Vastgoed: wat doen de deelmarkten in 2022 en 2023?

We schreven het al in onze vastgoedupdate ‘Vastgoedsector: blik op 2022 én 2023’. 2022 was geen slecht jaar voor de sector. Vooral in de eerste helft van het jaar werd er goed belegd. Na de zomer verslechterde de situatie echter snel. Met als hoofdoorzaak? De oorlog in Oekraïne. Dat zorgde voor meer onzekerheid, waardoor ook de rente tot ongekende hoogtes steeg. De vastgoedwaardes staan daardoor onder druk en gemiddeld zorgt dat voor afwaarderingen van 10 tot 15%.

We verwachten geen snel herstel en de sector krijgt het ook in 2023 zwaar te verduren. Vooral door prijsdruk, nadelige fiscale regels en aanhoudende onzekerheid bij huurders. Maar we zien het niet al te somber in: de markt blijft geïnteresseerd in vastgoed. Want er is altijd vraag naar duurzame en kwalitatief goede panden. We moeten ons vooral beseffen dat we vooruit moeten gaan. Grote maatschappelijke opgaven vragen om actief optreden van de vastgoedmarkt.

Voorlopig heeft de sector te maken met gestegen inflatie en rente. Hoe staan de deelmarkten binnen vastgoed er op het moment voor? Lees de situatie van huurwoningen, kantoren, bedrijfsruimten en kantoren en winkels en horeca.

De markt kampt nog altijd met een groot tekort aan betaalbare huurwoningen. Om dit probleem op te lossen presenteerde Hugo de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, begin 2022 de Nationale Woon- en Bouwagenda met als onderdeel het programma Woningbouw. Een ambitieus programma met heldere tijdslijnen, programmering en grote woningbouwlocaties. Toch maakt de markt zich grote zorgen. Voorlopig wil het niet echt vlotten met de plannen van de minister. Sterker nog, het aantal afgegeven vergunning daalt en er is weinig vertrouwen in de uitvoering.

Voor een deel komt dit door het momentum. Het zit de minister niet mee. Juist op moment dat hij aankondigde flink meer woningen te willen bouwen, brak de oorlog in Oekraïne uit. Economische onzekerheid, stijgende ontwikkelkosten en oplopende rente helpen dan niet. Zeker niet als je inzet op meer betaalbare woningen. En er waren meer tegenslagen. Zo heeft het kabinet-Rutte IV de stikstofproblematiek onderschat. De bouw heeft daar last van. Bovendien concludeerde de Raad van State begin november nog dat de Bouwvrijstelling stikstof niet voldeed aan het Europese natuurbeschermingsrecht. Daarnaast besloot het kabinet om water en bodem meer sturend te maken bij ruimtelijke ordeningsafwegingen. Goed voor het klimaat natuurlijk, maar het zet ook een streep door enkele potentiële woningbouwlocaties.

Aan de andere kant speelt regulering een belangrijke rol. De politiek zoekt al jaren de schuld voor een ontoegankelijk woningmarkt bij beleggers. Om de positie van beleggers te beperken verhoogde het kabinet al de overdrachtsbelasting en werden onder meer de zelfbewoningsplicht, anti-verkameringsregels en opkoopbescherming ingevoerd. In 2023 volgen nieuwe regels als een verdere verhoging van de overdrachtsbelasting en versobering van de leegwaarderatio. In 2024 wil het kabinet ook nog eens de huurliberalisatiegrens verhogen. Vanaf dan zullen woningen tot ongeveer € 1.100 huur per maand binnen de gereguleerde sector vallen. Vanaf 2030 geldt dat slecht geïsoleerde huizen (energielabels E, F en G) niet meer verhuurd mogen worden. Bij elkaar maken deze maatregelen dat het steeds lastiger wordt om nog rendement te maken op bestaande huurwoningen, laat staan om er in te investeren. De wil is er wel, maar het kan niet meer uit.

Op de kantorenmarkt heerst nog steeds twijfel. Terwijl het aanbod de afgelopen jaren daalde, houden de zorgen over de toekomst aan. Vooral de gevolgen van thuiswerken worden gevreesd. Maar in hoeverre is dat terecht? In de praktijk zien we dat er zowel bedrijven zijn die het thuiswerken omarmen, als bedrijven die er bewust afstand van nemen. Tot de eerste categorie behoren vooral grotere bedrijven. Die zouden een kwart van hun kantoorruimte willen afstoten. In 2023 zagen we dan ook minder gebruikerstransacties van meer dan 2.500 m². Dit zijn transacties van (vastgoed)(eind)gebruikers zelf. Maar daar stond een toename van het aantal kleine transacties tegenover. Per saldo verwachten we echter dat er tot 2030 meer meters worden teruggegeven aan de markt. Dat gebeurt overigens geleidelijk.

Hoewel we een overschot aan kantoorruimte verwachten, hoeft dat voor de markt geen probleem te zijn. De vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoren, op goede plekken houdt aan en veel lege panden kunnen we herbestemmen. Interessant is vooral de toenemende vraag naar duurzame panden. In 2023 gaat de C-labelplicht voor kantoorruimtes gelden. Bekend is dat veel kantoren niet op tijd aan de C-labelplicht zullen voldoen. Dit zijn vooral veel kantoren aan de onderkant van de markt. Omdat huurders steeds meer oog hebben voor hun totale lasten (huur en servicekosten) komt de verhuurbaarheid hier in het geding. Beleggers van niet-duurzame kantoren zijn dus gewaarschuwd en moeten echt in actie komen.

De vraag naar bedrijfsruimten was in 2022 onverminderd groot. Zowel de pandemie als het conflict in Oekraïne hebben dit niet veranderd. De vraag houdt aan door structurele trends als groei van e-commerce en de opkomst van de circulaire economie. Ook veranderingen in de toeleveringsketen stimuleren deze vraag, waaronder reshoring en nearshoring. Reshoring is het terughalen van outsourced werkzaamheden en nearshoring is outsourcing in een buurland.

Op steeds meer locaties is sprake van krapte. Dit komt niet alleen door een toename van de vraag. De afgelopen jaren hebben veel gemeenten ingezet op woningbouw via herbestemming van binnenstedelijke bedrijfslocaties. Terwijl bedrijven de stad uit moesten, ontbrak het vervolgens vaak aan plannen en gronden voor nieuwe bedrijvigheid. Op plekken waar wel veel ontwikkelruimte was nam de weerstand steeds meer toe. Later is dit ook opgepikt door de Tweede Kamer, toen de leden Nijboer en Bromet een motie indienden over het tegengaan van verdozing van het landschap. Verdozing is de populaire term voor de opmars van naamloze blokkendozen, zoals distributie- en datacentra.

Eind 2022 lijkt de trend te keren. Het tekort aan bedrijfsruimten is niet onopgemerkt gebleven. In steden als Den Haag en Rotterdam heeft de politiek door dat bedrijvigheid belangrijk is voor de stad en dat verdere afname niet langer gewenst is. Ook op nationaal niveau wordt de urgentie gezien. In een brief aan de Tweede Kamer bood minister Micky Adriaansens van Economische Zaken en Klimaat, in oktober 2022, de contouren voor het programma werklocaties aan. Wat ook een uitwerking is van het bredere bedrijventerreinbeleid en de toekenning van fysieke ruimte voor het realiseren van industriedoeleinden. De minister onderschrijft hiermee “dat een sterk en concurrerend bedrijfsleven nodig is om ons welvaartsniveau te garanderen en om de transities zoals woningbouw en de energietransitie te kunnen realiseren”.

De winkelmarkt, inclusief horeca, beweegt van crisis naar crisis. Na de laatste lockdown van begin dit jaar maakte de sector zich op voor een sterk herstel. Tot op zekere hoogte kwam dat er ook. Het werd drukker in de winkelstraten en de terrassen zaten vol. Maar helaas is dat niet het hele verhaal. Door de oorlog in Oekraïne zijn de energielasten flink gestegen en ook bij de inkoop van producten en grondstoffen hebben ondernemers last van prijsstijgingen. Dit raakt bijvoorbeeld vaak bakkers, viszaken en snackbars. Een ander probleem zijn de personeelstekorten. Naast hogere lonen zijn ondernemers regelmatig genoodzaakt om de deuren te sluiten en ook dat drukt hun omzet.

De vraag is nu in hoeverre de consument bereid is om hogere prijzen te accepteren. In het derde kwartaal steeg in veel branches de omzetwaarde, maar daalde het verkoopvolume. De consument geeft dus meer geld uit door hogere prijzen, maar koopt wel minder. Dat raakt de winstgevendheid. Vooral winkels gericht op dure aankopen als elektronica, keukens, bouwmaterialen, meubelen en wooninrichting hebben daar last van.

De onzekerheid bij ondernemers sijpelt langzaam door naar het winkelvastgoed. Zo daalde het aantal gebruikerstransactie in de laatste twee kwartalen van 2022 flink. Pandeigenaren doen er verstandig aan om oog te houden voor de specifieke problemen van hun huurders. Om te bepalen of (volledige) huurindexatie reëel is, is maatwerk vereist. De ene ondernemer is de andere niet. Hoewel de onzekerheid in de winkelmarkt toeneemt, is het perspectief van winkelvastgoed niet heel slecht. In veel winkelgebieden is werk gemaakt van de leegstand en die is de afgelopen jaren flink gedaald, ook door transformatie. Waar mogelijk worden winkelgebieden verder versterkt met extra woningen en aanvullende functies zoals zorg en leisure. Omdat de consument toch altijd weer zoekt naar entertainment en ontspanning, kan dit op termijn kansen bieden.