Koelere bries op huizenmarkt, maar aspirant-koopstarters komen intussen ton te kort voor doorsnee huis

In het eerste kwartaal van 2019 betaalden huizenkopers gemiddeld 301.279 euro voor een woning, gemiddeld 23.000 euro meer dan een jaar eerder. De regionale verschillen zijn groot: in Noord-Holland betaalden huizenkopers gemiddeld 170.000 euro meer dan kopers in Groningen (figuur 1). Gecorrigeerd voor inflatie ligt de gemiddelde verkoopprijs nu ongeveer weer op het niveau van begin 2008 (figuur 2). Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2013, het dieptepunt van de woningmarktcrisis, ligt de gemiddelde verkoopprijs op dit moment in reële termen ongeveer een derde hoger.

De prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster, een index die corrigeert voor de wisselende samenstelling van de verkochte woningen (zoals het type huis), lag in het eerste kwartaal 7,9 procent hoger dan in dezelfde periode in 2018. Vooral in Flevoland liep het hard: de prijzen stegen daar afgelopen kwartaal met 11 procent. In Groningen en Friesland stegen de huizenprijzen juist iets minder hard dan het Nederlandse gemiddelde (zie figuur 3).

Opvallend is dat de prijsstijging afgelopen kwartaal minder hard bleek dan die een kwartaal eerder. Ook in de voortschrijdende, gemiddelde maand-op-maandstijging is te zien dat de huizenprijzen minder uitbundig stijgen dan voorheen (zie figuur 4).

Het kabinet ging er in zijn Nationale Woonagenda nog van uit dat de woningvoorraad jaarlijks met 75.000 huizen moet groeien om het tekort weg te werken. Maar volgens ABF Research en Capital Value loopt het woningtekort sterker op dan verwacht: zij becijferden dat er begin dit jaar ruim 263.000 woningen te weinig waren, en dat er jaarlijks liefst 95.000 tot 115.000 woningen moeten bijkomen om het tekort weg te werken. Dat aantal wordt niet gehaald: in 2018 groeide de woningvoorraad met 73.516 woningen (figuur 5). Dit is wel fors meer dan in eerdere jaren, zo kwamen er in 2017 slechts 54.807 huizen bij. Dat er in 2018 relatief veel woningen bijkwamen, komt voor een groot deel omdat er afgelopen jaar relatief weinig woningen zijn onttrokken aan de woningvoorraad door bijvoorbeeld sloop of een verandering van gebruiksbestemming.

De nieuwbouw ligt daarentegen nog altijd op een fors lager niveau dan in de jaren voor de crisis. Afgelopen jaar werden krap 66.000 huizen gebouwd, waarvan pakweg de helft in de Randstad (zie figuur 6). Tussen 2004 en 2008 werden gemiddeld nog 77.000 woningen per jaar gebouwd. De sector zegt te worden geplaagd door een tekort aan bouwvakkers en bouwcapaciteit (EIB, 2018), terwijl grondspeculatie het mogelijk lastiger maakt om bepaalde plekken te ontwikkelen (FD, 2019). Sowieso zijn er weinig locaties waar gebouwd mag worden, blijkt uit onderzoek van het CPB. Het planbureau stelt daarnaast dat gemeenten door hoge eisen te stellen aan de kwaliteit van de huizen en de inpassing ervan in het ruimtelijk beleid, de woningbouw kan frustreren. De groei van de nieuwbouw vlakt dan ook af, net als het aantal verleende bouwvergunningen. Vooral in regio’s waar de spanning op de woningmarkt het hoogst is.

Door het schaarse aanbod van huizen en de oplopende huur- en koopprijzen zijn er grote zorgen over de kansen van jongvolwassenen op een betaalbaar huis. Ze zouden te rijk zijn voor een sociale huurwoning, maar te arm voor een huis in de vrije huursector. Is kopen een alternatief? Volgens het WoonOnderzoek Nederland (WoON, zie de box ‘Koopmogelijkheden in kaart’) verloor de koopsector tijdens de crisis flink aan populariteit onder jongvolwassenen die aangaven binnen twee jaar te willen verhuizen (figuur 7). Afgelopen jaren steeg het aandeel met een voorkeur voor kopen weer: van de huishoudens jonger dan 35 jaar met verhuisplannen, gaf in 2018 46 procent aan het liefst voor een koophuis te willen gaan. De hoge koopprijzen lijken hen dus niet af te schrikken. Sterker nog: jongvolwassenen willen nu zelfs iets vaker een huis kopen dan in 2006 en 2009, de jaren voor en tijdens de huizenmarktcrisis. Opvallend is dat vooral verhuisgeneigde jongvolwassenen in de vrije huursector, vaak willen kopen. In 2018 gaf zo’n driekwart van hen dit aan. Mogelijk zijn de hoge en nog altijd stijgende huurprijzen hier debet aan, want van de thuiswonende jongvolwassenen die in 2018 aangaven binnen twee jaar te willen verhuizen, had maar 38 procent een koopwens.

Willen kopen, betekent uiteraard niet per se kunnen kopen. Dat hangt naast het eerder genoemde geringe aanbod natuurlijk ook af van de financiële mogelijkheden van potentiële kopers. Belangrijk voor diegenen die willen kopen, is het jaarlijkse bruto huishoudensinkomen. Dit bepaalt namelijk welke woonlast een huishouden volgens de normen van budgetinstituut Nibud maximaal kan dragen. Op zijn beurt is de woonlast weer leidend voor de maximale hypotheek die iemand kan krijgen.

Het gemiddelde bruto inkomen van jongvolwassenen tot 35 jaar die een eerste woning willen kopen (aspirant-koopstarters) bedraagt ongeveer 43.000 euro per jaar. Op basis van een 10-jarige vaste hypotheekrente van 1,75 procent, kunnen deze huishoudens anno mei 2019 circa 195.000 euro lenen. Voor jongvolwassenen die op twee inkomens een eerste woning willen kopen, bedraagt de gemiddelde maximale hypotheek zo’n 257.000 euro. Dit is een stuk meer dan de gemiddelde maximale hypotheek van aspirant-koopstarters die het met één inkomen moeten doen. Die blijft steken rond de 135.000 euro.

Natuurlijk staan 35-minners vaak nog aan het begin van hun wooncarrière, en zijn ze daarom vaker op zoek binnen de goedkopere segmenten. Maar ook dat blijkt niet altijd eenvoudig: in het eerste kwartaal van 2019 kostte een appartement gemiddeld ruim 264.000 euro; voor een tussenwoning werd gemiddeld 278.000 euro betaald. Als we de gemiddelde verkoopprijs confronteren met de gemiddelde maximale hypotheek die aspirant-koopstarters kunnen krijgen, dan komen aspirant-koopstarters gemiddeld een ton tekort voor een doorsnee huis. Het lijkt in alle provincies lastig om de gemiddelde verkoopprijs te betalen zonder extra spaargeld of een schenking in te brengen (zie figuur 8). Zo kunnen jongvolwassenen die in de provincie Utrecht willen kopen, gemiddeld net geen 225.000 euro lenen. Maar gemiddeld wordt een huis binnen die provincie voor ruim 260.000 euro verkocht. In Noord-Holland is de verdeling nog schever: op basis van het gemiddelde inkomen kunnen aspirant-koopstarters krap 58 procent lenen van de gemiddelde verkoopprijs, ondanks het relatief hoge inkomen in de regio (figuur 9). In Groningen en Limburg is de verdeling minder scheef: aspirant-koopstarters die bijvoorbeeld in Limburg een woning willen kopen, kunnen gemiddeld 70 procent lenen van de gemiddelde verkoopprijs. Het verst komen aspirant-koopstarters in Zuid-Holland: door de relatief hoge inkomens maar – vergeleken met de rest van de Randstad – bescheiden gemiddelde verkoopprijs, ligt de gemiddelde leencapaciteit in die provincie rond de 74 procent van de gemiddelde verkoopprijs.

Hetzelfde beeld komt naar voren wanneer we kijken naar de vier landsdelen en aspirant-koopstarters uitsplitsen naar éénverdieners en tweeverdieners. In de meeste landsdelen hebben tweeverdieners het logischerwijs makkelijker dan éénverdieners, maar ondanks hun hogere inkomens is hun gemiddelde maximale leencapaciteit negens afdoende om de gemiddelde verkoopprijs te kunnen betalen (zie figuren 10 en 11).

Verwonderlijk is het dan ook niet dat onder huizenkopers opnieuw minder Nederlanders zijn te vinden jonger dan 35 jaar. Tussen januari en maart waren zij goed voor gemiddeld 43,8 procent van de verkopen, vergeleken met 44,3 procent een jaar eerder. In 2009 was dat nog 59,0 procent (zie figuur 12). Vooral bij de appartementen gaat het hard. Vóór de economische crisis ging rond de 60 procent van de verkochte flats naar 35-minners, begin dit jaar iets minder dan 40 procent. Mogelijk hangt dit ook samen met de toenemende vergrijzing: als ouderen willen verhuizen, dan hebben zij vaak een voorkeur voor een appartement. In 2018 gold dit voor circa 71 procent van de verhuisgeneigde, 65-plus huishoudens met een koopwens. En doordat ouderen doorgaans meer financiële armslag hebben dan 35-minners, is het goed mogelijk dat jong het ‘aflegt’ tegen oud.

Uiteraard ligt onder die eventuele strijd tussen jongeren en senioren vooral een aanbodprobleem. In het eerste kwartaal van 2019 stonden volgens makelaarsvereniging NVM 42.000 woningen te koop (figuur 13). Dat is 17 procent minder dan een jaar eerder. Niet verrassend worden er dan ook steeds minder huizen verkocht. In het eerste kwartaal van 2019 wisselden 47.431 woningen van eigenaar (figuur 14), zo’n 9,0 procent minder dan een jaar eerder. In Rotterdam, waar de prijzen het hardst stegen, nam het aantal verkopen zelfs met 20 procent af. Daarentegen was in Flevoland nauwelijks sprake van een daling (-0,6 procent).

Hoewel het aantal verkopen fors is ingezakt, worden er nog altijd meer woningen verkocht dan in de jaren vóór de crisis (figuur 15). Mogelijk lag het aantal verkopen in de afgelopen paar jaar erg hoog door een inhaalslag na de crisis. Op dit moment zou het aantal transacties dan teruggaan naar een nieuw, natuurlijk niveau vergelijkbaar met de jaren vóór de crisis.

Krantenkoppen varieerden afgelopen maanden van ‘Gekte op de huizenmarkt wordt wat minder’ tot ‘Huizenprijzen voor het eerst in drie jaar gedaald’. Voor het eerst in ruim vier jaar is het vertrouwen in de woningmarkt ook weer negatief (figuur 16). En ondanks een kleine opleving afgelopen kwartaal vindt nog maar 2 op de 10 Nederlanders het momenteel een (zeer) gunstige tijd om een huis te kopen (figuur 17). In het tweede kwartaal van 2016 gold dat nog voor 6 op de 10 Nederlanders. Bovendien stijgen de huizenprijzen zoals eerder beschreven minder hard dan in eerdere kwartalen. Cijfers van makelaarsvereniging NVM wijzen er daarnaast op dat er in sommige regio’s –waaronder Amsterdam– ook meer valt te kiezen en dat het aantal overbiedingen licht daalt.

Met de recente huizenmarktcrisis in het achterhoofd, werpen zulke signalen de vraag op: ligt een nieuwe crisis op de loer? Door sommigen wordt dit idee weggewuifd met het argument dat er een groot tekort aan woningen is. Volgens de economische principes van vraag en aanbod zou dit moeten zorgen voor een opwaartse druk op de huizenprijzen. Maar voor de woningmarkt lijken de economische wetmatigheden niet altijd op te gaan: de markt is namelijk geen ‘perfecte markt’ in economische zin. De periode 2008 tot 2014 laat dan ook zien dat huizenprijzen kunnen dalen ondanks een tekort aan woningen: in 2012 waren er 162.000 woningen te weinig volgens ABF Research. Toch daalden de prijzen, dook het aantal verkopen omlaag en stortte de nieuwbouw in. De woningvoorraad werkte in die tijd als een spons, in elk geval in de steden, zo blijkt uit onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving: het aantal huishoudens groeide harder dan het aantal woningen en de gemiddelde woningbezetting nam toe. Dat er sprake is van een woningtekort zegt dus op zichzelf niet zo veel.

Een afzwakking zou in onze optiek dus eerder moeten worden gevonden in economische neergang. Daarvan lijkt op dit moment nog geen sprake: de Nederlandse economie groeit nog altijd en de werkloosheid is bijzonder laag. Ook is de hypotheekrente nog altijd historisch laag, waardoor huishoudens meer kunnen betalen voor een huis (figuur 18). Eerder schreven wij dat we verwachten dat de groei in de huizenprijzen afvlakt van 9 procent in 2018 naar 6 procent in 2019, merendeels door overloop (figuur 19).[1] Gezien de recente ontwikkelingen blijven wij bij deze verwachting. Voor 2020 voorzien we een verdere afvlakking van de prijsstijging. Ook voor het aantal verkopen blijven we bij onze eerdere verwachting dat er door de aanhoudende krapte minder koopwoningen van eigenaar wisselen: we gaan uit van zo’n 205.000, zo’n 6 procent minder dan in 2018 (figuur 15).

[1] De stijging van de huizenprijzen wordt meestal gerapporteerd als een jaar-op-jaarverandering. Dat creëert wat economen het overloopeffect noemen. In 2018 zijn de huizenprijzen zeer hard gestegen, waardoor woningkopers in december 2018 flink meer betaalden dan Nederlanders die in januari van 2018 kochten. Ter illustratie: stel dat de huizenprijzen na december 2018 niet meer verder stijgen. In januari van 2019 zijn huizen dan even duur als de huizen in december 2018. Hoewel de prijzen maand-op-maand dan niet zijn gestegen, zijn huizen vergeleken met één jaar eerder, januari 2018, wel fors duurder. Terwijl de groei van de huizenprijzen dus feitelijk afvlakt, is de jaar-op-jaarprijsgroei nog hoog.

Wel is deze prognose sinds ons laatste Kwartaalbericht wat onzekerder geworden. Er zijn namelijk signalen dat de prijsgroei mogelijk sneller afvlakt dan door ons voorzien. Zo noteerde makelaarsvereniging NVM in het eerste kwartaal van 2019 een stabilisatie van de huizenprijzen (tabel 1). De cijfers van de makelaarsvereniging lopen naar eigen zeggen zo’n twee tot drie maanden voor op de officiële cijfers van het CBS en het Kadaster.[2] De NVM-cijfers gelden daarom als een ruwe, voorlopende indicator voor de officiële cijfers. De recente cijfers kunnen erop wijzen dat de officiële huizenprijzen in het tweede kwartaal niet zullen stijgen, of mogelijk zelfs licht dalen. De komende maanden houden we deze ontwikkelingen scherp in de gaten en zullen naargelang onze prognoses aanpassen.

[2] Dit komt door verschillen in de transactiedatum. Het CBS en het Kadaster gaan uit van het moment van de sleuteloverdracht bij de notaris terwijl de NVM uitgaat van het moment waarop beide partijen de koopovereenkomst hebben getekend.

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van RaboResearch van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, PBL en CBS.
De afsluitdatum van deze publicatie is 13 mei 2019.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van RaboResearch op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘raboresearch@rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Carola de Groot en Nic Vrieselaar

Eindredactie:
Ester Barendregt, hoofd RaboResearch Nederland, Rabobank

Tekstredactie:
Ingmar Katipana

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2019 - Coöperatieve Rabobank U.A., Nederland