Ook dit jaar dubbele groeicijfers huizenmarkt ondanks toegenomen onzekerheid

Huizenprijsgroei trekt nog steeds aan

Nog nooit stegen de huizenprijzen zo hard. In januari 2022 lag de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS maar liefst 21,1 procent hoger dan in dezelfde maand een jaar eerder (figuur 1). Daarmee is het vorige record, uit februari 2000, ruimschoots overtroffen. Toen groeiden huizenprijzen op jaarbasis met 20,1 procent. Ook op maandbasis was de stijging van 3,1 procent de hoogste die het CBS sinds de introductie van de prijsindex in 1995 heeft gemeten.

Hoewel makelaars al enige tijd een afnemend aantal bezichtigingen melden, blijven de huizenprijzen dus ongenadig hard stijgen. In euro’s werd een gemiddelde verkochte koopwoning tussen januari 2021 en januari 2022 naar schatting maar liefst 75.000 euro duurder (figuur 2). Het vorige record – 28.000 euro prijsstijging in één jaar, ook gevestigd in 2000 – sneuvelde ruim een jaar geleden. Het heeft dus twintig jaar geduurd om het record uit 2000 te evenaren, en vervolgens slechts één jaar voor nog eens bijna een verdrievoudiging ervan. Het illustreert de huidige marktgekte, waarbij huizen in rap tempo onbetaalbaar worden voor huishoudens die nog geen koopwoning hebben.

Huizenprijsgroei zwakt dit jaar naar verwachting af

Ondanks de hoge prijsstijgingen van de laatste maanden verwachten we dat de groei geleidelijk afzwakt. De economie groeit minder uitbundig dan de afgelopen jaren het geval was en ook de kapitaalmarktrentes dalen al enige tijd niet meer. Daartegenover staat uiteraard wel een lage werkloosheid en de aanhoudende grote krapte op de huizenmarkt.

Voor 2022 voorspellen we een gemiddelde huizenprijsgroei van 17,3 procent en voor 2023 een groei van 5,5 procent. De hoge huizenprijsstijging sinds onze vorige raming heeft geleid tot een flinke bijstelling ten opzichte van ons vorige Kwartaalbericht. Daarin gingen we nog uit van een gemiddelde huizenprijsgroei van 12,4 procent in 2022.

Sterk momentum domineert huizenmarktontwikkelingen

Het sterke momentum van de markt waarbij de vraag het aanbod vele malen overstijgt, blijft het beeld dit jaar domineren. De hoge prijsgroei van de afgelopen maanden draagt via overloopeffecten ook bij aan een hoger groeicijfer voor het gehele jaar 2022. Als de huizenprijzen namelijk de rest van 2022 niet verder stijgen maar op het niveau van januari blijven, dan nog zal de gemiddelde huizenprijs dit jaar 10,9 procent hoger liggen dan in 2021. De afgelopen tijd accelereerde de prijsgroei bovendien, zodat een hogere gemiddelde jaargroei valt te verwachten. Tegenover de schaarste staat evenwel een aantal factoren die de huizenprijsontwikkeling (op termijn) kunnen drukken, hoewel de onzekerheid op sommige vlakken groot is.

Stijgende hypotheekrentes doen markt niet meteen omslaan

Volgens Van Bruggen Adviesgroep is het gemiddelde tarief voor een hypotheek met een rentevaste periode van twintig jaar dit jaar al met 0,45 procentpunt gestegen; een toename van bijna een derde. Daarmee verdwijnt ook het opwaartse effect van de dalende rente op de huizenprijsontwikkeling. Door de daling van de rente die de afgelopen jaren plaatsvond, konden huishoudens namelijk steeds meer lenen en hadden ze bij een gelijk hypotheekbedrag lagere maandlasten. Een dalende rente vergroot ook de vraag van beleggers naar woningen.

Dat de hypotheekrente oploopt, komt niet helemaal uit de lucht vallen. De hypotheekrentes bewegen doorgaans mee met de kapitaalmarktrentes, en deze zijn de laatste maanden gestegen. Dit heeft te maken met de oplopende inflatie, die de kans op afbouw van de steunprogramma’s van de Europese Centrale Bank (ECB) vergroot, net als de kans dat de ECB de rente verhoogt.

Zelfs als kapitaalmarktrentes sterker stijgen dan verwacht, ligt een grote omslag op de huizenmarkt alsnog niet voor de hand. Doorgaans passen huizenprijzen zich traag aan wanneer fundamentele factoren veranderen. Illustratief is dat de hypotheekrente in de VS sinds vorige zomer met meer dan één procentpunt is opgelopen, maar dat de huizenmarkt daar nog niet is afgekoeld.

Oorlog heeft indirect wel effect

De oorlog in Oekraïne leidt naar verwachting evenmin tot een marktomslag. Het verleden leert dat grote impactvolle gebeurtenissen, zoals de aanslagen van 9/11 en het begin van de coronapandemie, niet automatisch tot een trendbreuk in de huizenprijzen en -verkopen leiden. Indirect heeft de oorlog natuurlijk wel effect op de woningmarkt door de gevolgen ervan op de Nederlandse economie. Bovendien resulteert de oorlog in verder oplopende prijzen in de winkels en aan de pomp. Als de lonen niet in hetzelfde tempo stijgen, dan tast dit de koopkracht aan waardoor onder de streep ook minder overblijft voor de maandelijkse woonuitgaven.

Onzekerheid over huizenprijsstijging groot

Hoe huizenprijzen zich dit jaar ontwikkelen, is met veel onzekerheid omgeven. Dit komt doordat de economische effecten van de oorlog in Oekraïne lastig zijn in te schatten en sterk afhankelijk zijn van het verloop van het conflict en van de reactie van het Westen hierop.

Op dit moment voorzien we dat de inflatie langer hoog zal blijven, maar in de loop van 2023 alsnog daalt naar een normaal niveau van rond de 2 procent. Mocht de inflatie echter langer hoog blijven, dan zal dit de huizenprijsontwikkeling drukken. Het maximale bedrag dat mensen kunnen lenen, hangt immers af van andere noodzakelijke uitgaven voor het levensonderhoud. Als die uitgaven stijgen en de inkomens stijgen niet navenant mee, dan kunnen mensen minder lenen en dus ook minder bieden op een huis. Door de oorlog in Oekraïne neemt de kans op een recessie toe. Als de economische groei en werkloosheidscijfers negatiever uitvallen dan waar wij bij onze raming van uit zijn gegaan, valt de groei van de huizenprijzen waarschijnlijk lager uit.

Niet alleen is er onzekerheid over hoe de zogeheten fundamentele factoren zich zullen ontwikkelen, maar ook over het tempo waarin dit leidt tot een ander groeitempo van de huizenprijzen. Omslagen in de woningmarkt zijn namelijk lastig te voorspellen. Afwijkingen tussen huizenprijzen en het prijsniveau dat gegeven fundamentele factoren is gerechtvaardigd, kunnen decennialang aanhouden. Hoewel ons huizenprijsmodel een afvlakkende prijsgroei voorspelt, is het denkbaar dat de hoge prijsstijgingen door positieve marktsentimenten toch langer aanhouden. Als de huizenprijzen blijven stijgen zonder dat de fundamentele factoren dit nog rechtvaardigen, nemen de risico’s toe (zie de paragraaf ‘Torenhoge huizenprijzen, toenemende risico’s?’).

Flevoland nog altijd aan kop

Flevoland was vorig jaar de provincie waar de huizenprijzen het sterkst stegen (figuur 3). Het blijkt een aantrekkelijke uitwijkregio voor huizenkopers uit de regio’s Amsterdam en Utrecht, waar het prijsniveau al eerder sterk is gestegen. Limburg noteerde met 17 procent de laagste stijging van de huizenprijzen.

De prijsgroei in Amsterdam bleef de afgelopen jaren duidelijk achter bij die elders in het land, maar inmiddels stijgen de huizenprijzen ook daar weer hard. Bestaande koophuizen waren in het vierde kwartaal van 2021 gemiddeld 17,6 procent duurder dan een jaar eerder; het groeitempo is daarmee inmiddels weer vergelijkbaar met dat van Den Haag en Rotterdam.

Regionale huizenprijsverwachting

De huizenprijzen stijgen dit jaar het sterkst in Zeeland en in het midden en noordoosten van het land (figuur 4). De prijsgroei komt daar naar verwachting boven de 20 procent uit. In Zuid-Holland en West-Brabant nemen de huizenprijzen het minst hard toe. Daar blijft de groei naar verwachting steken op een – alsnog forse –15 à 16 procent. Net als het nationale beeld zwakt de prijsgroei volgens onze voorspelling volgend jaar in alle regio’s af. Wel verwachten we dat de huizenprijzen ook in 2023 in alle regio’s nog stijgen.

Aanhoudende krapte drukt aantal verkopen

In de eerste maand van 2022 wisselden 14.053 huizen van eigenaar. Het aantal verkopen viel daarmee maar liefst 43 procent lager uit dan in januari 2021, toen 24.516 huizen werden verkocht. Het aantal transacties viel die maand nog erg hoog uit doordat jonge huizenkopers de overdracht over de jaarwisseling heen hadden getild om te kunnen profiteren van de voor hen geschrapte overdrachtsbelasting. Toch is het lang geleden dat het aantal transacties zo laag was als afgelopen januari. Dergelijke aantallen zagen we vooral tijdens de crisisjaren van 2008–2013.

Afgaand op het 12-maandstotaal van het aantal woningverkopen, lijkt het aantal transacties al langere tijd langzaam maar zeker terug te vallen (figuur 5). Dit betekent niet automatisch dat de markt aan het kantelen is. Gelet op de intense biedstrijd en de snelle verkooptijd, lijkt de daling van het aantal transacties vooral het gevolg van de enorme krapte op de huizenmarkt.

Verwachting aantal huizenverkopen

Vanwege het gebrek aan aanbod en de aanhoudend lage nieuwbouwproductie (figuur 6) verwachten we dit jaar nog maar 191.000 transacties van bestaande koopwoningen. Dat zijn er 35.000 minder dan in 2021, toen nog ruim 226.000 bestaande koophuizen van eigenaar wisselden. Voor 2023 gaan we uit van 198.000 transacties. Onze verwachtingen zijn daarmee nagenoeg ongewijzigd ten opzichte van onze december-raming. Ook toen voorspelden we al een scherpe daling van het aantal transacties, die steeds duidelijker in de cijfers is terug te zien.

Toenemende zorgen over de Nederlandse huizenmarkt

Al vanaf 2015 – toen we de crisis nog vers in het geheugen hadden – vertoont de Nederlandse woningmarkt tekenen van oververhitting. Dit begon lokaal, in een aantal grote steden in de Randstad, en breidde zich daarna uit naar andere woningmarktregio’s. Sterk stijgende huizenprijzen in combinatie met het leengedrag van Nederlandse huizenkopers resulteren volgens instituten als De Nederlandse Bank en het Europees Comité voor Systeemrisico’s tot kwetsbaarheden op de Nederlandse huizenmarkt. Vergeleken met andere landen lenen kopers in Nederland namelijk relatief veel in verhouding tot de waarde van de aangekochte woning. Ook in de media zijn bezorgde geluiden te horen. De huidige hoge huizenprijzen zouden onhoudbaar zijn. Op een gegeven moment kan (of zal) de bubbel barsten, zo denken sommigen.

Oververhitting of zeepbel?

De Nederlandse huizenmarkt is oververhit

Hoewel oververhitting en bubbelvorming vaak als synoniemen worden gebruikt, zijn het verschillende dingen. Bij oververhitting is sprake van een zeer krappe markt waar de vraag het aanbod ruimschoots overtreft. Kenmerkend hiervoor is dat prijzen hard stijgen, dat het aanbod van te koop staande woningen hard daalt en dat kopers over elkaar heen buitelen om huizen te kopen. Bij oververhitting gaat het om de trend in de ontwikkeling van de huizenprijzen, en niet noodzakelijkerwijs om het niveau van de huizenprijzen.

De situatie op de Nederlandse woningmarkt is een klassiek voorbeeld van oververhitting. Niet alleen was de groei van de huizenprijzen sinds 1977 niet meer zo hoog als nu, ook het aantal te koop staande woningen is historisch laag (figuur 7). Volgens de NVM-krapte-indicator konden consumenten in het vierde kwartaal van 2021 uit slechts 1,3 huizen kiezen. Rond 2013 waren dit er maar liefst 19. Of de krapte ooit groter is geweest, is niet bekend, maar in elk geval hadden huizenkopers in de oververhitte markt van rond 2000 aanzienlijk meer keuze dan nu. Huizen worden daarnaast gemiddeld in een recordtempo van 23 dagen verkocht.

De krapte blijkt ook uit die zeer intense biedstrijd. Woningen worden steeds vaker (ver) boven de vraagprijs verkocht. Al wordt dat beeld wel gekleurd door het feit dat een deel van de verkochte huizen wordt aangeboden met een ‘bieden vanaf prijs’. Om een streepje voor te krijgen in het biedingsproces, nemen kopers ook steeds meer risico’s. Door af te zien van een voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring proberen ze andere huizenkopers af te troeven.

Bubbel valt niet uit te sluiten

Is er naast oververhitting ook bubbelvorming op de Nederlandse huizenmarkt? Van een bubbel spreken we als de huizenprijzen (veel) hoger zijn dan gerechtvaardigd is op basis van onderliggende fundamentele factoren, zoals inkomensgroei, werkloosheid, inflatie en rente. Bubbelvorming is alleen lastig te meten, doordat de fundamentele waarde van woningen niet bekend is. Deze fundamentele waarde wordt namelijk door een groot aantal factoren bepaald, terwijl er vanuit de wetenschap nog veel onduidelijk is over de precieze bijdrage van deze factoren. Vaak wordt daardoor pas achteraf – als de huizenprijzen dalen – duidelijk dat sprake was van een bubbel.

Verschillende instituten stellen dat de huizenprijzen in Nederland steeds losser staan van de onderliggende fundamentele factoren. Bijvoorbeeld het Europees Comité voor Systeemrisico’s en de Federal Reserve Bank in Dallas. De FED Dallas heeft hiervoor een indicator voor ‘uitbundige huizenprijsgroei’ ontwikkeld, die aanslaat wanneer de groei van de reële huizenprijzen vijf aaneengesloten kwartalen boven een bepaalde kritieke waarde ligt (figuur 8a en 8b).

Een uitbundige huizenprijsgroei betekent evenwel niet automatisch dat er sprake is van bubbelvorming. Want met factoren zoals de achterblijvende nieuwbouw en het steeds restrictiever geworden ruimtelijkeordeningsbeleid wordt geen rekening gehouden, evenals met gewijzigde woonvoorkeuren. Als sinds de jaren tachtig zijn steeds meer mensen in Nederland en in veel andere landen de stad weer gaan waarderen. Omdat ruimte om woningen bij te bouwen in steden schaarser is dan op het platteland, gaat dit gepaard met een hogere druk op de huizenprijzen. Daarnaast zijn mensen sinds de coronapandemie vaker op zoek naar grotere huizen met een tuin. En zij zijn ook bereid om dieper in de buidel te tasten voor zo’n huis, zoals blijkt uit de prijsontwikkeling van bijvoorbeeld twee-onder-een-kappers.

Oververhitting vergroot risico op bubbelvorming

Vast staat dat het risico op bubbelvorming toeneemt als de markt oververhit is. En dat komt doordat de verwachtingen van huishoudens over de toekomstige huizenprijzen in een periode van oververhitting steeds meer losgezongen raken van macro-economische factoren en de feitelijke krapte op de huizenmarkt. Huizenkopers baseren hun verwachtingen over toekomstige huizenprijsstijgingen namelijk voor een belangrijk deel op de prijsstijgingen die ze in het recente verleden hebben gezien. Dergelijke zogenaamde adaptieve verwachtingen kunnen tot een zichzelf versterkend proces leiden, waarbij hoge huizenprijsstijgingen nieuwe prijsstijgingen uitlokken. En dat kan uiteindelijk tot een bubbel leiden.

De daling van de rente en de economische groei zwakken momenteel af, terwijl de huizenprijzen nog record na record breken. Dit past naadloos in het plaatje van adaptieve verwachtingen, hoewel het ook kan samenhangen met andere factoren zoals die gewijzigde woonvoorkeuren. Sinds 2021 verwacht een ruime meerderheid van de mensen nóg verdere huizenprijsstijgingen (figuur 9). Weliswaar vindt bijna 73 procent van de Nederlandse consumenten het volgens de Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis een (zeer) ongunstige periode om een huis te kopen, maar dit komt vooral door het gebrek aan aanbod en de verslechterde betaalbaarheid van de huizen. Er zijn nog maar weinig huishoudens die het een ongunstige periode vinden om een huis te kopen uit angst voor een instortende markt.

Hoewel de huizenprijzen erg hard stijgen, valt de vraag of sprake is van bubbelvorming niet eensluidend te beantwoorden. Maar of er nu sprake is van een bubbel of niet, de sterke prijsstijgingen die we nu zien, zijn zorgwekkend omdat ze het gevolg zouden kunnen zijn van adaptieve verwachtingen en we niet weten in welke mate ze nog worden gedragen door fundamentele factoren. In onze raming van de huizenprijzen gaan we uit van een afvlakkende prijsgroei. Maar als de huidige prijsgroei aanhoudt, dan is de implicatie daarvan dat de risico’s voor de prijsontwikkeling op de woningmarkt snel toenemen. Dit zou in de toekomst tot een correctie kunnen leiden.

We staan er beter voor dan in 2008

Als de huizenprijzen gaan dalen, heeft dat grote gevolgen voor huishoudens en de economie. Mensen zetten hun huis minder snel te koop als de huizenprijzen dalen, omdat ze niet bereid zijn om verliezen te nemen. Dat tast de dynamiek op de woningmarkt aan. Ook de kans op restschulden neemt toe, doordat sommige huizen na een prijsdaling minder waard zijn dan de hypotheek die erop rust. Vooral huishoudens met relatief hoge (en deels aflossingsvrije) hypotheekschulden zijn in dit opzicht kwetsbaar. Dalende huizenprijzen hebben ook gevolgen voor de economie. Want als het vermogen in de bakstenen verdampt, houden mensen hun hand op de knip.

Maar de kans op restschulden bij dalende huizenprijzen is nu wel een stuk kleiner dan tussen 2008-2013. Doordat de hypotheekrenteaftrek bij aflossingsvrije hypotheken in 2013 is ingeperkt, lossen huiseigenaren steeds meer af. Voor recente koopstarters zijn de risico’s het grootst doordat ze nog weinig overwaarde hebben opgebouwd. Maar zij hebben meestal een annuïteitenhypotheek. Al kiezen huizenkopers – vooral starters in het hogere segment – wel steeds vaker voor een combinatiehypotheek met een stukje aflossingsvrij.

Van een kredietgedreven bubbel lijkt bovendien geen sprake. Zo is de totale hypotheekschuld afgelopen jaren beduidend minder hard gestegen dan de huizenprijzen (figuur 10). Huizenkopers zetten steeds vaker spaargeld, jubeltonnen en hun overwaarde in bij de aankoop van het huis, en dat drukt het benodigde hypotheekbedrag. Dat de sterke stijging van de huizenprijzen minder gedreven is door schulden is positief voor de risico’s van huishoudens, hypotheekverstrekkers en de economie als geheel.