Woningkopers zijn straks vooral 25-35-jarigen en 55-plussers

Auteur: Paul de Vries

Dit Themabericht geeft een indruk van de effecten die de demografische ontwikkelingen kunnen hebben op het aantal woningverkopen en op het volume van de hypotheekmarkt. Nederland vergrijst snel. De groep huishoudens van 55 jaar en ouder[1] neemt hierdoor snel toe. Maar de komende vijf jaar neemt het aantal huishoudens tussen de 25-35 jaar ook nog toe. Als laatste betreden starters op de woningmarkt later dan in het verleden de koopmarkt. Door al deze bewegingen verandert ook het profiel van de huizenkoper.

[1] De leeftijd van een huishouden wordt gebaseerd op de referentiepersoon in het huishouden: de man bij een meerpersoonshuishouden of de oudste bij een paar van gelijk geslacht.

1.1 De komende vijf jaar meer ouderen, maar ook meer jongeren

De ontwikkelingen op de woningmarkt zijn voor een belangrijk deel afhankelijk van de hoeveelheid huishoudens en het aantal dat hiervan verhuist. Op de koopwoningmarkt zijn jonge huishoudens actiever dan ouderen[2]. Hierdoor is het aantal transacties sterk afhankelijk van de ontwikkeling van het aantal jonge huishoudens. Volgens de meest recente CBS-prognoses zal het aantal Nederlandse huishoudens tussen 2015 en 2020 toenemen met 317 duizend (tabel 1). Daarbij zijn er belangrijke verschillen naar leeftijdscategorie (Duijn et al., 2016).

Het aandeel 55+-huishoudens bedroeg per 1 januari 2016 44,6% van het totaal (3,4 miljoen huishoudens). En dat aandeel neemt de komende vijf jaar verder toe met 400 duizend huishoudens naar 47,2% (CBS). Ook het aantal huishoudens tussen de 25 en 35 jaar neemt verder toe. Deze leeftijdscategorie verhuist relatief veel en is daarom van oudsher erg belangrijk voor de ontwikkelingen op de woningmarkt. Naar verwachting komen er tot en met 2020 ongeveer 80 duizend huishoudens van 25 tot 35 jaar bij. Alle andere leeftijdsgroepen nemen in omvang af (figuur 1 en tabel 1).

[2] Wij maken gebruik van vijf leeftijdscategorieën. Doordat wij data van CBS (huishoudens) en Kadaster (verkopen en hypotheekverstrekkingen) combineren, kunnen we geen uitsplitsing maken voor huishoudens ouder dan 55 jaar.

1.2 De groepen met een hoge verhuiskans nemen toe

Koopstarters en jongvolwassenen zorgen voor dynamiek op de koopwoningmarkt; in de leeftijdscategorieën tot 35 jaar is de kans dat een huishouden verhuist naar een koopwoning veel groter dan in de andere leeftijdscategorieën (figuur 2). Daarentegen is de kans dat een 55-plussers een huis koopt het laagst. Slechts 0,8% van de 55-plussers kocht in 2015 een woning tegen 6,1% van de 25-35-jarigen. Die kansen zijn niet stabiel in de tijd. Uit de figuur blijkt dat in de crisisperiode (2008–2013) de koopbereidheid onder alle leeftijden is afgenomen en dat deze sinds 2014 weer toeneemt.

Om een inschatting te maken voor de komende vijf jaar hebben wij de meest recente ontwikkeling van de verhuiskansen doorgetrokken (figuur 2, onderbroken lijnen) waarbij wij rekening houden met het niveau van voor de crisis en met de huidige en toekomstige woningmarktsituatie (zie ook ons Themabericht Woonkeuzes van jongeren en ouderen, (Treur, 2016). Wij verwachten bijvoorbeeld dat de jongste leeftijdscategorie tot 25 jaar minder koopbereid zal zijn dan vroeger (dus meer huren of bij ouders blijven wonen). Dit is een gevolg van veranderende regelgeving (De Vries en Van Dalen, 2015). Zij waren voorheen de groep met de hoogste verhuiskans naar een koopwoning. Sinds de crisis is deze kans evenwel fors gedaald. De 25–35-jarigen hebben in de afgelopen jaren de koppositie qua verhuisgeneigdheid overgenomen en zijn nu het meest actief op de koopwoningmarkt. Dit komt overeen met ons beeld dat koopstarters ouder zijn geworden; hun verhuiskans naar een koopwoning zal de komende jaren toenemen omdat die van de 25-minners afneemt. Ook onder ouderen neemt de koopbereidheid toe. In 2008 kocht nog 0,6% van alle 55-plussers een woning, in 2015 was dat percentage gestegen naar 0,8. De oorzaak daarvan ligt naar ons idee vooral in het feit dat steeds meer 55-plussers in een koopwoning wonen waardoor het percentage gekochte woningen in deze leeftijdscategorie bij ongewijzigd verhuisgedrag automatisch toeneemt. Het hoeft echter geen automatisme te zijn dat het groeiende aandeel eigenaar-bewoners onder de 55-plussers ook leidt tot meer woningaankopen door deze groep. Zeker gezien de aandacht voor het verzilveren van overwaarden zouden vooral oudere eigenaar-bewoners binnen de leeftijdsgroep 55+ in de toekomst kunnen kiezen voor een verhuizing naar een huurwoning in plaats van naar een andere koopwoning. Vooralsnog verwachten wij dat het hier gaat om een zeer beperkte groep.

1.3 Het marktaandeel van ouderen neemt mogelijk spectaculair toe

Om een indruk te krijgen van het aantal gekochte woningen naar leeftijdsgroep combineren wij de demografische ontwikkeling (figuur 1) met de mate waarin groepen actief zijn op de koopwoningenmarkt (figuur 2). Op basis hiervan zal het aantal woningtransacties tot en met 2020 met circa 18% toenemen. De verhoudingen tussen de leeftijdsgroepen gaan wel schuiven (figuur 3).

Hoewel de koopgeneigdheid onder huishoudens tot en met 25 jaar in 2004 erg hoog was, drukte de beperkte omvang van deze groep het belang voor de koopwoningmarkt. Het aantal kopers tot 25 jaar was in 2015 de kleinste groep op de koopwoningmarkt en blijft dat de komende jaren waarschijnlijk ook. Ook neemt het belang van 35–45-jarigen en 45-55-jarigen af. Zowel de koopgeneigdheid als de omvang van de groep blijft in de komende jaren vrijwel constant. Stijgers zijn de 25-35-jarigen (+25%) en de 55-plussers (+83%). De spectaculaire stijging van het aantal 55-plussers komt vooral doordat er veel huishoudens in die leeftijdsgroep bijkomen in combinatie met de verwachte milde stijging van het aandeel verhuisbewegingen naar een koopwoning onder 55-plussers.

Wij concluderen dat het profiel van de potentiële huizenkoper er over een aantal jaren naar verwachting anders uitziet dan nu. De markt zal nog meer een markt worden met 25–35-jarigen als dominante groep; 55-plussers bewegen mogelijk van minst belangrijke tot tweede groep op de koopwoningmarkt.

1.4 Gevoeligheid van verwachtingen voor aanname over koopgeneigdheid

Deze uitkomsten zijn afhankelijk van de verwachte ontwikkeling van de koopgeneigdheid van de leeftijdsgroepen. Stel dat we de trends in figuur 2 niet doortrekken op basis van de toekomstige woningmarktsituatie, maar constant houden op het niveau van 2015, dan neemt het aantal transacties geen 18% maar slechts 2% toe. In dit scenario verdampt de stevige groei van het aantal 55-plussers tot slechts drieduizend extra aankopen, maar neemt het aantal verkopen van jongeren tot 25 jaar niet 14% af maar slechts 6%. Als we het scenario doorrekenen waarin de koopgeneigdheid in 2020 uitkomt op de gemiddelden over de periode 2006–2015, dan daalt het aantal transacties met 8%. We zien dan een flinke groei onder de jongeren tot 25 jaar.

2.1 Groei gemiddelde hypotheeksom per leeftijdsgroep nagenoeg gelijk

De hypotheeksom die nodig is voor de aankoop van de woning heeft een duidelijke relatie met de leeftijd (figuur 4). Jongeren tot 25 jaar lenen het minst en 35-45-jarigen het meest. Als we de gemiddelde hypotheeksom naar leeftijd volgen door de tijd, dan valt op dat de crisis geen noemenswaardige invloed heeft gehad op de verschillen tussen de leeftijdsgroepen. Voor een inschatting van de omvang van de hypotheekmarkt indexeren wij de gemiddelde prijs met 3,75% voor 2016 (zie ook ons Kwartaalbericht Woningmarkt) en 2% voor de jaren daarna.

2.2 Hypotheekmarkt blijft groeien

Het volume van de hypotheekmarkt voor de aankoop van woningen (figuur 5) is de combinatie van het aantal gekochte woningen (figuur 3) en de gemiddelde hypotheek die daarvoor nodig is (figuur 4). Om een indruk te krijgen van het totale volume moeten ook de oversluitingen en de extra hypotheken voor een verbouwing worden meegenomen (figuur 6). Afgelopen jaar bedroeg de totale hypotheekproductie 66 miljard euro (figuur 7).

Voor de komende jaren zorgen de 25-35-jarigen en 55-plussers voor groei van de hypotheekproductie. De andere cohorten laten een min of meer stabiel volumeniveau zien. Dit beeld komt nog sterker naar voren als we ook de hypotheken van over- en bijsluiters meenemen.

Van Duin C., Stoeldraijer L., Nicolaas H., Ooijevaar J. en A. Sprangers (2015). Kernprognose 2015-2060: Hoge bevolkingsgroei op korte termijn. CBS.

Treur L. (2016). Woonkeuzes van jongeren en ouderen. Themabericht, Rabobank.

De Vries P. en P. Van Dalen 92015). Starters gaan later hun woning kopen. Themabericht, Rabobank.

Auteur: Paul de Vries