Agrarische grondprijzen: zet de stijging door?

De hoogte van agrarische grondprijzen is voor agrariërs een belangrijke factor bij keuzes over hun bedrijfsontwikkeling. De onzekerheid over dit onderwerp is echter groot. Dit komt doordat naast reguliere marktonzekerheden nu ook ingrijpende beleidsmaatregelen van invloed zijn op de agrarische grondprijs, zoals het gefaseerd afschaffen van derogatie. Onduidelijkheden voor de langere termijn hebben ook invloed. Denk daarbij aan de haalbaarheid van de plannen in het Hoofdlijnenakkoord en de mestwetgeving. In dit artikel zetten we de belangrijkste ontwikkelingen op een rij om, met oog voor de nodige onzekerheden, een verwachting te geven van de ontwikkeling van de agrarische grondprijs voor de korte (komende twaalf maanden) en voor de middellange termijn (één tot drie jaar).

Gestage stijging agrarische grondprijzen

De agrarische grondprijs stijgt al vele jaren. Dat geldt voor zowel grasland als bouwland, al zijn er ook kwartalen met een tijdelijke prijsdaling. Tussen het eerste kwartaal van 2021 en het eerste kwartaal van 2024 zette de stijging door, met een toename van ongeveer 68.000 EUR/ha naar 79.000 EUR/ha (zie figuur 1). Dit is een stijging van ongeveer 16 procent. De inflatie in dezelfde periode was 2,5 procent in 2021, 10,0 procent in 2022 en 3,5 procent in 2023 (bron: CBS). In het licht van de inflatie valt de stijging van de agrarische grondprijs dus mee.

Grote regionale verschillen in agrarische grondprijzen

De agrarische grondprijzen in Nederland lopen sterk uiteen (zie figuur 2). In Friesland is de gemiddelde grondprijs 60.800 EUR/ha terwijl deze in Flevoland 182.700 EUR/ha is. Deze verschillen hebben onder andere te maken met de kwaliteit van de grond (bouwland is bijvoorbeeld meer waard dan grasland), de mogelijkheden voor alternatieve inkomsten (zoals opbrengsten uit wind- en zonne-energie) en de druk op de grondmarkt vanuit stedelijke functies.

Voor het komende jaar verwachten we een stabiele tot stijgende agrarische grondprijs (0 tot 5 procent hoger). Deze verwachting baseren we op een enquête van de Rabobank Taxatiedesk onder agrarische taxateurs (zie figuur 3). De redenen om een verdere grondstijging te verwachten, zijn onder meer de sterke vraag vanuit andere functies (onder andere wonen), goede financiële rendementen van plantaardige sectoren en de intensieve veehouderij, en de vraag vanuit de melkveehouderij (gemotiveerd door doelen op het gebied van grondgebondenheid, extensivering en mestafzet wegens het afschaffen van derogatie).

De agrarische taxateurs geven in hun toelichting aan dat de huidige onzekerheid rond het landbouwbeleid een grote weerslag heeft op de markt voor agrarische grond en vastgoed. Dit maakt het lastig voor ondernemers om aan- en verkoopbeslissingen te nemen, en voor agrarisch taxateurs om de markt in te schatten.

Op korte termijn ligt een stabiele tot licht stijgende agrarische grondprijs dus in lijn der verwachting. Hoe de wereld er op de (middel)lange termijn uitziet, is minder zeker. Dit heeft niet alleen te maken met marktomstandigheden, maar ook met beleidsonzekerheid. Hoeveel bedrijven doen mee aan de landelijke opkoopregelingen (LBV, LBV-plus)? Leidt de gefaseerde afschaffing van derogatie tot een lagere grondprijs omdat melkveebedrijven gedwongen zijn te stoppen, of juist tot een hogere prijs omdat de blijvers extra grond willen toevoegen aan hun bedrijf? Om een beeld te krijgen van de ontwikkelingen op de middellange termijn presenteren we hieronder een beknopte analyse van de agrarische grondmarkt.

Analysekader agrarische grondmarkt

De prijs van landbouwgrond en de verhandelde hoeveelheid ervan zijn afhankelijk van vraag en aanbod die in een maatschappelijke-economische context tot stand komen (zie figuur 4). Stoppende agrariërs zorgen voor het aanbod van agrarische grond, de vraag komt vanuit de blijvers in de landbouw en vanuit andere sectoren. Ontwikkelingen als bevolkingsgroei en verstedelijking hebben invloed op dit alles door vraag en aanbod te stimuleren of af te remmen. Al deze factoren variëren per regio en door de tijd, waardoor de grondprijs altijd een locatie- en tijdspecifiek element heeft.

Aanbod vanuit de landbouw stijgt beperkt

Jaarlijks wordt zo’n 30.000 hectare landbouwgrond verhandeld. We verwachten een beperkte stijging van het te koop staande aanbod in de komende één tot drie jaar. Dit komt doordat meer melkveehouders stoppen vergeleken met de autonome ontwikkeling door de impact van beleidsmaatregelen, zoals het gefaseerd afschaffen van derogatie.

De belangrijkste ontwikkelingen op een rij:

Blijvende vraag vanuit de landbouw

We verwachten dat de vraag naar landbouwgrond overeind blijft. Voor de melkveehouderij is extensivering in het kader van de landbouwtransitie hiervan de belangrijkste aanjager. Voor de akkerbouw is dat vooral het positieve verdienvermogen.

De belangrijkste ontwikkelingen op een rij:

Hoge vraag vanuit de niet-landbouw

De vraag naar grond vanuit niet-agrarische kopers zal verder toenemen, vooral gedreven door verstedelijking en natuurdoelen.

Enkele ontwikkelingen in het segment niet-landbouw:

Groter aandeel niet-landbouwkopers drijft agrarische grondprijs op

Van de verhandelde agrarische gronden komt een steeds groter deel in handen van de niet-landbouw. We verwachten dat dit een opwaarts effect heeft op agrarische grondprijzen.

Ongeveer 54 procent van de landbouwgrond die in de periode 2012-2023 werd verhandeld, is gekocht door agrariërs (Kadaster en Wageningen Economic Research, 2023). Beleggers, natuurorganisaties, overheden en andere investeerders kochten zo’n 22 procent en van 24 procent is de koper onbekend. Het aandeel agrariërs in de totale grondmobiliteit is in de afgelopen vier jaar gedaald van gemiddeld 59 procent in de jaren 2012-2015 tot 49 procent in de jaren 2019-2022. Kortom, de niet-landbouw groeit qua aandeel in de totale grondmobiliteit.

Als we een illustratieve berekening maken van de opgetelde opgaven voor verstedelijking (+55.000 hectare) en natuur (minimaal +34.000 hectare), en aannemen dat deze worden verwezenlijkt tussen 2020-2030, dan komen we op een totaal van zo’n 89.000 hectare oftewel 8.900 hectare per jaar. Daarmee heeft de niet-landbouw een aandeel van 30 procent in het ‘normale’ aanbod van 30.000 hectare tegenover 22 procent in de afgelopen jaren. Ook bij de verwachte lichte stijging van het aanbod zal het aandeel niet-landbouw hoger zijn dan 22 procent. We verwachten dan ook dat het grotere aandeel niet-landbouw een opwaarts effect heeft op de prijzen, omdat kopers in dit segment meer (wonen en bedrijventerrein) of hetzelfde (natuur) betalen als agrariërs.

Bij de verwachting van nationaal stijgende grondprijzen geldt een belangrijke regionale nuancering. Al lang zijn agrarische grondprijzen rond stedelijk gebied hoger door mogelijke bestemmingswijziging van landbouw naar woon- of bedrijfsfuncties. In de toekomst is het denkbaar dat een vergelijkbaar effect zichtbaar wordt rond natuurgebieden waar agrarische grondprijzen lager zijn, als daar veel beperkingen zijn op landbouwactiviteiten (nabij Natura2000-gebieden, beekdalen, et cetera) en er een concentratie is van stoppers. Onderzoek van het Kadaster en Wageningen Economic Research (2023) wijst uit dat de grondprijs binnen 500 meter van Natura2000-gebieden op dit moment 5 procent lager is dan die in gebieden op meer dan 2.500 meter afstand. Bij meer beperkingen op landbouwkundig gebruik en een concentratie van stoppers is het denkbaar dat dit verschil in bepaalde regio’s toeneemt. Kortom, de locatie bepaalt de waarde van grond dan nóg meer.

De agrarische grondprijzen stijgen door en in het vierde kwartaal van 2023 is zelfs de grens van 80.000 EUR/ha doorbroken. Op korte termijn is een stabiele tot licht stijgende agrarische grondprijs het meest waarschijnlijk, met een toename van 0 tot 5 procent. Voor de middellange termijn verwachten we dat de stijging doorzet op basis van de factoren die grondprijzen beïnvloeden. Het te koop staande aanbod van grond stijgt naar verwachting beperkt, terwijl de vraag overeind blijft, zeker vanuit de niet-agrarische kopers. Bovendien drijven deze kopers de prijs op, omdat ze meer (wonen en bedrijventerrein) of hetzelfde (natuur) kunnen betalen voor agrarische grond dan agrariërs. Door de nieuwe natuurbeschermingsmaatregelen en regionale concentraties van stoppers verwachten we wel nog grotere verschillen tussen grondprijzen binnen Nederland.