Woningtekort blijft huizenprijzen stuwen

Voor het eerst in anderhalf jaar tijd is de neergaande trend in het aantal verkopen doorbroken. In het derde kwartaal wisselden 59.000 bestaande koopwoningen van eigenaar, 3,5 procent meer dan in dezelfde periode van 2018. In Flevoland schoot het aantal verkopen zelfs met 19 procent jaar-op-jaar omhoog (zie figuur 1). In die provincie zijn dit jaar tot nu toe ook meer huizen verkocht dan in de eerste negen maanden van 2018. Dat geldt ook voor de provincies Noord-Holland (exclusief Amsterdam), Utrecht (exclusief de stad Utrecht), Friesland en Groningen (zie figuur 2). Mogelijk heeft dit te maken met het relatief stabiele woningaanbod, dat van 2018 naar 2019 minder hard daalde dan van 2017 naar 2018 (zie figuur 3). Landelijk gezien ligt het aantal woningverkopen tot nu toe nog maar iets onder dat van de eerste negen maanden van 2018.

Het voortschrijdend twaalfmaandstotaal, te zien in figuur 4, wijst door de lichte opleving in het derde kwartaal van 2019 juist op een voorzichtige stabilisatie van het aantal verkopen rond de 215.000 woningen. Zo’n stabilisatie zou niet vreemd zijn, want vóór 2008 was het aantal verkopen lange tijd ook relatief stabiel. Toen schommelde het weliswaar rond de 200.000 verkopen, maar zowel het aantal huishoudens als de koopwoningvoorraad is sindsdien toegenomen.

De verkopen daalden minder hard dan in eerdere kwartalen, de huizenprijzen stegen juist minder hard (zie figuur 5). Tussen juli en september werden huizen gemiddeld 6,3 procent duurder dan een jaar eerder, het vierde kwartaal op rij met een lagere stijging. In Amsterdam zakte de prijsstijging zelfs naar 3,8 procent, de laagste versnelling sinds 2014 (zie figuur 6). Ondanks deze vertraging stijgen de huizenprijzen iets harder dan wij begin dit jaar hadden verwacht. Tussen januari en september lag de gemiddelde prijsstijging op 7,1 procent.

Dat komt onder meer omdat de werkloosheid een fractie lager uitvalt en meer Nederlanders een vaste baan hebben. Dit kan de vraag naar koopwoningen verder hebben opgedreven. Bovendien zijn de hypotheekrentes sinds het voorjaar flink gedaald, na ruim een jaar van weinig beweging (zie figuur 7). Door de lagere rentes kunnen huizenkopers doorgaans meer lenen en dus ook meer bieden op huizen. Maar doordat woningen nog altijd schaars zijn, leiden die extra euro’s al gauw tot nog hogere huizenprijijzen.

De trend van dalende prijsstijgingen tekent zich niet overal even scherp af: in Drenthe, Zeeland en Friesland stegen de prijzen tot nu toe juist hárder dan in de eerste negen maanden van vorig jaar (zie figuur 8). Het tempo ligt in die provincies nog wel lager dan in Flevoland, waar de prijzen voor het zesde kwartaal op rij het hardst stegen. Tot nu toe dit jaar werden koophuizen er gemiddeld 9,8 procent duurder dan in de eerste negen maanden van 2018. In de jonge provincie liggen de huizenprijzen, niet gecorrigeerd voor inflatie, daarmee nu ruim 17 procent hoger dan tijdens de vorige piek in 2008. Enkel in Noord-Holland is de kloof tussen de vorige en de huidige prijspiek nog groter, met prijzen die ruim 22 procent hoger liggen dan in 2008. De beide provincies horen dan ook bij de regio’s met de hoogste woningnood.

Aan het begin van dit jaar stonden er volgens onderzoeksbureau ABF Research zo’n 294.000 huizen - 3,8 procent van de totale woningvoorraad - te weinig in Nederland om te voorzien in de geraamde woningbehoefte. Deze woningbehoefte wordt bepaald door het aantal huishoudens van 25 jaar of ouder met een alternatieve woonvorm, dus bijvoorbeeld een huis deelt met iemand zonder dat ze daarmee een samenwoonrelatie hebben, en de voorspelde groei van het aantal huishoudens. Zo komen er naar verwachting zo’n 83.000 huishoudens bij in 2019, waarmee Nederland voor het eerst meer dan 8 miljoen huishoudens zal tellen. Het woningtekort is sinds de huizenmarktcrisis opgelopen. Maar in vergelijking met de jaren van de wederopbouwperiode is het huidige woningtekort relatief gezien nog altijd vrij klein.

Vooral in de Randstad (inclusief Flevoland) is het tekort groot: er zijn daar circa 179.000 huizen te weinig om in de berekende woningbehoefte te voorzien. Ook aan de randen van Nederland is er een tekort, maar die is wel minder nijpend (zie figuur 9). In Zeeland is zelfs sprake van een klein overschot aan huizen. Dit zijn de provincies waar het aantal huishoudens de komende jaren minder hard groeit volgens de Regionale huishoudensprognose van het CBS en PBL. Zo krijgt Zeeland er tussen 2020 en 2025 naar verwachting 3.000 huishoudens bij, een groei van 1,7 procent. Flevoland kan tot 2025 daarentegen rekenen op 11.200 extra huishoudens, zo’n 6,3 procent meer dan in 2020.

Het grote tekort aan huizen is een belangrijke reden waarom de huizenprijzen in Nederland zo sterk zijn gestegen. Regio’s met een groot tekort zagen de huizenprijzen de afgelopen jaren dan ook het sterkst stijgen (zie figuur 10). In Flevoland en Utrecht werden bestaande huizen bijvoorbeeld 44 procent duurder tussen het tweede kwartaal van 2013 - het dieptepunt van de huizenmarktcrisis - en het derde kwartaal van 2019. In provincies met een minder groot woningtekort stegen de huizenprijzen met ongeveer 30 procent. In het ontspannen Zeeland zijn huizen ‘slechts’ 20 procent duurder geworden. Door het verschil in groeitempo is het verschil tussen de duurste en de goedkoopste provincie de laatste jaren flink opgelopen. Inmiddels betalen kopers voor een huis in Noord-Holland gemiddeld 183.000 euro meer dan voor een huis in de provincie Groningen.

Landelijk piekte de jaar-op-jaarprijsstijging van huizen in het vierde kwartaal van 2018.[1] In twee van de vier provincies met een groot woningtekort, Noord-Holland en Utrecht, piekte deze groei drie kwartalen eerder (figuur 11). In provincies met een klein woningtekort vlakte de huisprijsgroei doorgaans pas later af. Voor Zeeland, Drenthe en Friesland is het zelfs onzeker of de piek überhaupt al is bereikt. Dit komt niet omdat het prijsherstel pas later is ingezet in provincies met een klein woningtekort. Want in tien van de twaalf provincies lag het dieptepunt van de huizencrisis in het tweede kwartaal 2013. In het geval van Zeeland duurde het alleen nog bijna twee jaar voordat er daadwerkelijk sprake was van prijsgroei.[2] Mogelijk verklaart dit ook waarom in deze provincie het tempo waarmee de prijzen stijgen nog niet is afgevlakt.

[1] Hier is gekeken naar het vierkwartaals voortschrijdend gemiddelde van de jaar-op-jaar prijsontwikkeling.

[2] In Zeeland daalden de huizenprijzen in het eerste kwartaal van 2013 gemiddeld met 5,43%. In de daaropvolgende jaren tot het vierde kwartaal van 2015 bleven de huizenprijzen dalen, zij het in mindere mate. Sinds het vierde kwartaal van 2015 is sprake van een positieve huisprijsgroei. In 8 van de 12 provincies was dit moment al bereikt in het vierde kwartaal van 2014.

Het woningtekort lijkt niet snel ingelopen. Het bouwtempo ligt dit jaar tot nu toe maar mondjesmaat hoger dan een jaar eerder, onder meer door een gebrek aan bouwpersoneel en -locaties. Daarbovenop kreeg de woningbouw in juli een knauw door het PFAS-handelingskader: op veel meer plekken dan eerder gedacht, bevat de grond te veel schadelijke poly- en perfluoralkylstoffen (PFAS). Zodat kan worden onderzocht wat veilige normen zijn, en om te voorkomen dat de stoffen intussen worden verspreid, is voorlopig besloten dat een kilo droge grond niet zomaar mag worden verplaatst als het méér dan 0,1 microgram PFAS bevat. Dat is de kleinste waarde waarbij de stoffen kunnen worden waargenomen. Veel bouwprojecten liggen hierdoor (tijdelijk) stil, onder meer omdat de grond moet worden getest.

De vooruitzichten voor de woningbouw waren bovendien al negatief omdat de Raad van State, de hoogste bestuursrechter van het land, eerder dit jaar oordeelde dat de Nederlandse aanpak om stikstof terug te dringen, het Programma Aanpak Stikstof (PAS), niet deugt. Projecten waarbij stikstof vrijkomt, zoals woningbouw, moeten nu vooraf hard maken hoe ze die uitstoot zullen compenseren. Dat is niet altijd even snel geregeld. Het aantal afgegeven bouwvergunningen loopt dan ook hard terug. In augustus werden krap 2.900 vergunningen afgegeven, 1.800 minder dan een jaar eerder. Daarmee zit de vergunningafgifte die maand op het niveau van tijdens de crisis. In de afgelopen twaalf maanden zijn, tot nu toe, dan ook fors minder vergunningen verleend dan vorig jaar (zie figuur 12).

Het kabinet stelt eenmalig 500 miljoen euro beschikbaar voor maatregelen om de uitstoot van stikstof te verminderen, in aanvulling op het met Prinsjesdag aangekondigde reddingsplan voor de woningmarkt. Het geld is onder meer bedoeld voor het verlagen van de maximumsnelheid op de snelweg, waarmee stikstofruimte zou moeten vrijkomen voor woningbouw. De coalitie onderzoekt daarnaast of er nieuwe, ruimere drempelwaarden kunnen komen voor zowel de stikstof-uitstoot als de poly- en perfluoralkylstoffen, maar het is nog onduidelijk is of deze waarden inderdaad kunnen worden verruimd, en op welke termijn.

Desondanks zal het rap teruggelopen aantal bouwvergunningen betekenen dat er komende jaren naar verwachting enkele duizenden nieuwe huizen minder worden opgeleverd. Dat betekent niet alleen dat nieuwbouwhuizen schaarser zijn in deze jaren, maar ook dat er minder bestaande woningen te koop worden gezet. De bewoners daarvan kunnen immers niet doorstromen naar nieuwe huizen.

De Nederlandse woningmarkt zal dus nog langere tijd worden gekenmerkt door een tekort aan huizen. Mede daardoor stellen wij onze huisprijsprognose voor 2020 naar boven bij, van 4,0 naar 4,5 procent. Tegenover het geringe aanbod staat namelijk nog altijd een zeer grote vraag naar koophuizen. Die vraag wordt onder meer gedreven door een gebrek aan betaalbare alternatieven in de huursector, stijgende huishoudensinkomens en de sterk gedaalde hypotheekrentes wat ook betekent dat kopers meer kunnen lenen.[3] Te meer omdat budgetinstituut Nibud adviseert om de leennormen voor tweeverdieners komend jaar iets op te rekken, een advies dat doorgaans door de overheid wordt overgenomen.

Ook voor dit jaar zal de opwaartse prijsdruk hoger zijn dan wij eerder hadden voorzien. We gingen eerder uit van een prijsstijging van zo'n 6,0 procent. Maar zoals beschreven in dit Kwartaalbericht lag het tempo in de eerste negen maanden van het jaar zodanig hoog, 7,1 procent, dat de totale gemiddelde prijsstijging dit jaar naar alle waarschijnlijkheid uitkomt rond de 6,7 procent (figuur 13). Het betekent dat een gemiddelde koopwoning in Nederland in een jaar tijd zo’n 19.000 euro duurder wordt.

Door de opleving van het aantal verkopen in het derde kwartaal zal het eindsaldo voor dit jaar waarschijnlijk ook iets hoger uitvallen dan wij hadden verwacht. In ons vorige Kwartaalbericht gingen we nog uit van een stabilisatie van het aantal verkopen rond de 205.000 transacties, maar het voortschrijdend twaalfmaandstotaal blijft nu al enige tijd hangen rond een iets hoger niveau. Wij verwachten dat de teller eind 2019 op 215.000 transacties blijft steken (figuur 14). Voor 2020 verwachten we een geringe daling van het aantal verkopen, onder meer door de problemen in de bouw die de doorstroom belemmeren. We gaan uit van zo’n 210.000 woningverkopen.

[3] Huishoudens die hun inkomen volgend jaar niet zien stijgen, kunnen naar verwachting juist een minder hoge hypotheek krijgen. Volgens het NIBUD geldt dit voor huishoudens met een bruto huishoudensinkomen boven de 40.000 euro.

CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) & PBL (Planbureau voor de Leefomgeving (2019). Regionale prognose 2020-2050, geraadpleegd op 31 oktober 2019.

Dugteren, F. van, Eskinasi, M. & Kleefstra, H. (2019). Van volkstelling naar Big Data? Een biografie van het WoON, Ruimte+Wonen, 29 april 2019.

EIB (Economisch Instituut voor de Bouw) (2019). Stikstof problematiek. Effecten op realisatie van bouwprojecten op korte en middellange termijn (Amsterdam: EIB).

Groot, C. de & Spiegelaar, L. (2019). Groei huizenprijzen Amsterdam zwakt verder af, rest van Nederland volgt. Kwartaalbericht Woningmarkt (Utrecht: Rabobank).

Groot, C. de & Spiegelaar, L. (2019). Te vroeg om te juichen om groei middensegment (Utrecht: Rabobank).

Groot, C. de & Waal, L. de (2019). Prinsjesdag 2019: reddingsboei voor de woningmarkt? (Utrecht: Rabobank).

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) (2019). Staat van de woningmarkt. Jaarrapportage 2019. (Den Haag: Ministerie van BZK).

Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat (IenW) (2019). Beantwoording Kamervragen over het bericht dat baggersector stil ligt door strengere norm PFAS, Kamerbrief 29 oktober 2019.

Ministerie van IenW (2019). Kamerbrief over taskforce PFAS, Kamerbrief 29 oktober 2019.

Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV) (2019). Stand van zaken stikstofproblematiek, Kamerbrief 1 november 2019.

Raad van State (2019). PAS mag niet als toestemmingsbasis voor activiteiten worden gebruikt. PAS-uitspraak 29 mei 2019.

Rijksoverheid (2019). Kabinet neemt maatregelen voor natuur, bouw en infrastructuur. Nieuwsbericht 13 november 2019.

Rijksoverheid (2019). Tijdelijk handelingskader voor hergebruik van PFAS-houdende grond en baggerspecie (Den Haag: Rijksoverheid).

Spiegelaar, L. & Vrieselaar, N. (2019). Huizenprijzen stijgen dit jaar naar verwachting door; eigen huis voor steeds meer mensen onbereikbaar. Kwartaalbericht Woningmarkt (Utrecht: Rabobank).

Trouw (2019). Kabinet: 500 miljoen tegen stikstofprobleem, 1 november 2019.

Vrieselaar, N. & Lennartz, C. (2018). Waarom jongeren steeds minder en ouderen steeds vaker een huis kopen (Utrecht: Rabobank).

Vrieselaar, N., Prins, C. & Es, F. van (2019). Zwakke buitenlandse vraag remt groei Nederlandse economie. Economisch Kwartaalbericht (Utrecht: Rabobank).

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van RaboResearch van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, PBL en CBS.
De afsluitdatum van deze publicatie is 13 november 2019.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van RaboResearch op tel. 088 – 726 7864, of mailen naar ‘raboresearch@rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Carola de Groot en Nic Vrieselaar

Eindredactie:
Ester Barendregt, Hoofd Nederlandse Economie

Tekstredactie:
Ingmar Katipana

© 2019 - Coöperatieve Rabobank U.A., Nederland