Vastgoedsector: blik op 2022 én 2023

In 2022 zijn het willen, kunnen en moeten investeren in vastgoed uit elkaar gedreven. De markt heeft een stap terug gedaan. Het willen investeren in vastgoed is niet het probleem. Er is genoeg interesse, maar het is nu even niet de normale gang van zaken. Nadat in maart de laatste coronamaatregelen werden opgegeven, overheerste nog het optimisme, ook in het vastgoed. Consumenten gaven meer uit en veel bedrijven zochten weer naar extra of andere huisvesting. Het conflict in Oekraïne verstoorde dit optimisme. Energieprijzen schoten omhoog, met als gevolg een ongekend hoge inflatie. Het is dus belangrijk om voorzichtiger te zijn.

Naast het willen kwam ook het kunnen onder druk te staan. De stemming in vastgoed bleef lang positief, maar later kreeg de markt met beperkingen te maken. Denk aan marktkrapte, gebrek aan ontwikkelgronden en stijgende bouwkosten. De grootste beperking was toch wel de stijgende rente en vooral het tempo daarvan. Vanaf april zagen we in alle vastgoeddeelmarkten de waardes dalen. Eerst bij nieuwe transacties en later ook bij taxaties. Gemiddeld gaat het om dalingen van 10 tot 15%.

Waar partijen wel willen investeren, maar steeds vaker niet kunnen, zien we in 2022 dat de markt zichzelf afremt (zie figuur 1). Een logisch gevolg van marktwerking zou je denken. Maar de grote opgaven van deze tijd dwingen ons in actie te komen. We moeten wel. Onder meer het gebrek aan voldoende betaalbare woningen en de klimaatopgave moeten snel worden aangepakt. Uitstel van investeringen werkt averechts. We kunnen problemen wel voor ons uit blijven schuiven, maar toekomstige oplossingen zijn niet goedkoper of eenvoudiger. Tijd dus om door te pakken. En dat kan ook als de overheid en de markt meer samen optrekken. Afgelopen jaar lijkt daar een kloof in te zijn ontstaan, maar dat hoeft niet zo te zijn. Denk maar eens terug aan maart 2021 toen 34 organisaties (waaronder verenigingen van bouwers, ontwikkelaars, beleggers, corporaties, huurders, banken en lokale overheden) zich met de Actieagenda Wonen achter één gezamenlijk visie schaarden: “Iedereen in Nederland moet in een huis kunnen wonen waarin hij of zij zich thuis voelt”. We kunnen dus wel snel vooruit, als we maar de wil hebben om het samen te doen!

Willen, kunnen en moeten zijn uit elkaar geraakt. Omdat vooral inflatie en rente invloed hebben op de vraag en de mogelijkheden voor vastgoed, schetsen we voor deze aspecten onze verwachtingen voor 2023 en 2024.

Allereerst de inflatie (zie figuur 2). Vooral door gestegen energieprijzen verwachten we voor heel 2022 een inflatie van ongeveer 11,6%. Voor de economie is een hoge inflatie een zorg. Huishoudens verliezen koopkracht en winsten van bedrijven staan onder druk. We verwachten dat de inflatie daalt maar ook hardnekkig hoog blijft, met 4,2% in 2023 en 5,9% in 2024. Omdat vastgoed vaak wordt neergezet als ‘inflatie hedge’ biedt dit kansen: het ophogen van de (huur)prijs biedt bescherming tegen waardevermindering van geld. Maar reken je niet te snel rijk. Naast de vraag of dit contractueel mag, is het de vraag of een huurder flink hogere lasten ook kan dragen. Blijf dus met elkaar in gesprek.

Ten tweede de rente (zie figuur 3). De kapitaalmarktrente op een 10-jaars Nederlandse staatslening steeg afgelopen jaar van praktisch 0 naar ruim 2%. Bovendien worden er meer renteverhogingen verwacht. Dat heeft verschillende gevolgen voor vastgoed. Zo wordt het aantrekken van vreemd vermogen lastiger. Vooral bij herfinanciering kan dat problemen geven, zeker als tussentijds weinig is afgelost. Ook zorgt een hogere rente dat potentiële kopers minder te besteden hebben. Niet alle verkopende partijen willen of kunnen akkoord gaan met een lagere prijs. Er wordt zo minder vastgoed aangeboden en is er dus minder handel. Wij verwachten dat de rente in de eerste helft van 2023 nog iets stijgt, maar ook zijn limiet bereikt. Misschien dat de rente daarna licht daalt maar niet veel en ook niet snel. De markt zal nog enige tijd onzeker blijven. En daarnaast is een hoge rente nodig om de verwachte inflatiepieken van 2023 en 2024 te onderdrukken.

Vanuit deze situatie kijken we naar de stand van zaken in de verschillende vastgoeddeelmarkten. We zetten samengevat voor je op een rij wat er op hoofdlijnen speelt. De diepte in? Lees dan onze update ‘Vastgoed: wat doen de deelmarkten in 2022 en 2023’.

Huurwoningen
De markt kampt nog altijd met een groot tekort aan betaalbare huurwoningen. In de plannen van minister Hugo de Jonge is weinig vertrouwen. Dit komt voor een deel door de ongelukkige timing. Bij de start van het programma brak de oorlog in Oekraïne uit. Economische onzekerheid en stijgende kosten en rente helpen niet. Maar ook de stikstofproblematiek en de onderschatting daarvan door kabinet-Rutte IV helpt niet aan het oplossen van het tekort. Het kabinet maakt het via extra regelgeving daarbij moeilijker om te beleggen op de woningmarkt. Ook mogen slecht geïsoleerde huizen (energielabels E, F en G) vanaf 2030 niet meer verhuurd worden. Het wordt zo lastiger om rendement te maken op huurwoningen. De wil is er, maar het kan vaak niet.

Kantoren
Op de kantorenmarkt is er twijfel. Het aanbod daalde de afgelopen jaren maar de toekomst blijft onzeker. Vooral door thuiswerken. Grotere bedrijven omarmen hybride werken vaker dan kleinere. Daardoor zijn er minder grote gebruikerstransacties van 2.500 m² of meer, maar ook meer kleine. Per saldo komen er langzaam meer vierkante meters vrij op de markt. Dit overschot hoeft geen probleem te zijn omdat er voldoende vraag is naar hoogwaardige kantoren op goede plekken. De belangrijkste trend van dit jaar is dat er meer vraag is naar duurzame panden. Omdat de energielasten lager zijn, maar ook omdat in 2023 de C-labelplicht voor kantoren gaat gelden. Elk kantoor moet dan minimaal energielabel C hebben. Veel kantoren hebben dat niet op tijd. Dit zijn vooral kantoren aan de onderkant van de markt. Beleggers van deze niet-duurzame kantoren moeten dus snel in actie komen.

Bedrijfsruimten en logistiek
In 2022 was er veel vraag naar bedrijfsruimten. Deze vraag blijft voorlopig hoog door structurele trends en groei van e-commerce en de circulaire economie. Ook worden veel outsourced werkzaamheden weer naar ons of een buurland gehaald, het zogeheten reshoring en nearshoring. Wel is er op steeds meer locaties krapte maar dit komt niet alleen door de hoge vraag. Veel gemeenten hebben de afgelopen jaren bedrijfslocaties herbestemd tot woningen, maar niet goed nagedacht over nieuwe plekken waar bedrijven zich kunnen vestigen. En op plekken waar wel ruimte is, ontstaat meer weerstand. Lokale bewoners willen vooral verdozing voorkomen: de onpersoonlijke blokkendozen van distributie- en datacentra in het landschap. Eind 2022 zien we dat bedrijvigheid toch meer aandacht krijgt. De overheid ziet nu in dat dit nationale probleem moet worden aangekaart en heeft hiervoor de contouren van het programma werklocaties opgesteld.

Winkels en horeca
Winkels en horeca vallen van crisis in crisis. Na het opheffen van de coronamaatregelen eerder dit jaar herstelde de markt. Maar helaas kwam niet veel later de oorlog in Oekraïne. De energieprijzen stegen hard en zo ook de inkoopprijzen van specifieke producten en grondstoffen. Dit raakt ondernemers, waaronder bakkers, viszaken en snackbars. Ook personeelstekorten en stijgende lonen spelen mee. De belangrijke vraag is of consumenten de hogere prijzen accepteren. Eind 2022 zien we dat de consument wel meer geld uitgeeft, maar minder koopt. Vooral elektronicawinkels en meubelverkopers hebben hier last van. De onzekerheid onder ondernemers sijpelt langzaam door naar het winkelvastgoed. Pandeigenaren moeten goed de situatie in de gaten houden en praten met huurders, want de ene winkel is de andere niet. Soms is een oplossing op maat nodig. Toch is het perspectief van de winkelvastgoedmarkt niet slecht. Zo is in veel gebieden de leegstand beperkt en blijven consumenten altijd op zoek naar ontspanning en vermaak. Dit biedt op termijn kansen.

De vastgoedsector heeft in de tweede helft van 2022 een stap terug gedaan en onze verwachting is dat een snel herstel er niet in zit. Door economische stagnatie zoeken bedrijven minder snel naar nieuwe of extra ruimte. Nieuwbouw wordt daarnaast vaak gehinderd door hoge bouwkosten, een gebrek aan geschikte gronden en lokale regels. Vastgoedbeleggers moeten vooral rekening houden met de rente. Deze loopt in 2023 waarschijnlijk nog iets op en daalt niet even snel. Waar we in 2022 marktbreed al veel afwaarderingen zagen, ligt het voor de hand dat vastgoedprijzen ook in 2023 onder druk blijven staan. Lichtpunt voor beleggers is dat de hoge inflatie kan zorgen voor hogere huurinkomsten.

De belangrijkste ontwikkeling voor vastgoed is het pad van verduurzaming. De torenhoge energielasten zorgen voor meer bewustzijn over het belang van energiezuinige gebouwen. Meer en meer eindgebruikers van vastgoed wegen de hoogte van de energielasten mee in hun keuze voor huisvesting. Naast ideologische drijfveren en regelgeving, speelt nu het financieel belang een rol. De roep om duurzamere gebouwen is geen tijdelijk fenomeen. De overheid, banken en eindgebruikers stellen steeds hogere eisen. Waar we in het verleden al stelden dat duurzaamheid geen hype meer was maar het nieuwe normaal, zien we dit steeds inmiddels meer en meer vertaald worden in de vastgoedwaarde.

De vastgoedsector heeft fantastische jaren achter de rug. Met de huidige rente doet de sector een stap terug en zien we dat willen, kunnen en moeten geregeld uit elkaar liggen. We moeten dit alleen niet overdrijven. Het is goed om te beseffen dat de huidige situatie bijvoorbeeld anders is en moet zijn dan tijdens de financiële crisis van 2008. Toen was er een tekort aan kapitaal en vertrouwen en was er geen vangnet. Partijen waren angstig om te investeren omdat de afzet onzeker was. Ook vanwege de vele leegstand. Zo viel de vraag weg, ontstond er overaanbod en kelderden de prijzen.

In de huidige markt ligt dit genuanceerder. De economie draait op een lager pitje, maar van een flinke krimp is (vooralsnog) geen sprake. Er is veel vraag naar huisvesting en een vragersmarkt is het dus (nog) niet. Vooral als gaat om duurzame gebouwen van hoogwaardige kwaliteit op goede locaties heerst er krapte. Natuurlijk is het wel zo dat door de hogere rente vastgoedprijzen onder druk staan. Dat kan zorgen voor twijfel. Maar tegelijkertijd is de rente historisch gezien nog altijd vrij laag. Ook door de hoge inflatie verwachten we dat de vraag van investeerders – al is het op een lager niveau – aanhoudt.

De belangrijkste uitdaging voor 2023 en daarna schuilt in het moeten en minder in het willen en kunnen. Zo versterkt de huidige energieschaarste het besef dat we, zeker ook in de gebouwde omgeving, snel(ler) moeten verduurzamen. Dat moet ons gezamenlijke doel zijn. De weg daarnaartoe is geen eenvoudig pad, want we hebben het niet eerder op deze schaal gedaan. Bovendien vraagt het van iedereen inspanning. Van de markt en de politiek. Geven en nemen. Investeren en realiteitszin. Het goede doen boven winstmaximalisatie. En politieke bereidheid om concessies te doen en tijdig te stoppen met overbodige regulering.

De stip op de horizon mag dan ver weg liggen, de weg er naartoe is al begonnen. Zo investeren we in isolatie en zuinigere installaties. Minstens zo belangrijk is dat er geïnnoveerd en geëxperimenteerd wordt met nieuwe materialen, installaties en productieprocessen. Volume en continuïteit van projecten zijn daarbij erg belangrijk. Willen we bijvoorbeeld het woningtekort actief terugdringen, dan moeten we kijken hoe we het slimmer kunnen doen. Nu doorpakken en investeren in meer betaalbare woningen voor senioren, starters, studenten, vluchtelingen en daklozen is bovendien makkelijker dan nu afschalen en straks de bouwproductie weer proberen op te voeren. Hetzelfde geldt voor de bedrijfsruimtemarkt. De krapte is al jaren enorm. Nu de ruimte geven aan nieuwe productie en innovatie is hard nodig in de overgang naar de circulaire economie.