Sterke afkoeling huizenmarkt door hogere rente en economische omslag

Hogere hypotheekrentes maken einde aan prijsrecords

Het tempo waarmee huizenprijzen stijgen, is de afgelopen maanden sterk afgenomen. Gecorrigeerd voor seizoenseffecten (in de zomer stijgen de prijzen doorgaans wat harder dan in de winter) was in juni en juli zelfs sprake van stagnatie (zie figuur 1).

De afvlakkende stijging van huizenprijzen hangt samen met de hogere hypotheekrentes, energiecrisis en de minder gunstige economische vooruitzichten. Deze ontwikkelingen drukken niet alleen de vraag naar koopwoningen, maar zorgen er via verschuivend sentiment waarschijnlijk ook voor dat meer mensen hun huis te koop zetten. Dit levert meer keuze op. Daardoor hoeven potentiële kopers minder met elkaar te concurreren, wat de druk op de huizenprijzen verlaagt.

Tot voor kort was een rentevaste periode van 20 jaar de populairste keuze. Die rente is dit jaar meer dan verdubbeld naar zo’n 4,10 procent. Dat betekent dat kopers minder kunnen lenen voor een huis. Voor een stel met twee modale jaarinkomens is de maximale hypotheek bijna 32.000 euro lager. De maandlasten daarvan zijn ook nog eens flink hoger (figuur 2). Om toch meer te kunnen lenen en de lasten wat lager te houden, kiezen meer huizenkopers voor een kortere rentevaste periode. Maar dat dempt de terugval in de maximale hypotheek slechts voor een deel. Minder lenen betekent ook minder kunnen bieden. En dat heeft zijn weerslag op de huizenprijsontwikkeling.

Meer mensen negatief

Volgens de Eigen Huis Marktindicator drukken de gestegen hypotheekrentes en de verwachtingen daarover het vertrouwen in de koopwoningmarkt. Inmiddels zijn duidelijk meer mensen negatief dan positief over de huidige woningmarktomstandigheden (zie figuur 3). De vraag naar koophuizen wordt vermoedelijk verder gedrukt door de pijlsnel gestegen energieprijzen en de onzekerheid over de toekomstige energielasten van huishoudens. Steeds meer huishoudens gaan de gestegen energieprijzen in hun portemonnee voelen zodra vaste energiecontracten aflopen en overgaan in een variabel contract met hogere tarieven.

Door alle ontwikkelingen gooit waarschijnlijk een deel van de potentiële huizenkopers de handdoek in de ring. Het is dan ook niet verrassend dat de koopintentie in een maandelijkse barometer van woningwebsite Funda op het laagste punt staat sinds de start van de metingen in november 2020. Doe-het-zelf-makelaar Makelaarsland signaleert bovendien dat het aantal biedingen en bezichtigingen verder terugliep in juli. In de maanden mei, juni en juli waren er gemiddeld zeven bezichtigingen per woning. In dezelfde periode een jaar eerder waren dat er twaalf.

Meer ‘Te Koop’-bordjes

Niet alleen bij kopers is het sentiment veranderd. Ook huiseigenaren met verkoopplannen lijken wat onrustig te worden: de verkoopintentie nam volgens de eerdergenoemde Funda-barometer in het tweede kwartaal juist scherp toe. Begin september waren dan ook ruim twee keer zo veel huizen beschikbaar op Funda als een jaar geleden (zie figuur 4). Mogelijk gaat het hier deels om huiseigenaren die een nieuwbouwhuis hebben gekocht en hun huidige huis vervroegd willen verkopen, omdat ze vrezen dat het op een later moment lastiger kan zijn hun huis (tegen een bepaald bedrag) te verkopen.

De verkoopstrategie van doorstromers die een bestaande woning zoeken kan eveneens wat aan het kantelen zijn, waarbij zij inzetten op het eerst verkopen van hun eigen huis – en zeker zijn van de verkoopopbrengst – voordat ze een volgend huis kopen. Toch lijkt er nog geen sprake van een ruime woningmarkt: in historisch perspectief staan nog altijd weinig huizen te koop, en de toename van het woningaanbod lijkt de laatste weken niet door te zetten. Bovendien impliceert de snelle verkooptijd dat er nog altijd veel vraag is naar koopwoningen.

Afkoeling zet door

We verwachten dat het tempo waarmee de huizenprijzen stijgen verder afneemt, en in de loop van 2023 omslaat in een beperkte daling. Voor 2022 voorzien we een gemiddelde huizenprijsstijging van 15,2 procent. Deze groei valt nog zeer hoog uit door een overloop-effect van vorig jaar en door de stijgingen in de eerste helft van het. Het gros van die 15,2 procent is daardoor al gerealiseerd. Als de huizenprijzen de rest van 2022 namelijk gelijk blijven aan het prijsniveau van juli, dan zou de jaar-op-jaargroei dit jaar al uitkomen op 14,5 procent. De huizenprijzen stijgen de rest van dit jaar dus nog maar heel licht. Ook 2023 begint naar verwachting nog met stijgende huizenprijzen, maar dit gaat geleidelijk over in een bescheiden daling. Voor heel 2023 voorzien we een huizenprijsgroei van gemiddeld 3,0 procent (zie figuur 5).

Vergeleken met onze vorige raming hebben we onze verwachting opnieuw iets naar beneden bijgesteld. De Nederlandse economie is in het tweede kwartaal weliswaar hard gegroeid en het aandeel mensen met betaald werk staat op recordhoogte. Toch is het macro-economisch beeld iets verslechterd ten opzichte van drie maanden geleden en verwachten we dat de werkloosheid iets verder oploopt. Bovendien gaan we er ten opzichte van onze vorige raming van uit dat de kapitaalmarktrente – en daarmee vermoedelijk ook de hypotheekrente – langer hoog blijft. Zo zijn de kapitaalmarktrentes afgelopen weken weer hard gestegen, mede door de nóg hogere inflatie. In het vorige Kwartaalbericht Woningmarkt hielden we in een risico-scenario al rekening met een hogere rente, waardoor de huizenprijzen zouden kunnen omslaan, omdat het koopwoningen minder aantrekkelijk maakt. Zowel voor starters en doorstromers als voor beleggers.

Nieuwe huizenmarktcrisis op de loer?

Na bijna tien jaar van stijgende huizenprijzen krijgen we naar ons idee de komende jaren weer te maken met dalende huizenprijzen, wat de vraag opwerpt of we opnieuw een huizenmarktcrisis zoals tussen 2008 en 2013 tegemoet kunnen zien. Door een stapeling van economische en financiële factoren daalden de huizenprijzen toen jaren achtereen, in totaal met ruim 21 procent. Een vergelijking met die periode gaat wat ons betreft mank, onder meer doordat het leen- en aflossingsgedrag van huizenkopers en huizenbezitters tegenwoordig minder risicovol is dan vóór 2008.

Minder risicovol lenen

In de decennia die aan de huizenmarktcrisis uit 2008–2013 vooraf gingen, vooraf gingen was sprake van een ruime kredietverlening, waarbij via maatwerk zogeheten tophypotheken werden verstrekt ruim boven de marktwaarde van huizen. Het was ook een tijd waarin (volledig) aflossingsvrije hypotheken gemeengoed werden. Huizenkopers konden bovendien de aankoopkosten meefinancieren. De omvang van hypotheekschulden bleek giftig toen de huizenprijzen begonnen te dalen in 2008. Huizen kwamen (verder) ‘onder water’ te staan: de hypotheek die op het huis rustte was hoger dan de waarde van het huis. Bij verkoop zou de verkoper achterblijven met een restschuld. Huiseigenaren lijden aan ‘verliesaversie’: liever dan hun verlies nemen, stellen ze de verkoop van hun woning uit als huizenprijzen dalen. Bij huishoudens waar na verkoop een restschuld ontstaat, is dit effect waarschijnlijk nog sterker. Het blijven vasthouden aan te hoge prijzen drukte de vraag naar koophuizen verder, wat de neerwaartse spiraal in huizenprijzen juist versterkte.

Hoewel huizenkopers de afgelopen jaren weer vaker de randjes opzoeken van wat nog een verantwoord krediet is (vaker aflossingsvrij, meer lenen ten opzichte van het inkomen en de waarde van het huis), is de hypotheekverstrekking nu voorzichtiger dan in de jaren voorafgaand aan 2008. Dankzij de sterke stijging van de huizenprijzen, in combinatie met aflossingen op de hypotheek, hebben veel huiseigenaren nu (heel veel) overwaarde. Zelfs 25- tot 35-jarigen beschikten in 2020 volgens cijfers van het CBS in doorsnee over zo’n 70.000 euro aan overwaarde. En dat cijfer is nog van voor de extreme prijsstijgingen van het laatste jaar. Bovendien is de totale hypotheekschuld veel minder hard gestegen dan de huizenprijzen (zie figuur 6). Bij een prijsdaling komen huizen daardoor minder snel onder water te staan. Dit zal de vraaguitval vanuit doorstromers naar verwachting dempen en kan een neerwaartse spiraal gedreven door verliesaversie beperken.

Krappere markt en steunmaatregelen

Anders dan in 2008 lijkt de huizenmarkt nu ook krapper. Zo lag de nieuwbouwproductie destijds op een hoger niveau van ongeveer 85.000 huizen, waar de productie nu niet meer dan zo’n 70.000 huizen per jaar is. Dat versterkte het aanbod van bestaande koophuizen. Bovendien lag de verkooptijd in de eerste helft van 2008 rond de 88 dagen, terwijl het minder dan 24 dagen was in de eerste helft van dit jaar. De koopwoningmarkt moet wat dat betreft dus van verder komen voordat kopers het weer voor het zeggen hebben. Dit kan de voorziene huizenprijsdaling dempen. Ook de (geplande) koopkrachtmaatregelen om de impact van de energiecrisis te verkleinen, kunnen de verwachte prijsdaling beperken.

Risico op neerwaartse spiraal

Tegelijkertijd valt een zelfversterkend effect niet uit te sluiten. Er is een risico dat steeds meer potentiële huizenkopers hun koopwens in de ijskast zetten, omdat zij verwachten dat huizen goedkoper worden. Dit kan, zoals eerder genoemd, verkopers aanzetten tot een andere strategie, waarbij zij eerst hun huidige huis (met winst) willen verkopen, voordat ze een ander huis kopen. Het aantal te koop staande huizen kan daardoor in korte tijd rap toenemen, terwijl het aantal verkopen omlaag duikt. De voorziene daling van de huizenprijzen kan daardoor uiteindelijk toch sterker zijn dan we op basis van de puur economische factoren verwachten. De huizenmarkt is en blijft een vertrouwensmarkt.

In al het huizenprijsgeweld van de afgelopen maanden zijn huizen in Flevoland het sterkst in waarde gestegen. In de eerste helft van 2022 waren huizen er gemiddeld 23,3 procent duurder dan in de eerste zes maanden van 2021 (zie figuur 7). De hogere huizenprijsgroei die de jongste provincie al langere tijd kenmerkt, laat zich deels verklaren doordat grotere huizen populairder zijn geworden tijdens de coronapandemie. Dergelijke huizen zijn er in Flevoland in overvloed. En ze zijn er vergeleken met andere provincies minder duur. Ook Gelderland en de drie noordelijke provincies zagen bestaande koophuizen sneller dan gemiddeld in prijs stijgen.

Regionale huizenprijsverwachting

In 2022 voorzien we de sterkste huizenprijsstijging in de regio’s in het midden en noorden van het land (figuur 8). We verwachten dat Flevoland zijn koppositie behoudt en dat huizenkopers er dit jaar gemiddeld 19 procent meer moeten betalen voor een bestaande koopwoning dan in 2021. Ook Oost-Groningen en Overig-Groningen kunnen waarschijnlijk rekenen op een gemiddelde huizenprijsstijging van ongeveer 18 procent. In Zuid-Limburg stijgen de prijzen naar verwachting het minst, al is de voorziene groei er met bijna 13 procent nog altijd fors te noemen.

In lijn met de nationale huizenprijsraming zakt de huizenprijsgroei volgend jaar in alle regio’s fors terug (figuur 9). Flevoland gaat dan waarschijnlijk ook niet meer aan kop. De stevigste gemiddelde huizenprijsgroei voorzien we voor Zeeuws-Vlaanderen en Overig-Zeeland: ruim 7 procent. En dat is beduidend meer dan in andere regio’s, want in 34 van de 40 regio’s komt de huizenprijsgroei in onze raming niet boven de 4 procent. De verwachting voor Zeeland hangt mogelijk samen met het feit dat het in die provincie langer duurde voordat het prijsherstel inzette na het dieptepunt van de huizenmarktcrisis tussen 2008 en 2013. Vanuit dit perspectief heeft Zeeland wellicht nog wat in te halen.

Transactiedaling nog niet gestuit

Het aantal verkopen liep afgelopen maanden verder terug (zie figuur 10) tot iets meer dan 47.000 huizen in het tweede kwartaal – ruim 10 procent minder dan een jaar eerder. Vooral in Overijssel, Drenthe en Limburg was de daling afgelopen kwartaal groot: in die drie provincies werden ruim 15 procent minder huizen verkocht dan een jaar eerder (zie figuur 11). In het eerste kwartaal van het jaar lag het aantal verkopen ook al fors lager dan een jaar eerder, onder meer omdat vorig jaar tussen januari en maart juist heel veel woningoverdrachten waren. Dat kwam door de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters en doorstromers tot 35 jaar. Bij elkaar lag het aantal verkopen in de eerste zeven maanden van 2022 ruim 22 procent onder het niveau van 2021.

Dat het aantal verkopen in het tweede kwartaal verder is teruggelopen, hangt samen met het beperkte woningaanbod eind vorig jaar en begin dit jaar. Hierdoor zijn er in de eerste twee kwartalen van dit jaar weinig huizen van eigenaar gewisseld bij de notaris. De gemiddelde tijd tussen het ondertekenen van de koopovereenkomst en de uiteindelijke overdracht ligt namelijk zo rond de drie maanden (zie ‘Actuele woningmarkttrends vertraagd zichtbaar in officiële statistieken’).

Verkopen stabiliseren naar verwachting

We verwachten dat dit jaar in totaal 189.000 bestaande koophuizen van eigenaar wisselen, 37.000 minder dan vorig jaar. In de eerste 7 maanden van dit jaar stond de teller al 30.000 huizen lager dan in dezelfde periode vorig jaar. Toen wisselden juist recordaantallen koopwoningen van eigenaar na vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters en doorstromers jonger dan 35 jaar.

We verwachten dat de jaar-op-jaar daling de rest van het jaar meevalt. Afgelopen halfjaar zijn niet alleen veel meer huizen te koop gezet op Funda, de laatste maanden is ook een beperkte stijging te zien van het aantal huizen met de status verkocht onder voorbehoud. Toch verwachten we voorlopig nog niet dat de verkopen een vlucht zullen nemen. Voor 2023 verwachten we slechts een beperkte stijging naar zo’n 197.000 verkopen (zie figuur 12). Door de gestegen hypotheekrentes, energieprijzen en bouwkosten is een koopwoning immers voor nog meer mensen onbereikbaar geworden. Bovendien verwachten we dat er komende jaren minder nieuwe huizen worden opgeleverd, waardoor er vermoedelijk ook wat minder doorstroom zal zijn. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen lijkt namelijk te stagneren rond de 70.000 per jaar, terwijl het aantal verleende bouwvergunningen al maanden op rij daalt (zie figuur 13).

De officiële koopwoningmarktstatistieken van het CBS en Kadaster gaan over de allerlaatste stap in het koopproces: het moment dat de nieuwe eigenaren de sleutel krijgen. De bezichtiging van het huis, het bepalen van een (eind)bod en het ondertekenen van het koopcontract vinden vaak enkele maanden eerder plaats. Dat betekent dat de CBS/Kadaster-cijfers van juli niet gaan over de woningmarktomstandigheden in die maand, maar juist over die van een aantal maanden geleden.

Om hier een globaal beeld van te krijgen, hebben we uit microdata van het Kadaster een willekeurige steekproef getrokken van 250 huizen (ca. 1,5 procent) die in juli 2022 van eigenaar zijn gewisseld. Daarvan hebben we de dag van inschrijving bij het Kadaster vergeleken met de verkoopdatum op woningwebsite Funda.

Voor 197 huizen (78,8 procent) is dat gelukt. De huizen waarvan we de verkoopdatum niet hebben kunnen achterhalen, zijn koopwoningen zowel in stedelijk gebied als in landelijk gebied, en zowel dure als minder dure huizen. We nemen daarom aan dat het ontbreken van een verkoopadvertentie niet samenhangt met de overdrachtstermijn, maar afhankelijk is van het toevallige beleid van de verkopend makelaar of dat het huizen betreft die onderhands zijn verkocht.

86 dagen tussen verkoop en overdracht

Gemiddeld zat er iets minder dan 3 maanden (86 dagen) tussen het moment waarop een huis op Funda als verkocht staat, en de dag waarop de nieuwe eigenaar bij het Kadaster is ingeschreven. Maar in figuur 14 is ook te zien dat de overdracht bij 35 procent van de huizen in juli langer dan 3 maanden heeft geduurd. Bij iets meer dan 7 procent zat er zelfs een halfjaar of meer tussen de verkoopdatum en daadwerkelijke overdracht. Sowieso vermoeden we dat het gemiddelde van 86 dagen de werkelijke overdrachtstermijn met enkele dagen onderschat, onder meer omdat makelaars zullen wachten met het aanpassen van de Funda-advertentie tot de wettelijke bedenktermijn van drie dagen is verstreken.

De relatief grote spreiding van de overdrachtstermijn betekent dat het zeker twee tot drie maanden kost voordat ontwikkelingen in de hypotheekrentes, de economische omstandigheden, het sentiment onder kopers – en recenter: de energiecrisis – zichtbaar worden in de statistieken van het CBS en het Kadaster.