Toekomstbestendig wonen is een gezamenlijke zorg

Hoewel veel mensen bij ‘ouderen’ en ‘wonen’ nog denken aan verzorgingshuizen en verpleeghuizen, wonen ruim negen op de tien 75-plussers in Nederland zelfstandig. Mensen willen én kunnen steeds langer thuis wonen en ook het overheidsbeleid stuurt daar bewust op aan. Oude instituten, zoals traditionele verzorgingshuizen en verpleeghuizen, sluiten vaker en worden niet meer gebouwd. Ook in de huidige plannen van het kabinet, verwoord in het Programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen (WOZO), wordt geen uitbreiding van verpleeghuisplekken voorzien. Belangrijkste reden is het gebrek aan zorgmedewerkers. Dit tekort aan zorgpersoneel wordt de komende jaren alleen maar groter door de stijgende zorgvraag en de krimpende beroepsbevolking. Bovendien staat de collectieve betaalbaarheid onder druk en is het reduceren van het verzekerde basispakket te verwachten. Om toegang tot zorg voor iedereen mogelijk te houden, zal de zorg anders georganiseerd moeten worden, waarbij een veel groter beroep gedaan wordt op de burger zelf en haar netwerk. De (WOZO) norm wordt: zelf als het kan, thuis als het kan en digitaal als het kan.

Als het gaat om zorg en wonen wordt van de groeiende groep ouderen meer zelfredzaamheid verwacht. Het verpleeghuis is er alleen voor de meest kwetsbaren, waardoor mensen langer zelfstandig moeten wonen. Voor veel mensen betekent dit dat ze langer in hun huidige huis (willen) blijven wonen. Dit huis, hun woonomgeving en hun sociale netwerk zijn bekend en vertrouwd. Waarom zouden ze verhuizen?

Met ouder worden neemt de kans op fysieke en geestelijke ongemakken toe. Op een gegeven moment begint het bestaande huis te ‘knellen’. Mensen ervaren bijvoorbeeld problemen met trappen en drempels in huis. Uit onderzoek van RaboResearch blijkt dat ruim 40% van de ongeveer 2 miljoen ouderenhuishoudens in ons land in een huis woont dat daar in beginsel minder geschikt voor is (zie figuur 1). In een minder geschikt huis is het risico op valpartijen, en daarmee ook de kans op (dure) ziekenhuisopnames, groter dan in een woning die is aangepast op de behoeften van ouderen. (VeiligheidNL, 2019).

Natuurlijk kun je nadenken over het aanpassen van de bestaande woning, door bijvoorbeeld een traplift te plaatsen, drempels weg te halen of, als de ruimte het toelaat, een slaap- en badkamer op de begane grond te creëren. Met deze (soms simpele) aanpassingen worden voorheen ‘ongeschikte’ woningen levensloopbestendig. In individuele gevallen kan dit uitkomst bieden, maar naast de woning zelf moet ook naar de kwaliteit van de leefomgeving worden gekeken. In hoeverre is die omgeving geschikt om oud te worden? Eén aspect om dit te bepalen is om te kijken of primaire voorzieningen zoals huisarts, apotheek en openbaar vervoer op loopafstand liggen. Diverse onderzoeken laten zien dat veel ouderen op functioneel ongeschikte locaties wonen. Vooral in minder stedelijke gebieden wonen veel ouderen al snel te ver weg van de genoemde voorzieningen. Maar naast voorzieningen is het minstens zo belangrijk om te kijken naar de sociale cohesie in een buurt. Voelen mensen zich onderling verbonden en kunnen zij een beroep doen op hun sociale netwerk? Kortom, enkel levensloopbestendige woningen bouwen is niet de oplossing.

Een aanvullende kanttekening bij woningaanpassingen is dat de zorgvraag erg verspreid blijft. Ons zorgsysteem heeft weliswaar grote capaciteitsproblemen, die we ook met clustering niet oplossen, maar naarmate zorgvragers minder verspreid wonen, wordt zorgverlening over het algemeen minder complex en beter betaalbaar.

Niet in de laatste plaats betekent het levensloopbestendig maken van woningen dat veel mensen in vaak grote huizen blijven wonen. Als zij zouden verhuizen naar een kleinere, meer geschikte woning zouden grote huizen vrijkomen, wat zorgt voor meer doorstroming op de woningmarkt.

Kortom: dat meer mensen langer zelfstandig moeten (blijven) wonen, betekent wat Rabobank betreft niet dat mensen ook automatisch in dezelfde woning (moeten) blijven wonen.

Om ouderen, maar ook andere doelgroepen met een (toekomstige) zorgbehoefte, zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, zijn voldoende geschikte woningen nodig. Rabobank pleit ervoor om niet alleen te kijken naar het geschikt maken van de huidige woning, maar vooral ook om voldoende nieuwe geschikte woningen te bouwen waar ouderen naar kunnen doorstromen. Hiermee zijn niet alleen de ouderen geholpen, maar ook ons zorgsysteem en de doorstroming op de gehele woningmarkt.

Inmiddels lijkt iedereen in Nederland ervan doordrongen dat er een woningtekort is en dat er een grote woningbouwopgave ligt. Het Rijk wil tussen 2022 en 2030 900.000 nieuwbouwwoningen bouwen. De ministers De Jonge (Wonen) en Helder (Zorg) maakten onlangs bekend dat minstens 290.000 van die woningen voor ouderen gebouwd moeten worden. Dit staat in het Programma Wonen en Zorg dat onderdeel uitmaakt van de Nationale Woon- en Bouwagenda en de WOZO-plannen (Programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen). Het programma zet in op drie actielijnen:

1. Versnellen woningbouw;
2. Ouderen informeren en ontzorgen om zo de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren;
3. Een leefomgeving creëren die uitnodigt tot bewegen en ontmoeten.

Het beleid is helder, maar de vraag is hoe de plannen uitgevoerd kunnen worden. In de eerste plaats worden er grote vraagtekens gezet bij de haalbaarheid van de plannen. De kans is groot dat het beoogde aantal van 900.000 nieuwe woningen bij lange na niet wordt gehaald, vanwege onder meer een gebrek aan geschikte locaties, hoge bouwkosten, personeelstekorten bij bouwbedrijven en gemeenten en de gestegen rente. In de tweede plaats zijn senioren meestal niet de hardste schreeuwers op de woningmarkt. Ook ervaren veel van hen de huidige wooncrisis niet direct. Pas als thuis blijven wonen echt niet meer gaat en men noodgedwongen op zoek moet naar een alternatief, wordt er een probleem ervaren. De kans is groot dat daar waar het lukt om woningen te bouwen, de lokale politiek voorrang geeft aan andere doelgroepen zoals jongeren en starters.

Hoewel de woonsituatie van veel starters en jongeren schrijnend is, pleit Rabobank toch voor meer aandacht voor bouwen voor ouderen (zie ook het artikel 'Help starters door woningen te bouwen voor doorstromers'). Een deel van de ouderen is best geneigd om te verhuizen en voelt veel voor een relatief klein huis. Dit betekent kleinere eenheden bouwen, wat in een tijd van explosief gestegen bouwkosten en rentes kan helpen in de woningbouwversnelling. Bovendien heeft deze doelgroep vaak (veel) overwaarde opgebouwd op hun eigen huis, wat de financiële mogelijkheden om een nieuwbouwhuis te kopen vergroot.

Maar om ouderen daadwerkelijk te laten verhuizen moet er wel voldoende aanbod zijn wat aansluit op hun wensen. Als ouderen doorstromen komt er een verhuisketen op gang die uiteindelijk ook jongeren en starters ten goede komt. Om voldoende passend aanbod voor ouderen te realiseren zullen alle stakeholders maximaal aandacht moeten besteden aan bouwen voor ouderen en zullen zij elkaar meer op moeten zoeken.

Het bouwen van geschikte woningen voor ouderen verdient meer aandacht. We gaven al aan dat, ondanks het overheidsbeleid, de kans groot is dat er in praktijk onvoldoende van zulke woningen zullen worden bijgebouwd. Maar zelfs als we het aantal van 290.000 woningen geschikt voor ouderen wél halen, is daarmee nog niet gezegd wat voor soort woningen en woonomgevingen er dan moeten komen.

In de visie van Rabobank draait het niet alleen om het bouwen van woningen, maar juist om het creëren van vitale gemeenschappen. Een vitale gemeenschap is een inclusieve, zelfsturende lokale samenleving die bijdraagt aan de vitaliteit van bewoners. In zo’n gemeenschap wonen ouderen en jongeren in kleinschalige woonvormen met of bij elkaar. Ouderen kunnen zo lang mogelijk thuis wonen, ondersteund door domotica (slimme apparatuur zoals verlichting die automatisch aangaat zodra je een ruimte betreedt of een verwarming die op vaste tijden in- en uitschakelt), e-health (apps en apparatuur specifiek gericht op gezondheid en gezondheidszorg) én het eigen sociale netwerk. Dat vraagt wel om een gevarieerd woonaanbod, zoals gebouwen waar ook (zware) zorg kan worden geleverd, gemeenschappelijke hofjes en woonvormen waarbij jong en oud samen onder één dak leven. In deze gemeenschappen kan iedereen werken, wonen en meedoen naar behoefte en mogelijkheden. En dat alles terwijl je zelf de controle houdt. Kwaliteit van leven staat centraal in plaats van het zorgaanbod.

Uit diverse rondetafelgesprekken en dialoogsessies die Rabobank organiseerde met stakeholders uit het hele land blijkt dat wij niet de enigen zijn die nadenken over vitale gemeenschappen. Een deelnemer aan een van deze sessies zei: “Ik zie een samenleving waarin ‘nabuurschap’ vanzelfsprekendheid is. Een samenleving waar ouderen er zijn voor de jonge kinderen en waar jongeren er zijn voor de ouderen en waarin eenzaamheid is verdwenen.” In onderstaande figuur zie je hoe zo’n vitale gemeenschap eruit zou kunnen zien.

Een mooi voorbeeld van zo’n vitale gemeenschap is het Kloosterkwartier in Veghel van Zenzo Maatschappelijk Vastgoed. In dit project werken verschillende zorg- en welzijnsorganisaties, de woningcorporaties, wijkbewoners en de gemeente samen. Het vastgoed van de Zusters Franciscanessen wordt getransformeerd tot een eigentijdse leefomgeving, met plek voor iedereen. Uitgangspunt is dat er verbindingen ontstaan tussen mensen en organisaties en dat buurtgenoten samen activiteiten ondernemen. Dit maakt de kans op eenzaamheid kleiner en de mogelijkheden om elkaar te helpen en ondersteunen groter.

Om vitale gemeenschappen te creëren met daarin voldoende woningen die geschikt zijn voor ouderen, moeten verschillende partijen actie ondernemen. Gemeenten, zorginstellingen, ouderenorganisaties, woningcorporaties, projectontwikkelaars, beleggers, zorgverzekeraars en ook banken: we hebben elkaar nodig. Al deze partijen moeten het thema toekomstbestendig wonen agenderen.

Om de noodzaak voor voldoende nieuwbouw duidelijk te maken, maar ook om ervoor te zorgen dat er voldoende wordt nagedacht over de woonwensen van (toekomstige) ouderen, moet ‘toekomstbestendig wonen’ hoger op de maatschappelijke, economische en politieke agenda komen te staan. Alle betrokkenen kunnen hier vanuit hun eigen rol aan bijdragen.

Woningcorporaties: ga in gesprek met huurders

Woningcorporaties kunnen bijvoorbeeld met huurders in gesprek over toekomstbestendig wonen en mensen voor wie de drempel om te verhuizen nog te hoog is helpen met doorstroomcoaches, huurgewenning of door te wijzen op de 65plus-verhuisregeling.

Projectontwikkelaars en beleggers kunnen de senioren doelgroep bewuster opnemen in hun Programma’s van Eisen. Gemeenten kunnen in hun woonzorgvisies en prestatieafspraken met woningcorporaties ouderenwoningen vaker als taakstellend – of waarom niet verplichtend?! –meenemen

Zorgpartijen: zoek de samenwerking met andere partijen op

Zorgpartijen op hun beurt hebben vaak vastgoed en grond in eigendom die aangewend kan worden voor woningbouw. Zij kunnen meer ondernemerschap tonen en woonprojecten ontwikkelen in samenwerking met andere partijen. Het kan gaan om geheel nieuwe locaties, maar ook om ‘inbreiding’, waarbij rond bestaande complexen zelfstandige huur- of koopwoningen voor senioren worden gebouwd. Zorgpartijen kunnen daarbij meer de samenwerking opzoeken met projectontwikkelaars. Want voor veel zorgpartijen is (het ontwikkelen van nieuw) vastgoed geen ‘core business’ en financieel te riskant. En omgekeerd missen veel ontwikkelaars kennis over de zorgsector, terwijl het voor hun projecten goed zou zijn als zij daar meer kennis over zouden hebben.

Gemeenten: zoek de verbinding met burgers en marktpartijen

Voor gemeenten is het cruciaal de verbinding te zoeken met zowel burgers (bijvoorbeeld via burgerpanels of dorpscontactambtenaren) en marktpartijen (bijvoorbeeld via marktconsultatie). Zo ontstaat er meer draagvlak voor het beleid en kan het sneller worden uitgevoerd. Ook intern kunnen gemeenten zorgen voor betere verbinding en samenwerking. Bijvoorbeeld door te zorgen voor voldoende ambtelijke capaciteit. Vooral in kleinere gemeenten ontbreekt het vaak aan voldoende mankracht, waardoor de samenwerking met externen spaak loopt. Provinciale flexpools van RO-experts waar gemeenten, indien nodig, een beroep op kunnen doen lijken ons veelbelovend.

Kortom, geen enkele stakeholder kan het alleen. Daarom zullen we elkaar vaker moeten opzoeken. We moeten kennis uitwisselen, elkaars perspectief begrijpen en zowel de lusten als de lasten van het ontwikkelen van (innovatieve vormen van) ouderenwoningen delen.

Rabobank pleit voor meer aandacht voor de bouw van geschikte woningen voor ouderen die aansluiten bij de behoeften van die doelgroep. Het begint met voldoende nieuwbouwlocaties. Vervolgens moet daarbinnen expliciet worden gestuurd op voldoende voor de doelgroep geschikte woningen. Dat die nieuwe woningen duurzaam gebouwd moeten worden mag voor zich spreken.

Wij willen dit als bank van harte ondersteunen en hebben daarvoor een unieke positie. Wij zijn niet alleen een coöperatie met 2,1 miljoen leden, maar ook de grootste verstrekker van woonhuishypotheken en, via dochteronderneming BPD, de grootste gebiedsontwikkelaar van Nederland. Bovendien hebben wij vele miljarden euro's aan leningen uitstaan in de zorgsector en kennen we de sector goed. Een unieke toegevoegde waarde is dat we via onze directies in de regio’s de dialoog met alle stakeholders op regionaal niveau kunnen aangaan en faciliteren. Dat sluit goed aan op de insteek van het Integrale Zorg Akkoord waarin de regio wordt gezien als ordenend principe voor de juiste zorg op de juiste plaats

Rabobank kan vanuit haar oog voor brede welvaart het onderwerp toekomstbestendig wonen breed positioneren en agenderen. Dit doen wij op de volgende manieren:

Ook in onze contacten met ouderen zelf kunnen wij het onderwerp agenderen en een verbindende rol spelen. In het gesprek over de woonsituatie van (toekomstige) ouderen spelen geldzaken een belangrijke rol. Veel (toekomstige) ouderen zien namelijk op tegen verhuizen, omdat zij hogere woonlasten verwachten in de nieuwe woning. Rabobank kan helpen door de kosten van toekomstbestendig wonen en de verschillende financieringsmogelijkheden inzichtelijk te maken voor mensen. Vaak schatten (toekomstige) ouderen de nieuwe woonlasten te hoog in. Tegelijkertijd blijkt dat ze de kosten van hun huidige woning vaak juist onderschatten.