Minder activiteit in vastgoeddeelmarkten, wat brengt 2024?

Niet alleen bij vastgoedinvesteerders maar ook bij ruimtegebruikers zagen we afgelopen jaar minder activiteit (zie figuur 1). Vanwege economische onzekerheid werden beslissingen uitgesteld. Ook was er een gebrek aan geschikt aanbod. Zo blijkt uit leegstandscijfers van CBS dat de meeste deelmarkten de afgelopen jaren krapper zijn geworden. In de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt is de leegstand 7% tot 9%. Andere markten, denk aan die van huurwoningen, hotels en zorg, waren met leegstandspercentages van minder dan 5% nog krapper. Door krapte en een hoge inflatie stegen de huren afgelopen jaar, vooral bij kantoren en bedrijfsmatig vastgoed (zie figuur 2). Omdat we verwachten dat de inflatie toeneemt, ligt een verdere huurstijging voor de hand. In de vrije sector gaan de huren per 1 januari 2024 bijvoorbeeld al met maximaal 5,5% omhoog.

Nederland kampt met een enorm woningtekort en toch wachten investeerders af. Eind 2023 vinden woningprijzen op de koopmarkt weer de weg omhoog, al zijn huizen gemiddeld nog zo’n 2,3% goedkoper dan een jaar eerder. Op de huurwoningmarkt gaat het om afwaarderingen die nogal uiteen kunnen lopen, afhankelijk van onder andere type, leeftijd, huurregime en duurzaamheid. Waarschijnlijk zet de daling komend jaar nog iets door, terwijl huurstijging het effect dempt. Natuurlijk is een vergelijking tussen huur en koop niet geheel op zijn plaats omdat de rente in beide markten anders uitwerkt. Maar het laat wel zien dat beleggers nog altijd grote risico’s ervaren. Naast rente denken we dan in het bijzonder aan de Wet betaalbare huur en aan gerechtelijke uitspraken over huurprijsindexaties.

De Wet betaalbare huur moet vanaf 1 juli 2024 ingaan (mits door Eerste en Tweede Kamer aangenomen) en heeft als doel om middenhuur betaalbaarder te maken. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit de sociale huur wordt dan uitgebreid en gaat gelden voor huurwoningen tot en met 186 punten. Dat komt overeen met een maximale huur van circa € 1.123 (prijspeil juli 2023). Dat zou betekenen dat de maandelijkse huur van ruim 300.000 woningen met gemiddeld € 190 euro omlaag kan en beleggers hun rendement zien dalen. De Raad van State oordeelde onlangs dat onduidelijk is of de Wet betaalbare huur de woningzoekende echt helpt. Een reëel risico is namelijk dat het wetsvoorstel leidt tot verkoop van huurwoningen en minder nieuwbouwhuurwoningen.

Een ander groot risico heeft betrekking op huurprijsindexaties. De kantonrechter van Amsterdam oordeelde dat de huurprijswijzigingsbedingen die bijvoorbeeld Bouwinvest en Amvest in hun huurcontracten hebben staan ongeldig zijn. Volgens het standaard ROZ-model wordt de huur jaarlijks verhoogd met de consumentenprijsindex (CPI), oftewel inflatie, plus maximaal 3% of 5%. De rechter oordeelde dat die opslag oneerlijk en willekeurig is, maar ook in strijd met Europees recht. Ze vernietigde daarom het volledige huurprijswijzigingsbeding, inclusief het CPI-deel. Daarmee moet de huur met terugwerkende kracht teruggebracht worden naar het niveau van de aanvangshuur. Hiermee heeft de verhuurder opeens een betalingsachterstand. Verschillende vastgoedjuristen menen dat de beleggers in hun recht staan. Hoger beroep moet uitwijzen of het vonnis van de kantonrechter overeind blijft. Als dat zo is, heeft dit grote impact voor andere verhuurders. Meer weten over de ontwikkelingen in de huurwoningmarkt? Lees dan onze vastgoedupdate van september 2023 'Huurwoningmarkt kan investeerders goed gebruiken'.

De kantorenmarkt zit in een overgangsfase. Beleggers zijn de laatste jaren terughoudend omdat ze onzeker zijn over de effecten van hybride werken. Kantoorgebruikers weten zich met hybride werken nog niet altijd goed raad. Het belang van een eigen kantoorplek, om samen te werken en elkaar te ontmoeten, lijkt eerder toe dan af te nemen. Meer dan het hybride werken zelf is de vraag hoe de drukte het beste over de werkweek verdeeld kan worden. Toch lijken veel bedrijven de komende jaren met minder meters uit de voeten kunnen. CBRE becijferde pas dat de leegstand in de G5 daardoor gaat oplopen, met een piek rond 2027/2028. Daarna wordt de leegstand minder, door transformatie.

Blind staren op het hybride werken heeft geen zin. De grote beweging is dat er winnaars en verliezers in de markt zijn. Dat draait om meer dan het hybride werken. In de strijd om geschoold personeel hebben bedrijven een voorkeur voor hoogwaardige kantoren, het liefst in de buurt van een aantrekkelijke omgeving zoals een binnenstad. Omdat de manier van werken snel verandert, wordt flexibiliteit ook steeds belangrijker. Ook neemt het belang van duurzaamheid toe. Niet alleen moet het pand duurzaam zijn, maar ook de ligging dichtbij een ov-knooppunt wordt steeds belangrijker. Dat maakt een bedrijf aantrekkelijker bij het vinden en behouden en van personeel en past ook beter bij de duurzaamheidsprincipes van veel bedrijven zelf.

De markt voor bedrijfsmatig vastgoed groeide de afgelopen jaren uit tot de grootste beleggingscategorie. Maar met de stijgende rente daalde in 2023 ook deze handel. Aanvangsrendementen waren de afgelopen jaren ook wel erg scherp en gingen flink omhoog. Er is zeker wel interesse, want de vooruitzichten zijn uiteindelijk positief. Maar investeerders wachten nu liever af. De vraag van bedrijven is groot en het aanbod van moderne, duurzame panden klein. Panden die daar wel aan voldoen zijn relatief makkelijk verkoopbaar. Voor beleggers betekent dit dat zij op termijn kunnen profiteren van huurgroei en waardeontwikkeling.

De afgelopen jaren was er veel discussie over de groei van bedrijvigheid. Het was te veel, te groot en te snel. Veel omwonenden waren tegen, zeker als nieuwbouw ten koste ging van het landschap. Dan viel vaak de term ‘verdozing’. Afgelopen jaren was er steeds minder nieuwbouw. Geschikte locaties vinden is nu veel lastiger. Ook de oplopende rente en gestegen bouwkosten zaten nieuwbouw dwars.

Dat wil niet zeggen dat de behoefte er niet is. Bevolkingsgroei, verduurzaming, digitalisering en de circulaire economie zorgen juist voor een grote ruimtevraag. De overgang naar de circulaire economie gaat bijvoorbeeld samen met grondstofverwerking en -opslag voor hergebruik. Daarnaast is hiervoor een groot logistiek netwerk nodig. Geopolitieke ontwikkelingen dwingen daarnaast tot het aanhouden van meer strategische voorraden, waaronder een Nederlands aandeel in de productie- en distributieketen van kritieke grondstoffen en halfproducten.

Beleggers waren in 2023 weer terughoudend met recreatief winkelvastgoed. Onzekerheid overheerst. Over de waarde, leegstandsrisico’s en de mate waarin huren geïndexeerd kunnen worden. Dit kan niet los worden gezien van zorgen over het toekomstig functioneren van sommige ondernemers. Soms omdat zij nog met coronaschulden kampen, maar ook omdat ze last hebben van de inflatie. Hogere lonen en duurdere inkoop kunnen niet altijd worden doorberekend aan de consument, die afgelopen anderhalf jaar ook nog eens minder is gaan kopen. In 2023 resulteerde dit in faillissementen van bekende ketens als The Score / Chasin’, BigBazar, BCC en Perry Sport.

Het aantal faillissementen is nu nog laag maar zal wel wat gaan toenemen. Meer leegstand betekent dat de vernieuwing van winkelkernen vooral moet doorgaan. In het beste geval bestaat het aanbod in kernen uit een mix aan ondernemers. Als het aanbod uitholt is dat dus een probleem voor de aantrekkelijkheid. Waar winkels verdwijnen is het zaak om in te zetten op functiemenging. Naast winkels en horeca kan je denken aan leisure, woningen, zorgfuncties en dienstverlening. Aantrekkelijke centra zijn namelijk plekken waar mensen samenkomen.

In wijk- en supermarktcentra spelen de huidige problemen minder en blijven de vooruitzichten gunstig. Natuurlijk hebben ondernemers ook hier last van inflatie, maar de basis is steviger. In coronatijd bleven essentiële winkels gewoon open en ook met de huidige inflatie hebben mensen hun dagelijkse boodschappen nodig. Dat geeft houvast voor ondernemers en investeerders.