Huurwoningmarkt kan investeerders goed gebruiken

Nederland kampt met een groot tekort aan betaalbare en beschikbare woningen en dat draagt bij aan sociale ongelijkheid. De problemen zijn het grootst voor woningzoekers met een laag inkomen of middeninkomen die nog geen sociale huur- of koopwoning hebben. Hieronder vallen veel starters en aandachtsgroepen zoals statushouders. Het woningtekort liep in 2023 op van 315.000 huizen in 2022 naar 390.000 woningen nu. Uit prognoses van ABF Research blijkt dat het tekort nog lang aanhoudt. Voorlopig zal de groei van de bevolking sneller gaan dan de verwachte huizenbouw. De bevolking groeit sneller dan werd geschat in eerdere prognoses, terwijl de huizenbouw juist tegenvalt nu er door de snel gestegen rente minder wordt gebouwd. Waar men eerst verwachtte dat het tekort vanaf 2026 zou afnemen, zal dat nu pas vanaf 2028 zijn.

Het woningtekort is geen nieuw probleem. Met de aanstelling van Hugo de Jonge als minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening probeerde het kabinet Rutte IV (net als eerdere kabinetten) een snelle doorbraak te forceren. Belangrijk speerpunt was het Programma Woningbouw, waarin de ambitie werd uitgesproken om ruim 900.000 nieuwe woningen te bouwen tot en met 2030. Dit aantal wordt om uiteenlopende redenen niet gehaald. Aan goede wil geen gebrek, maar het opschalen van de bouwproductie is niet zo eenvoudig. Het vinden van bouwgrond is lastig, investeringen zijn duur en arbeid is schaars. Minister De Jonge had de pech met de omstandigheden: forse prijsstijgingen van bouwmaterialen en de reeks aan renteverhogingen hielpen niet en uiteindelijk viel ook nog het kabinet Rutte IV.

Ondanks de tegenwind denkt de politiek er hetzelfde over. Het aanpakken van het woningtekort mag niet stilvallen. De woningmarktplannen van De Jonge zijn daarom niet controversieel verklaard en blijven staan tot er een nieuwe coalitie is. Nieuwe plannen dient de demissionair minister waarschijnlijk niet in, maar twee voorstellen liggen nog wel op tafel. De 'Wet betaalbare huur' gaat over het verder oprekken van de gereguleerde sector (de introductie van de middenhuur) en de 'Wet versterking regie volkshuisvesting' bepaalt dat er meer betaalbare huizen moeten worden gebouwd en versterkt daarbij de regierol van de Rijksoverheid. Maar er is ook veel kritiek op deze voorstellen. Beleggers vrezen dat meer regulering zorgt voor een lager huurrendement, terwijl de eis van betaalbare bouw de woningmarkt verder kan verstoren. Bouw van minder dure woningen betekent namelijk ook minder doorstroming.

Voor de toekomst van de woningmarkt zijn de ogen gericht op de Tweede Kamerverkiezingen van 22 november en vooral op wat partijen in verkiezingsprogramma’s zetten. Het CDA blijft dicht bij de agenda van minister Hugo de Jonge, met centrale regie, meer woningen en twee derde van de nieuwbouw moet betaalbaar zijn. CDA ziet daarnaast een grote rol van woningcorporaties, ook in het middensegment. We schreven het in een eerdere update: de woningmarkt heeft woningcorporaties hard nodig. VVD, D66 en Nieuw Sociaal Contract (NSC) zijn ook voor het bouwen van flink meer woningen en zij zien net als het CDA een grotere rol voor corporaties. NSC heeft nog geen uitgewerkte plannen, maar heeft weinig vertrouwen in de vrije markt. Dit staat haaks op de visie van bijvoorbeeld VVD, die het juist voor particulieren, investeerders en bouwers aantrekkelijk wil maken om te investeren in middenhuur.

De combinatie GroenLinks-PvdA ziet de woningmarkt als een publieke zaak. Voor de PVDA is een woning vooral een sociaal goed, voor GroenLinks moeten nieuwe woningen duurzaam zijn (energieneutraal of nul-op-de-meter). Samen zien ze een sterke rol voor de provincies. De SP gaat verder in de gedachte dat wonen een sociaal goed is. Volgens hen moeten huren omlaag en zij zijn er zelfs voor om leegstaande gebouwen te onteigenen om die om te bouwen tot woningen. De BBB is voor bouwen, in dorpen en in bestaand stedelijk gebied. Een derde van de nieuwbouwopgave, dus 300.000 woningen, moeten worden gerealiseerd in het volgens BBB ‘mislukte’ natuurproject de Oostvaardersplassen. Onder andere JA21 en PVV steunen dit plan.

Wat opvalt in de verkiezingsprogramma’s is dat partijen redelijk hetzelfde denken over dat er flink bijgebouwd moet worden, en vooral ook betaalbaar. Niet voor niets zien ze een belangrijke rol voor corporaties. Al verschillen de meningen over de uitvoering: wie heeft de regie en waar gaan we bouwen? Uiteindelijk draait het vooral om de vraag ‘wie moet zijn verlies nemen’. Verliezen omwonenden hun rechtszekerheid, raken boeren hun akkers kwijt, worden grondinvesteerders onteigend, verliezen gemeenten opbrengsten door verlaging van grondprijzen of zijn het bouwers, ontwikkelaar en beleggers die lagere marges maar moeten accepteren? Of verliest het klimaat, als we straks een groot natuurgebied opgeven voor woningen of als we milieuregels, zoals het stikstofbeleid, versoepelen? In de praktijk zal het altijd gaan om lokale belangen en een combinatie van afwegingen. Maar als maatschappij zullen we wel vaker moeten accepteren dat duidelijke keuzes – en dus ook concessies – nodig zijn.

De Nederlandse woningmarkt telt ruim 8 miljoen woningen, waarvan zo’n 42% een huurwoning is. Zo’n 34% van de voorraad valt onder de sociale sector (met een maximale huurprijs van zo’n € 800) en 8% onder het niet-gereguleerde deel van de markt. Het marktaandeel van beleggers wordt ook geschat op zo’n 8%, bestaande uit zowel gereguleerde als niet-gereguleerde woningen. Tot 2022 zorgden een krappe (huur)markt, de verwachting dat woningen nog flink in prijs konden stijgen, de lage rente en aantrekkelijke fiscale voorwaarden voor een enorme vraag van investeerders.

Maar vanaf 2020 nam het animo snel af (zie figuur 1). Die afname is een direct gevolg van politieke keuzes (woningmarktmaatregelen en fiscale wijzigingen) én de gestegen rente en dat zorgde voor een slechtere positie van woningbeleggers. Denk aan de stapsgewijze verhoging van de overdrachtsbelasting (van 2% naar 10,4% van de koopsom), opkoopbescherming, zelfbewoningsplicht, gemaximeerde huurprijsindexatie, een verbod op tijdelijke huurcontracten en de Wet goed verhuurderschap. Verdere regulering lijkt onvermijdelijk. Zoals al eerder benoemd heeft De Jonge nog twee wetsvoorstellen lopen en afhankelijk van de verkiezingsuitslag volgen mogelijk meer maatregelen. Tijdens Prinsjesdag werden al wel enkele fiscale maatregelen genomen, zoals de verhoging van het Box III tarief.

Toenemende regulering en fiscale wijzigingen zijn politieke keuzes. De positie van bepaalde groepen woningzoekers is – ten opzichte van voorheen – zwaarder gaan wegen dan de belangen van beleggers. Woningzoekers zijn consumenten en die hebben recht op extra bescherming, terwijl beleggers best met wat minder rendement uit kunnen, zo lijkt de gedachte. Daar valt wat voor te zeggen. Door de dalende rente en de beperkte belastingafdracht behaalden beleggers immers stevige rendementen. Maar dat is het verleden. Inmiddels zijn beleggingswoningen door de gestegen rente minder waard, is de belasting verhoogd en gelden voor de verhuur meer beperkingen. Het rendement is niet meer wat het was, terwijl de positie van consumenten al wel flink is verbeterd. Heeft verdere regulering dan nog wel zin?

Wat de verkiezingsuitslag ook wordt, de politiek lijkt weinig vertrouwen te hebben in marktpartijen die willen investeren in huurwoningen. Beleggers voelen zich voor het blok gezet. Regulering neemt eerder toe dan af. Het voorstel Wet betaalbare huur is daar een voorbeeld van. Op zichzelf al slecht nieuws voor beleggers, maar het draagt ook bij aan de onzekerheid over de toekomst. Blijft het hier nu bij of verrast een volgend kabinet met nog meer maatregelen? De politiek lijkt te vergeten dat beleggers naast alle woningmarktmaatregelen van De Jonge ook last hebben van fiscale wijzigingen, vooral van de door Van Rij voorgestelde Vermogenswinstbelasting. Deze belasting was nooit primair bedoeld om beleggers te benadelen, maar heeft (waarschijnlijk) wel dat effect en versterkt dus de maatregelen van De Jonge.

Het investeren in huurwoningen is nu veel minder aantrekkelijk dan het ooit was. Van een massale uittocht is geen sprake, maar kleine beleggers stoten wel vaker hun huurwoningen af. Ze vinden dat ze onvoldoende rendement kunnen behalen, voelen een gebrek aan waardering en vinden de onzekerheid te groot. Er zijn ook voorbeelden van grotere beleggers die (delen van) hun portefeuilles (overwegen te) verkopen. Zo bezint de Canadese vastgoedbelegger European Residential Reit (Eres) zich op een verkoopstrategie voor hun portefeuille van 6.900 woningen.

Politieke partijen lijken het erover eens dat er meer betaalbare woningen moeten komen. Daarbij krijgen corporaties meer investeringsruimte en wordt het lastiger voor private investeerders. Maar hoe kijkt de markt hier tegenaan? Daarvoor hebben we de (verkiezings)adviezen van een paar brancheorganisaties op een rij gezet. Wie de adviezen leest zal merken dat de brancheorganisaties erg betrokken zijn bij de woningmarkt en graag willen bijdragen aan de oplossing van het woningtekort. Maar een goed investeringsklimaat en ruimte voor samenwerking is volgens hen essentieel.

Aedes

Richting de nieuwe verkiezingen zien politieke partijen een belangrijkere rol voor corporaties, die bij uitstek voor meer betaalbare woningen kunnen zorgen. Branchevereniging Aedes roept een volgend kabinet op om van Volkshuisvesting een topprioriteit te maken. Voorwaarde is wel dat corporaties meer financiële ruimte krijgen. Bijvoorbeeld door vrijstelling van de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD)-regeling, die renteaftrek op schulden beperkt, en de winstbelasting (VpB) voor corporaties af te schaffen. Corporaties willen daarnaast meer samenwerking met marktpartijen, gemeenten, provincies en Rijk voor de realisatie van betaalbare huren, nieuwbouw, verduurzaming en leefbare wijken met sociale en middenhuur. Maar, om meer middenhuurwoningen te kunnen bouwen, moeten regels voor corporaties eerst worden versoepeld.

NEPROM

NEPROM, de branchevereniging van ontwikkelaars, liet onlangs weten dat zij in essentie nog altijd vertrouwen heeft in de Actieagenda Wonen uit 2021. Dit voorstel werd gesteund door een coalitie van 34 grote organisaties op het gebied van wonen, bouwen, zorg en welzijn en in samenwerking met gemeenten en provincies. In de agenda staan voorstellen voor betere betaalbaarheid van wonen, nieuwbouw van 1 miljoen woningen, herstructurering en transformatie, vitale en leefbare buurten en verduurzaming. Het voorstel werd haalbaar geacht maar de politiek heeft er slechts beperkt op doorgepakt. Wat NEPROM betreft geldt het aanbod voor een nieuw kabinet nog steeds.

IVBN

Leden van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) bestaan uit grote institutionele beleggers, waaronder pensioenfondsen. Voor hen zijn woningbeleggingen interessant als stabiele lange termijninvestering en vanwege hun betrokkenheid met de Nederlandse maatschappij. Zij willen graag bijdragen aan een gezonde woningmarkt door bijvoorbeeld te investeren in middenhuur. Om dit te kunnen doen roepen ze de politiek op om te zorgen voor een stabiel investeringsklimaat. Om voor beleggers het investeren in middenhuur aantrekkelijk te maken moet de balans tussen betaalbaarheid, financieel en maatschappelijk rendement worden hersteld. Een belegger moet rendement kunnen maken en extra investeringen in bijvoorbeeld kwaliteit en duurzaamheid zouden tot uiting moeten komen in de huurprijs. IVBN pleit dan ook voor een herziening van het Woningwaarderingsstelsel (WWS).

Niet alleen bij de (leden van) brancheorganisaties, maar ook bij andere marktpartijen is er veel animo om het woningtekort te helpen oplossen. De markt loopt er alleen tegenaan dat de politiek grillig is en niet de juiste randvoorwaarden biedt. Zomaar een paar voorbeelden. Corporaties moeten meer investeren, maar wijzen erop dat ze onvoldoende middelen hebben. Pas na vele jaren lobbyen werd de verhuurderheffing afgeschaft, maar corporaties vallen nog wel onder de ATAD-regeling, waardoor ze beperkte renteaftrek op hun schulden hebben. Het vorige kabinet kocht 2.000 flexwoningen, maar een derde staat te verstoffen omdat er geen locaties voor zijn aangewezen. De politiek richt daarnaast haar pijlen op beleggers. Die stoten nu vaker huurwoningen af en investeren minder. Hier wordt de woningmarkt dus niet ruimer van.

De landelijke politiek heeft de neiging om grote ambities te verwoorden en te denken in snelle (deel)oplossingen. Maar in de praktijk zijn politieke partijen niet zo doortastend en ook weinig verbindend. Het vertrouwen van commerciële marktpartijen en corporaties is al vaker geschaad. Er was te weinig aandacht voor de totale woningmarkt, laat staan voor een gezonde huurmarkt daarbinnen. Terwijl de signalen zijn dat een volgend kabinet zal moeten bezuinigen, moet zij ook zorgen dat er meer wordt geïnvesteerd en gebouwd. Zodat er meer huur- en koopaanbod komt en dus meer doorstroming. Dit kan eigenlijk alleen als markt en overheid meer samen optrekken.

We schetsen hiervoor 3 randvoorwaarden:

1. Visie. De markt wil een overheid met visie. Minister De Jonge heeft via het Programma Woningbouw en het voorstel Wet versterking regie volkshuisvesting een fundering gelegd voor de toekomst. Hiermee wil hij meer centrale regie en harde regionale prestatieafspraken voor het bouwen van 1 miljoen woningen. Het accent ligt op aantallen en snelheid. Minstens zo belangrijk is met welke visie de overheid dit nastreeft. Kunnen bepaalde gronden straks wel echt snel bebouwd worden, zonder dat allerlei procedures en bezwaren die voor extra vertraging zorgen? En doen we daar dan met het oog op de toekomst (denk aan de zeespiegelstijging) ook daadwerkelijk verstandig aan?
2. Zekerheid. Voor de markt is lange termijn voorspelbaarheid van groot belang. Een van de redenen dat de investeringen in huurwoningen toenamen tussen 2015-2022 komt door het Woonakkoord uit 2013/14, dat ruimte bood voor een grotere particuliere huurmarkt. Nu lijkt dit beleid volledig te worden teruggedraaid en drogen investeringen op.
3. Herstel van vertrouwen. De landelijke politiek lijkt weinig oog te hebben voor onrust onder investeerders. Die soms grote financiële risico’s nemen of al hebben genomen. Onvoldoende wordt beseft dat beleggers de afgelopen jaren veel hebben bijgedragen aan de woningmarkt. Splitsing, transformatie en nieuwbouw heeft tot een veel ruimer aanbod geleid, het opknappen van panden en verduurzaming tot meer kwaliteit.

De 3 hierboven genoemde randvoorwaarden maken dat markt en overheid weer beter kunnen samenwerken bij het oplossen van de problemen op de woningmarkt. Daarnaast zijn er een aantal inhoudelijke overwegingen die we de politiek willen meegeven.