Kwartaalbericht Woningmarkt: huizenprijzen stijgen verder, doorsnee (aspirant)koopstarter komt ruim een ton tekort

Het herstel van de woningmarkt zette dit voorjaar onverminderd door. Bestaande koophuizen waren in april voor het eerst weer duurder dan op de prijspiek in juli 2022 (figuur 1). Terwijl huizen in mei vorig jaar – op het dieptepunt van de markt – nog 6,2 procent goedkoper waren dan op de vorige piek, ligt het prijspeil inmiddels alweer 0,8 procent hoger. Jaar-op-jaar steeg de prijsindex bestaande koopwoningen in april met 7,5 procent. Tussen april 2023 en april 2024 werd de gemiddelde verkochte koopwoning ruim 30.000 euro duurder (figuur 2).

De afkoeling van de woningmarkt en het daarop volgende herstel heeft daarmee minder dan twee jaar geduurd. Het herstel gaat dit keer een stuk sneller dan bij eerdere periodes met een afkoelende woningmarkt, en de huizenprijzen zijn nu bovendien minder sterk gedaald. Vanaf 2008 daalden de huizenprijzen met 21 procent, waarna het tot 2018 duurde voordat een nieuw prijsrecord werd gevestigd. Na 1978 daalden de huizenprijzen zelfs met 35 procent en moest nog langer worden gewacht op een nieuw prijsrecord: dat kon pas in 1993 in de boeken worden geschreven.

Het illustreert hoe snel de vraag zich dit keer heeft hersteld, nadat potentiële kopers aanvankelijk afhaakten door snel stijgende hypotheekrentes. De rap stijgende inkomens verzachtten de pijn van de hogere hypotheekrentes al snel, terwijl de rentes in het laatste deel van 2023 weer iets daalden. Inmiddels kunnen potentiële huizenkopers met een inkomen van één of twee keer modaal naar schatting weer meer lenen dan begin 2022, toen de rentes historisch laag waren (zie ook figuur 7). De hoge loonstijgingen vormen samen met de structureel bij de vraag achterblijvende nieuwbouw de belangrijkste verklaringen voor de dit keer snel aantrekkende huizenmarkt.

We verwachten dat de huizenprijzen ook de rest van dit jaar en volgend jaar flink blijven stijgen: dit jaar gaan we uit van een prijsstijging van bestaande koopwoningen van 6,7 procent en voor volgend jaar rekenen we op 5,2 procent (figuur 3). In het laatste kwartaal van 2025 betalen huizenkopers voor de gemiddelde koopwoning naar verwachting ruim 32.000 euro meer dan in april van dit jaar.

De sterke stijging van de lonen is de belangrijkste oorzaak voor de oplopende huizenprijzen. Daardoor kunnen huizenkopers steeds meer lenen. Doordat de loonstijging geleidelijk afvlakt, neemt ook het tempo waarin de huizenprijzen stijgen naar verwachting geleidelijk af. De kapitaalmarktrentes blijven de komende jaren naar verwachting relatief stabiel, hoewel de onzekerheid groot is. Ook het groeitempo van de economie speelt een rol. Hoewel de recessie van 2023 achter ons ligt, groeit de economie de komende tijd minder hard dan wat mogelijk wordt geacht gelet op de productiviteitsstijging en de ontwikkeling van het arbeidsaanbod. We gaan uit van een licht oplopende werkloosheid, van 3,7 procent nu naar 4,2 procent eind 2025. Vanuit historisch perspectief blijft de werkloosheid weliswaar laag, maar desalniettemin drukt de oplopende werkloosheid de ontwikkeling van de huizenprijzen licht.

Ten opzichte van ons vorige kwartaalbericht hebben we de prijsverwachting voor dit jaar iets verhoogd, terwijl we de verwachtingen voor volgend jaar juist iets hebben getemperd. Vorig kwartaal gingen we nog uit van huizenprijsstijgingen van 6,2 procent in 2024 en 6,3 procent in 2025. Al begin 2023 voorzagen we dat de bodem van de markt op dat moment nabij was, en dat er – hoewel we uitgingen van langzaam opkrabbelende huizenprijzen – een kans was “op een sneller aantrekkende woningmarkt dan verwacht”. Die kans is inmiddels realiteit geworden, en we moesten onze voorspellingen het afgelopen jaar dan ook regelmatig naar boven bijstellen. Dit voorjaar zette de woningmarkt er opnieuw een tandje bij, en we gaan ervan uit dat de prijsstijgingen deze zomer nog wat verder oplopen. Doordat we in ons vorige kwartaalbericht nog uitgingen van een lichte daling van de kapitaalmarktrentes in 2025 terwijl we nu juist uitgaan van stabilisatie, is onze prijsverwachting voor 2025 iets gematigder.

De ontwikkeling van de rentestanden was het afgelopen decennium een belangrijke drijvende kracht achter de ontwikkeling van de huizenprijzen. Voor de hypotheekrente is vooral de ontwikkeling van de rente op langlopende leningen – de kapitaalmarktrente – van belang. Deze bepaalt de financieringskosten van hypotheekverstrekkers. Het verband tussen de kapitaalmarktrente en het rentebeleid van de ECB is indirect, doordat de belangrijkste rente-instrumenten van de ECB betrekking hebben op leningen met een zeer korte looptijd. De verwachtingen van marktpartijen over de toekomstige beleidsrente van de ECB bepalen de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente.

In de periode tot 2022 daalde de kapitaalmarktrente – in figuur 4 tonen we de 10-jaars swaprente – tot een historisch laag peil. Hierdoor stegen de huizenprijzen sterk. Door de lage rente namen de maandlasten van een koopwoning bij dezelfde aankoopprijs af, en konden huishoudens bij een gelijk inkomen steeds meer lenen. Het gevolg: huizenkopers gingen steeds meer bieden voor woningen, waardoor de huizenprijzen sterk opliepen. Vanaf 2022 gebeurde het omgekeerde. Terwijl de 10-jaars swaprente begin 2022 nog 0,3 procent bedroeg, was dat een jaar later 3,1 procent en op de piek in oktober 2023 zelfs 3,5 procent. Via het effect op de hypotheekrentes namen de maandlasten van koopwoningen toe en daalde de leenruimte van huizenkopers (figuur 7). Na de rentestijging in 2022 kon een huishouden met een dubbelmodaal inkomen ruim 30.000 euro minder lenen dan begin van dat jaar. Het luidde een periode van dalende huizenprijzen in. Inmiddels ligt de 10-jaars swaprente met 2,8 procent alweer een stuk lager dan op de piek in de herfst van 2023, maar nog steeds fors hoger dan voordat de rentes begonnen op te lopen.

Figuur 4 toont de verwachtingen over de depositorente van de ECB en de 10-jaars swaprente die we bij onze raming als uitgangspunt hebben genomen. Hoewel de ECB deze zomer naar verwachting begint met het stapsgewijs verlagen van de beleidsrentes, gaan we ervan uit dat dit niet tot een verdere daling van de kapitaalmarktrentes leidt aangezien de financiële markten dit al hebben ingeprijsd. We verwachten dat de kapitaalmarktrentes zich rondom het huidige niveau blijven bewegen. De toekomstige renteontwikkeling blijft wel met veel onzekerheid omgeven, wat zich – door het grote belang van de rente voor de ontwikkeling van de vraag naar koopwoningen – één op één vertaalt in onzekerheid over de toekomstige ontwikkeling van de huizenprijzen.

Hoewel de rentes naar verwachting stabiliseren, denken we dat de leenruimte in 2024 en 2025 toch flink toeneemt (figuur 5). Dit komt door de stijging van de lonen. Voor dit jaar gaan we uit van een gemiddelde cao-loonstijging van 5,7 procent, en volgend jaar is dat 4,5 procent. Ook in 2023 stegen de cao-lonen al met ruim 6 procent. Door de gestegen lonen kunnen huishoudens – ondanks de nog altijd hoge rente – dit jaar bij een twee keer modaal inkomen alweer 10.000 euro meer lenen dan in 2022 vóórdat de rente begon te stijgen, en volgend jaar komt daar nog eens een kleine 20.000 euro bij. Dat we nu uitgaan van stabiliserende in plaats van dalende kapitaalmarktrentes in 2025 betekent wel dat de toename in de leenruimte in dat jaar wat lager uitvalt dan eerder gedacht. In onze vorige raming rekenden we voor 2025 nog op een toename van de maximale hypotheek bij een twee keer modaal inkomen van bijna 40.000 euro.

Hoe de woningmarkt zich ontwikkelt, wordt niet alleen bepaald door fundamentele factoren zoals de rente en de beschikbare woningvoorraad, maar ook door marktsentiment. Het vertrouwen van mensen in de woningmarkt zit dit jaar in de lift (figuur 6). Hierbij spelen de verwachtingen over de rente een grote rol. Veel mensen denken dat de hypotheekrentes de komende tijd zullen stabiliseren of zelfs gaan dalen. De verwachting dat de huizenprijzen verder blijven stijgen versterkt dit sentiment. Het vertrouwen in de woningmarkt is nu ongeveer gelijk aan de gemiddelde score van de afgelopen twintig jaar. Van een echt zonnige stemming is evenwel nog geen sprake, door de slechte betaalbaarheid van koopwoningen en door de volgens woonconsumenten ongunstige economische omstandigheden.

Nagenoeg alle regio’s zagen de prijzen van bestaande koopwoningen in het eerste kwartaal van 2024 stijgen, zowel ten opzichte van het voorgaande kwartaal als ten opzichte van hetzelfde kwartaal één jaar eerder. Het Gooi en Vechtstreek vormt daarop een uitzondering: daar daalden de huizenprijzen zowel op kwartaalbasis als op jaarbasis. Delfzijl en omgeving noteerde daarentegen in het eerste kwartaal een jaar-op-jaarprijsstijging van maar liefst 10,7 procent.

In 17 van de 40 corop-regio’s zijn bestaande koophuizen weer even duur als of zelfs duurder dan op de prijspiek van 2022. Maar in het merendeel van de regio’s zijn koophuizen nog altijd goedkoper dan op de piek, ondanks de recente prijsstijgingen (figuur 7). In het Gooi en Vechtstreek en de agglomeratie Haarlem zijn huizen zelfs nog altijd respectievelijk 8,9 procent en 5,5 procent goedkoper. Dit zijn ook regio’s die een relatief sterke prijsdaling voor hun kiezen hebben gekregen.

Wij verwachten dat alle regio’s dit jaar uiteindelijk een huizenprijsplus noteren (figuur 8). Vooral in de Groningse regio’s en in Flevoland valt die plus – van gemiddeld 8 procent of meer – stevig uit. Voor koploper Delfzijl voorzien we zelfs een gemiddelde prijsstijging van 11 procent. In regio’s waar huizen relatief duur zijn, stijgen de prijzen beduidend minder hard. Voor hekkensluiter Het Gooi gaan we uit van een relatief beperkte prijsstijging van gemiddeld 3 procent. Nu de betaalbaarheid van koopwoningen door de stijgende lonen weer wat beter is geworden, verwachten we dat de prijsgroei ook in de regio’s van de Noordvleugel van de Randstad weer duidelijk aantrekt. Met name in de regio Utrecht verwachten we dit jaar alweer flinke prijsstijgingen, terwijl we voor Amsterdam rekenen op prijsstijgingen die in de buurt van het landelijke gemiddelde liggen.

Het inkomen dat huizenkopers nodig hebben om de mediane koopwoning die in de eerste vier maanden van 2024 is verkocht geheel met een hypothecaire lening te kunnen financieren, verschilt sterk tussen regio’s (figuur 9). Anderhalf keer het modale inkomen volstaat bijna nergens, maar met twee modale inkomens kunnen huizenkopers in het merendeel van de gemeenten wel terecht. In goedkopere gemeenten als Heerlen, Kerkrade en Pekela is een huishoudensinkomen van 60.000 euro – iets minder dan anderhalf keer modaal – toereikend voor de doorsnee geprijsde koopwoning.

Gemeenten waar je er niet komt met twee modale jaarinkomens zijn vooral te vinden in de Randstad en in Eindhoven en omgeving. In het Gooi, langs de kust (Bloemendaal en Wassenaar) en rondom Amsterdam moeten huishoudens maar liefst ruim een ton verdienen om een doorsnee geprijsde woning te kunnen financieren. In Bloemendaal en Laren is zelfs bijna 160.000 euro of meer nodig. Anders dan het stereotype beeld van mooie, betaalbare woningen in het groen zijn ook in voormalige groeikernen als Almere en Huizen twee modale jaarinkomens onvoldoende voor de doorsnee geprijsde koopwoning. In Haarlemmermeer moet zelfs een jaarinkomen van 104.000 euro worden meegebracht.

Niet alleen huizenprijzen verschillen tussen regio’s, maar ook inkomens. Daarom hebben we berekend hoeveel euro de doorsnee (aspirant)koopstarter regionaal te kort komt om in de gemeenten binnen die regio de mediane koopwoning te kunnen kopen. Het gaat hierbij om het inkomen van koopstarters die in de voorliggende twee jaren een koopwoning hebben gekocht en huurders die naar een koopwoning willen verhuizen. Omdat veel mensen niet werken in de gemeente waar ze wonen, maar vaak wel op forensafstand, hebben we het mediane inkomen niet op gemeenteniveau bepaald maar voor elk van de 40 corop-regio’s.

In de praktijk is het doorsnee inkomen van lokale (aspirant)koopstarters in nagenoeg elke regio onvoldoende om de doorsnee geprijsde woning te financieren (figuur 10). Gemiddeld in Nederland komen (aspirant)koopstarters zo’n 123.000 euro tekort. Maar in grote delen van de Randstad en Oost-Brabant loopt dit tekort op tot ruim 200.000 euro. In zeer dure gemeenten als Laren en Wassenaar bedraagt het tekort zelfs meer dan 400.000 euro. Slechts in enkele gemeenten, in het bijzonder gemeenten in krimpregio Parkstad Limburg, is het doorsnee inkomen wél nagenoeg toereikend. Natuurlijk zijn er ook in dure regio’s koopstarters die er wel in slagen om een huis te kopen. Bijvoorbeeld doordat ze meer verdienen dan het modale huishoudinkomen van (aspirant)koopstarters, doordat ze een goedkopere woning kopen dan de mediane verkochte koopwoning, of doordat ze hebben gespaard of een schenking hebben ontvangen.

Alle Europese landen werden in 2022 getroffen door dezelfde schok: oplopende prijzen van energie en grondstoffen, en internationale onzekerheid. Hoewel de economische gevolgen van land tot land verschilden, zagen alle landen de inflatie oplopen, wat zonder uitzondering leidde tot renteverhogingen door de ECB en andere centrale banken. Daarmee zagen huizenkopers zich overal geconfronteerd met hogere financieringskosten van woningen. Hoe pakte dit in verschillende landen uit?

In de EU daalden de huizenprijzen vanaf 2022 in 17 van de 27 landen (figuur 11). Met 18 procent was deze daling het sterkst in Luxemburg, gevolgd door Duitsland met 14 procent. Ook buiten Europa koelde de woningmarkt in veel landen af (figuur 12). Zo daalden de huizenprijzen in Nieuw-Zeeland met maar liefst 18 procent.

Opvallend is dat er ook landen zijn waar de huizenprijzen ononderbroken verder zijn gestegen, soms zelfs flink. In koploper Kroatië stegen de huizenprijzen vanaf het derde kwartaal van 2022 zelfs met 16 procent. Landen waar de huizenprijzen de afgelopen jaren doorstegen, zijn met uitzondering van Portugal (waar 43 procent van de huiseigenaren een hypotheek heeft) landen waar koophuizen voornamelijk met eigen geld zijn gefinancierd. Zo heeft in Kroatië maar 7 procent van de huiseigenaren een hypotheek, ondanks een eigenwoningbezit van meer dan 90 procent. Dit heeft onder meer te maken met de wijze waarop Kroaten hun woning hebben verworven: maar 28 procent heeft de eigen woning gekocht, terwijl 36 procent de woning zelf bouwde en 34 procent deze als schenking of erfenis heeft verkregen. Ook veel andere Oost-Europese landen combineren een hoog eigenwoningbezit met relatief weinig hypothecaire financiering. Het is weinig verrassend dat de rente in landen waar de financiering van woningen minder afhankelijk is van hypotheken een minder grote invloed heeft op de huizenprijzen.

Er bestaan ook andere verschillen tussen landen. Zo zijn in sommige landen (zoals Nederland, België, Frankrijk en Duitsland) hypotheken met een lange rentevaste periode gangbaar, terwijl in andere landen (bijvoorbeeld Oostenrijk en de Scandinavische landen) hypotheken met een variabele rente gebruikelijk zijn. In landen waarin een variabele hypotheekrente de norm is, heeft een stijgende rente direct grote gevolgen voor veel bestaande huiseigenaren. Verder kennen sommige landen een genereuze hypotheekrenteaftrek, zoals Nederland, Noorwegen en Zwitserland. Dit dempt het effect van een rentestijging op de woonlasten. Tenslotte verschillen de hypotheeknormen. Zo hangt de maximale hypotheek die huishoudens op basis van hun inkomen kunnen krijgen in Nederland af van de rente, maar dat is niet in alle landen zo.

Ook het hersteltempo verschilt flink tussen landen. Tien van de zeventien EU-landen waar de huizenprijzen vanaf 2022 daalden, zagen hun woningmarkt in het laatste kwartaal van 2023 (enigszins) herstellen. In een deel van de landen waar de huizenprijzen op dat moment nog steeds daalden, heeft zich mogelijk dit voorjaar alsnog herstel ingezet. Recente data zijn beperkt beschikbaar, maar in bijvoorbeeld Duitsland laten de huizenprijzen vanaf februari weer een lichte stijging zien (figuur 12).

De verkopen van bestaande koophuizen trekken sinds begin dit jaar langzaam maar zeker aan (figuur 13). In de periode mei 2023 tot en met april 2024 wisselden 189.280 huizen van eigenaar. Dat zijn er iets meer dan in diezelfde periode een jaar eerder. En zo’n verkoopplus hebben we al langere tijd niet meer gezien.

Voor dit jaar gaan we uit van 188.000 woningverkopen, gevolgd door 182.000 transacties in 2025 (figuur 14). Historisch gezien zijn dit geen buitengewoon lage aantallen. Gemiddeld wisselden in de periode 1995 tot en met 2023 jaarlijks ruim 184.000 huizen van eigenaar. Maar vandaag de dag telt de Nederlandse woningvoorraad wel een stuk meer koophuizen dan bijvoorbeeld in de jaren negentig van de vorige eeuw. Vanuit dat perspectief is het aantal transacties wel degelijk bescheiden te noemen.

Dat er relatief weinig bestaande koophuizen worden verkocht, komt niet door een gebrek aan vraag, maar doordat er weinig huizen te koop komen te staan. Momenteel staan er ongeveer 30.000 woningen te koop bij NVM-makelaars, en dat is ongeveer een derde minder dan op de piek in het laatste kwartaal van 2022 (figuur 15). Het aantal transacties is wel minder laag dan je zou verwachten op basis van het aantal te koop staande huizen. En dat is mede te danken aan het feit dat huizen simpelweg erg snel worden verkocht. In het eerste kwartaal wisselden huizen gemiddeld binnen 34 dagen van eigenaar, en dat is ver beneden het langjarige gemiddelde van 84 dagen. Naar verwachting droogt de markt de komende tijd verder op, en ook in sterkere mate dan waar wij begin dit jaar nog van uitgingen.Mede daarom hebben we het verwachte aantal verkopen voor 2025 neerwaarts bijgesteld ten opzichte van de vorige raming; toen gingen we namelijk nog uit van 183.000 verkopen voor 2025.

Voorlopig houden huizenkopers nog wel even last van het gebrekkige aanbod. Dat komt mede door het gebrek aan nieuwbouw (figuur 16). Tegelijkertijd zien we inmiddels wel positieve marktontwikkelingen. De dip in de vergunningverlening lijkt achter ons te liggen. Ook trekt de verkoop van nieuwbouwkoophuizen de laatste tijd weer wat aan. Naar verwachting zet dit herstel de komende tijd door.

Bovendien zit er een groot aantal nieuwbouwhuizen in het vat. In maart zaten maar liefst 184.000 huizen in de pijplijn (figuur 17). Voor die huizen is reeds een vergunning verleend of er is al gestart met de bouw. Opvallend is dat het aantal woningen waarvoor al een bouwvergunning is verleend, maar waarvan de bouw nog niet is gestart, ondanks de dip in bouwvergunningen is toegenomen. Dat betekent dat het tempo waarin bouwvergunningen worden verleend minder hard is afgenomen dan het tempo waarin de bouw van nieuwe woningen is gestart. Voor de korte termijn betekent dat minder opgeleverde woningen, maar het betekent ook dat er veel projecten zijn waarvan de bouw snel kan starten als de markt weer aantrekt.

Hoewel het aantal huizen waarvan de bouw reeds is gestart iets is teruggelopen, zitten er vandaag de dag alsnog veel meer huizen in de pijplijn dan een paar jaar geleden; begin 2020 stond de pijplijnteller bijvoorbeeld nog op 153.000 huizen. Uit de conjunctuurenquête van EIB blijkt dat bouwbedrijven voor woningbouw nog altijd een werkvoorraad hebben van 12,5 maanden. Dit betekent dat er vooralsnog flink kan worden doorgebouwd. Mogelijk kan het omvangrijke aantal woningen dat in de pijplijn zit de voorziene nieuwbouwdip wat dempen.

Tegelijkertijd betekenen al die positieve nieuwbouwsignalen niet dat we op korte termijn veel meer verkoopbordjes bij bestaande koophuizen gaan zien. Want ook al worden er inmiddels weer wat meer nieuwbouwwoningen verkocht, het duurt nog wel even voordat die nieuwe huizen er staan. En dus ook voordat huiseigenaren hun huis te koop gaan zetten omdat ze een nieuwbouwhuis hebben gekocht.