Kwartaalbericht Woningmarkt: hoge prijsstijgingen in het verschiet

De prijzen van koopwoningen bleven de afgelopen maanden verder stijgen, en waren in januari nog slechts 1,8 procent verwijderd van een nieuw prijsrecord (zie figuur 1). Daarmee is het leeuwendeel van de prijsdaling van 6,2 procent tussen de zomer van 2022 en het voorjaar van 2023 alweer ingelopen.

Tegen de achtergrond van het opdrogende aanbod leiden de stijgende lonen en de iets gedaalde hypotheekrentes – waardoor huizenkopers meer kunnen lenen – tot oplopende huizenprijzen. Omdat de leencapaciteit van huizenkopers dit en volgend jaar naar verwachting verder stijgt, voorzien we dat koopwoningprijzen dit jaar gemiddeld 6,2 procent hoger uitvallen dan vorig jaar, gevolgd door een verdere prijsstijging van 6,3 procent in 2025. Door het beperkte aanbod blijft het aantal verkopen naar verwachting relatief beperkt: we gaan uit van 185.000 verkopen dit jaar en 183.000 volgend jaar.

In 2022 liepen de hypotheekrentes snel op, waardoor huishoudens minder konden lenen (zie figuur 2). Maar doordat de lonen inmiddels snel stijgen, herstelt de leenruimte rap. De cao-lonen stijgen dit jaar volgens onze laatste ramingen met 6,0 procent en in 2025 met nog eens 4,4 procent. Ook vorig jaar stegen de lonen al met 6,1 procent. Het modaal inkomen loopt volgens het Centraal Planbureau op van 41.500 euro in 2023 naar 44.000 euro dit jaar en 46.000 euro volgend jaar. Het effect hiervan op de leenruimte van huizenkopers is groot genoeg om het effect van de hogere rente te compenseren: huishoudens met een inkomen van drie keer modaal kunnen nog iets minder lenen dan in 2022, maar huizenkopers met een inkomen van één of twee keer modaal kunnen dit jaar naar schatting alweer meer lenen dan vóór de rentestijging in 2022.

Bovendien verwachten we dat de leenruimte in 2025 een extra impuls krijgt door een lichte daling van de kapitaalmarktrentes. Deze kapitaalmarktrentes bepalen de financieringskosten van hypotheekverstrekkers, en zijn daardoor in belangrijke mate bepalend voor de hypotheekrentes. In oktober 2023 piekte de 10-jaars swaprente op 3,5 procent, maar de afgelopen weken schommelde ze rond de 2,7 procent (figuur 3). Terwijl de 10-jaars swaprente vorig jaar gemiddeld nog 3,0 procent bedroeg, gaan we voor dit jaar uit van 2,4 procent en voor volgend jaar van 2,2 procent. Maar de onzekerheid hierover blijft groot. Als de rente sneller of verder daalt dan waar wij van uitgaan, dan trekt de woningmarkt waarschijnlijk sneller aan. Als de daling van de kapitaalmarktrentes niet doorzet, dan kan de stijging van de huizenprijzen juist wat lager uitvallen.

Door de stijgende lonen en de daling van de kapitaalmarktrentes stijgt vooral in 2025 de maximale hypotheek in onze raming sterk door. Een stelletje met een twee keer modaal inkomen (dit is ongeveer het inkomen dat nodig is om de doorsnee starterswoning te kunnen kopen) kan in 2025 naar schatting liefst 50.000 euro meer lenen dan begin 2022 – toen de rentes nog een stuk lager waren. Alleenstaanden (goed voor ongeveer 20 procent van de woningverkopen) mogen in zowel 2024 als 2025 nog eens 16.000 euro optellen bij het maximale bedrag dat zij op basis van hun inkomen kunnen lenen. Vanaf dit jaar zijn de leennormen voor alleenstaanden namelijk verruimd, om rekening te houden met hun lagere kosten van levensonderhoud.

We verwachten dat de vraag naar bestaande koopwoningen komende jaren flink blijft aantrekken. Dit jaar ramen we een huizenprijsstijging van 6,2 procent en volgend jaar een prijsstijging van 6,3 procent (figuur 4). Het betekent dat de piek in de huizenprijzen uit 2022 mogelijk nog voor de zomer wordt geëvenaard. Vooral de toenemende leenruimte in combinatie met het opdrogen van het aanbod van bestaande koopwoningen (zie ook paragraaf ‘Dit en volgend jaar naar verwachting relatief weinig verkopen’) zijn hier debet aan.

Grote schommelingen in de economie die van invloed zijn op de huizenprijzen verwachten we komende twee jaar niet: na een milde recessie in de eerste drie kwartalen van 2023 sloot Nederland het jaar af met economische groei in het laatste kwartaal. En ook dit en volgend jaar groeit de economie naar verwachting gestaag door. De werkloosheid loopt naar verwachting wel iets op, van 3,6 procent vorig jaar naar gemiddeld 4,1 procent in 2025 – maar blijft daarmee in historisch perspectief laag. Dat blijft de vraag naar (koop)woningen ondersteunen.

We hebben onze verwachtingen voor de huizenprijsstijging opnieuw verhoogd ten opzichte van ons vorige Kwartaalbericht Woningmarkt. Toen gingen we nog uit van een prijsstijging van 4,5 procent in zowel 2024 als 2025. Ook drie maanden geleden concludeerden we al dat de woningmarkt sneller herstelt dan na eerdere periodes met een afkoelende woningmarkt. In het verleden krabbelden vaak eerst de verkopen op en volgden de prijzen pas geruime tijd later. Mogelijk spelen de woningschaarste en de sterke loonstijgingen hierbij een rol.

Vorig jaar waren er maar enkele regio’s waar de huizenprijzen stegen (figuur 5). In de COROP-regio Delfzijl lag het prijspeil gemiddeld 3 procent hoger, en ook Noord-Limburg noteerde een plus van 2 procent. De huizenprijzen daalden het sterkst in Het Gooi en Vechtstreek en de Agglomeratie Haarlem: bestaande koopwoningen werden in deze regio’s gemiddeld 7 procent goedkoper. Al voordat de rente begon op te lopen was een toenemende verschuiving in de vraag naar koopwoningen zichtbaar van de duurste woningmarktregio’s naar regio’s waar de betaalbaarheid nog iets beter was. Het is dan ook niet verrassend dat de huizenprijzen juist in de duurste regio’s het sterkste daalden toen de betaalbaarheid vanaf 2022 verder verslechterde (zie ook paragraaf ‘Verkopen iets minder teruggelopen in regio’s met sterkere prijsdaling’).

We gaan ervan uit dat de huizenprijzen volgend jaar in alle regio’s stevig stijgen (figuur 6). Ook in het vierde kwartaal van 2023 stegen de huizenprijzen in bijna alle regio’s alweer. De voor 2024 verwachte prijsstijgingen variëren van 5 procent in Utrecht tot 11 procent in de regio Delfzijl. De prijzen stijgen naar verwachting het sterkst in een aantal perifere regio’s waar de betaalbaarheid van koopwoningen nog relatief goed is (of in elk geval minder slecht dan in andere regio’s) en de huizenprijzen in het recente verleden relatief sterk stegen.

Hoewel we verwachten dat de stijging van de huizenprijzen in de noordvleugel van de Randstad ook dit jaar nog iets achterblijft bij het landelijk gemiddelde, voorzien we wel dat dit beeld geleidelijk gaat veranderen. Doordat aanbodrestricties in verstedelijkte regio’s een grotere rol spelen dan in perifere regio’s, hebben vraagfactoren – zoals de leenruimte – daar meer invloed op de huizenprijzen. De verwachte toename van de leenruimte jaagt de huizenprijzen in de Randstad vermoedelijk dan ook sterker op dan in regio’s als Limburg en Groningen.

Afgelopen jaar zijn iets meer dan 182.000 bestaande huizen verkocht, aanzienlijk minder dan in de vijf jaar ervoor toen elk jaar gemiddeld zo’n 218.000 koopwoningen van eigenaar wisselden (figuur 7). Ook voor dit en volgend jaar voorzien we een bescheiden aantal verkopen: zo’n 185.000 in 2024 en 183.000 in 2025. Dit ligt niet aan een gebrek aan vraag, maar aan een gebrek aan aanbod: het aantal te koop staande huizen loopt gestaag terug (zie figuur 8). Door de voorziene dip in de woningbouw (zie de paragraaf over nieuwbouw hierna) houdt die daling van het aanbod bovendien aan. Vooral in 2025, als de vijver verder is leeggevist door de verkopen van 2024, zet dat krappe aanbod naar verwachting een rem op het aantal transacties. We zien de verkoop van nog te bouwen koopwoningen recentelijk wel aantrekken, maar dat leidt – door de vertraging tussen de verkoop van woningen en het moment van oplevering – naar verwachting pas na 2025 tot meer verkopen op de markt voor bestaande koopwoningen.

Met uitzondering van de regio Zuidwest-Overijssel zijn er het afgelopen jaar overal in Nederland minder bestaande huizen verkocht dan in 2022 – gemiddeld liep het aantal transacties 5,5 procent terug. In een aantal regio’s was die daling beduidend groter, waaronder Flevoland, Noord-Friesland, Zuidwest-Gelderland, Zeeuws-Vlaanderen en de drie Limburgse COROP-regio’s. Opvallend is bovendien dat de huizenprijzen in deze regio’s gemiddeld genomen wel iets minder hard zijn gedaald dan in de rest van Nederland. En andersom: in regio’s waar de huizenprijzen sterker zijn gedaald, is het aantal verkopen iets minder sterk teruggezakt, zoals in Groot-Amsterdam, Utrecht en rondom Haarlem (zie figuur 9). Hoewel de correlatie klein is, lijkt het er dus op dat het aantal transacties iets beter op peil bleef in regio’s waar prijzen zich sneller aanpasten. Wellicht waren woningverkopers in sommige regio’s inschikkelijker, waardoor ze sneller overeenstemming bereikten met een potentiële koper en het aantal verkopen dus redelijk op peil bleef.

Terwijl er vorig jaar 44 procent minder nieuwbouwkoopwoningen zijn verkocht dan in 2021 (het jaar vóórdat de rente begon op te lopen), en er 28 procent minder bouwvergunningen zijn verleend, nam het aantal opgeleverde woningen in deze periode juist met 3 procent toe (figuur 10). Toch verwachten we dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen de komende tijd gaat dalen. In het verleden volgde op een scherpe daling van het aantal verleende bouwvergunningen namelijk altijd een daling van het aantal opgeleverde woningen. Om een woning te mogen bouwen, is nu eenmaal een bouwvergunning nodig.

Hoewel de relatie tussen verleende bouwvergunningen en opgeleverde woningen imperfect en indirect is, is desalniettemin sprake van een sterk verband. Op lange termijn verklaart het aantal opgeleverde bouwvergunningen 91 procent van de variatie in het aantal woningen dat één jaar later wordt opgeleverd. Bij het aantal woningen dat twee jaar later wordt opgeleverd, is dit 78 procent. Ook met de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen is een sterk verband, waarbij deze indicator nog wat verder lijkt voor te lopen: met alleen het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen kan 72 procent van het twee jaar later opgeleverde aantal woningen worden verklaard.

Het beeld dat figuur 10 laat zien, is verontrustend. Ondanks dat er al jaren sprake is van stevige beleidsambities om de nieuwbouw op te krikken, lijken we nu opnieuw een aantal jaren tegemoet te gaan waarin minder nieuwbouwwoningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. Dit zet de doorstroming op de woningmarkt onder druk en vermindert ook de kansen van starters op een eerste woning. Hoewel veel nieuwbouwwoningen worden gekocht door mensen die al een koopwoning hebben, levert bijna elke opgeleverde woning – via het doorstroomtreintje – uiteindelijk een woning op die vrijkomt voor een huur- of koopstarter. Alleen als de koper die zich aan het eind van het doorstroomtreintje bevindt de woning permanent onttrekt aan de woningmarkt – bijvoorbeeld door er een vakantiewoning van te maken – geldt dit niet.

Terwijl het aantal opgeleverde woningen de komende jaren waarschijnlijk daalt, verwachten we dat de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen enig herstel zal laten zien (figuur 11). Net als bestaande koopwoningen worden ook nieuwbouwwoningen beter betaalbaar door de sterk stijgende lonen. De afgelopen maanden zijn er al meer nieuwbouwwoningen verkocht, en deze trend zet naar verwachting stevig door. Toch gaan we er vooralsnog van uit dat de verkoop voorlopig iets achterblijft bij de periode voordat de rente begon op te lopen. Het overkoken van de woningmarkt, mede door de sterk dalende rentes, stuwde toen de vraag naar nieuwbouwwoningen. De aantrekkende vraag naar nieuwbouwwoningen zorgt bovendien niet direct voor meer opgeleverde woningen. Woningen die de komende jaren worden verkocht, worden grotendeels pas na 2025 opgeleverd.