En trouwens: die paar ‘tijdelijke woningen’ die permanent werden, waren blijkbaar het behouden waard, bijvoorbeeld vanwege cultuur-historische waarde (!). Maar het blijven uitzonderingen. Tijdelijke woningen zijn tijdelijk. Ook al is dat 30 jaar.

Dertig jaar stelt natuurlijk wel eisen aan de kwaliteit. Niet alleen van de woningen zelf (die sowieso aan het bouwbesluit voor permanente woningen moeten voldoen), maar ook aan hun stedenbouwkundig ontwerp en ruimtelijke inpassing. Maar pas wel op dat we hierbij niet dezelfde kwaliteitseisen hanteren als bij permanente woningen. Dat vraagt te veel maatwerk en kost te veel geld en tijd. HET argument voor tijdelijke woningen is nu juist snelheid. Die snelheid is nodig omdat NU honderdduizenden mensen geen huis of onverantwoord hoge woonlasten hebben. Dat schreeuwende woningtekort lossen we met permanente woningbouw en reguliere ontwikkelingsprocessen -inclusief hun stedenbouwkundige ontwerpen- niet snel op.

Dus laten we het zo mooi mogelijk maken, zonder snelheid te verliezen. Dan hebben duizenden huishoudens snel een betaalbaar thuis. En als het dan toch tegenvalt: na uiterlijk 30 jaar zijn ze weer verdwenen.

Groeten, Hans-Hugo

Dag Hans-Hugo,

Ik snap wel waarom mensen hun wenkbrauwen optrekken als ze horen dat er 30 jaar nodig is, om de exploitatie rond te krijgen voor tijdelijke woningbouw. Voor omwonenden is 30 jaar een groot deel van hun leven. Maar die duur heeft alles te maken met de huidige grondprijzen, materiaalprijzen en krapte op de arbeidsmarkt. En met de kwaliteit waar de tijdelijke woningbouwsector voor wil staan. De afvalberg van de toekomst creëren met goedkope wegwerpwoningen is het laatste wat we willen. Ook bij Rabo SmartBuilds kiezen we daarom voor kwalitatief hoogstaande woningen, die voldoen aan alle eisen waar ook permanente woningen aan voldoen. Die ruim zijn, zodat een single zorgeloos verliefd kan worden en er ook nog zijn of haar eerste kindje kan krijgen. Daarnaast willen we de huren zo laag mogelijk houden. Helaas, als je deze smakelijke ingrediënten in een pan gooit, kookt hij snel over, in deze tijden van schaarste. De oplossing; het vuur op een lager pitje zetten, om in de beeldspraak te blijven. Wat ik ermee bedoel; rendement behalen op deze opkomende nieuwe manier van ontwikkelen is een uitdaging en daar moeten we eerlijk over zijn. Kwalitatieve tijdelijke woningbouw is niet goedkoop. Anders had de sector allang vleugels gekregen. Maar het is wél een oplossing om snel meer betaalbare, duurzame woningen te bouwen. Precies wat we nu nodig hebben.

Eigenlijk vind ik de discussie irrelevant en vind ik het zelfs onbegrijpelijk dat er niet veel grootschaliger wordt ingezet op een flexibele woningschil. We weten allemaal dat een deel van Nederland onder NAP ligt en op een dag zal moeten worden teruggegeven aan het water. Waarom wordt daar überhaupt nog permanent gebouwd? Volgens mij moeten we totaal anders gaan kijken naar woningbouwlocaties. Woningen kunnen overal van permanente kwaliteit zijn, maar maak de ondergrond flexibel. Hans-Hugo, hoe permanent is permanent nog, gezien onze klimaattoekomst en onzekere demografische ontwikkelingen? Is uiteindelijk niet alles maar tijdelijk?

Groeten, Sanne