Verdere huizenprijsstijgingen verwacht door krapte, beleggers en ruimere leennormen

Niets bleek minder waar: eind dit jaar staat de teller vermoedelijk op 235.000 transacties, 7,5 procent meer dan in 2019. En bestaande huizen zijn dit jaar waarschijnlijk 7,8 procent duurder dan vorig jaar, een stijging van zo’n 20.000 tot 25.000 euro in één jaar. Tientallen miljarden euro’s overheidssteun – waardoor de werkloosheid nog beperkt is gebleven – lagere hypotheekrentes dan in 2019, overwaarde van doorstromers, het aanhoudende woningtekort en de hoge huurprijzen kunnen helpen verklaren waarom de woningmarkt dit jaar is blijven doordenderen. Ook de aanwezigheid van beleggers en de hevige biedstrijd om die schaarse huizen hebben bijgedragen aan de versnelling van de huizenprijsgroei.

Dit jaar zullen naar verwachting meer huizen zijn verkocht dan vorig jaar (figuur 2). We gaan ervan uit dat dit een tijdelijke opleving is en dat het aantal transacties in 2021 met zo’n 7,0 procent daalt tot circa 220.000 verkopen, gevolgd door zo’n 210.000 verkopen in 2022. Het geringe aanbod beperkt naar verwachting het aantal verkochte woningen. Dat komt onder meer doordat ‘eerst kopen, dan pas verkopen’ nog altijd de norm lijkt, blijkens cijfers van woningwebsite Funda.nl. Bovendien worden er komende jaren naar verwachting minder nieuwe huizen opgeleverd als gevolg van de stikstofcrisis. Daardoor stokt het zogeheten doorstroomtreintje, wat tot minder aanbod van bestaande huizen leidt en dus op die manier het aantal woningverkopen drukt.

We verwachten dat huizen in 2021 gemiddeld 5,5 procent duurder zijn dan in 2020. Dit komt voor meer dan de helft door overloop uit 2020. Voor 2022 gaan we uit van een gemiddelde prijsstijging van zo’n 2,5 procent. Eerder gingen we uit van een tijdelijke dip in de huizenprijzen. En hoewel er nog altijd factoren zijn die de vraag naar koopwoningen zullen drukken, verwachten we inmiddels dat de prijsopdrijvende factoren de overhand zullen houden. Zo is het economische beeld gunstiger en zijn er nieuwe ontwikkelingen die de prijzen stutten.

Zo betalen jonge huizenkopers vanaf 2021 géén overdrachtsbelasting meer (bij huizen tot 400.000 euro). Met de extra financiële ruimte kunnen ze meer bieden, wat voor verdere opwaartse prijsdruk zorgt. Ook de verruimde leennormen voor tweeverdieners en mensen met een studieschuld werkt prijsopdrijvend, wat vooral in 2021 merkbaar zal zijn. Verder zien we dat de hypotheekrentes ten opzichte van een jaar geleden verder zijn gedaald. Huizenkopers kunnen daardoor doorgaans meer lenen en bieden, wat doorwerkt in de huizenprijzen in 2021. Als laatste lijkt de coronacrisis voor sommigen aanleiding om actief op zoek te gaan naar een groter huis. Mogelijk ijlt dit effect nog wat na in 2021, maar voor 2022 verwachten we hiervan een geringer effect.

Tegenover deze vraag-aanjagers staan ook factoren die de vraag drukken. Te beginnen met de (naweeën van de) coronacrisis: de werkloosheid loopt naar verwachting op van gemiddeld 3,9 procent in 2020 tot 5,3 procent in 2022. Vooral jongeren en werkenden in de flexibele schil worden geraakt, maar door reorganisaties en faillissementen zullen komende jaren ook mensen met een vast contract – vaker huizenkopers - de gevolgen van de crisis voelen. Bovendien is het de vraag hoe gemakkelijk jongeren komende jaren nog een vast contract krijgen, wat de wens en de kans om een huis te kopen kan verkleinen.

Daarnaast verwachten we dat de vraag van beleggers volgend jaar wat inzakt. Met het oog op de fors hogere overdrachtsbelasting die zij vanaf 2021 gaan betalen (8 procent in plaats van 2 procent), hebben sommige beleggers hun aankoopbeslissing mogelijk naar voren gehaald om nog te kunnen profiteren van het lagere tarief. Volgens sommigen is nu dan ook een ‘najaarsrally’ gaande onder beleggers. Dit zou impliceren dat zij komend jaar weleens minder huizen kopen voor de verhuur. Naast deze belastingmaatregel hangen er ook andere maatregelen in de lucht die de vraag van beleggers kunnen temperen.

Onder marktpartijen en huiseigenaren lijkt een zeker optimisme te heersen over de koopwoningprijzen. Toch baart de huidige versnelling in de huizenprijsgroei ons zorgen. Want hierdoor is de kloof tussen het inkomen van Nederlanders en de prijs die voor een huis moet worden betaald dit jaar opnieuw sterk gegroeid. Zorgelijk is ook het politieke antwoord op de stijgende woningprijzen - het schrappen van de overdrachtsbelasting voor starters en het verruimen van de leennormen. In deze krappe woningmarkt vertaalt dat zich niet in meer huizen, maar in hogere huizenprijzen.

Bovendien zijn twee factoren achter de huidige prijsversnelling mogelijk van vluchtiger aard: de biedstrijd en het koopenthousiasme van beleggers. Op dit moment gaat meer dan de helft van alle verkochte huizen weg boven de vraagprijs (of de populaire ‘bieden-vanaf-prijs’). Dat is gezien de krapte op de woningmarkt niet gek, maar de emotie die rond zo’n biedstrijd hangt kan de kans op een winner’s curse vergroten. Dat is het risico dat het bod te hoog is in vergelijking met andere biedingen. Mogelijk wordt de prijsontwikkeling ook wat brozer door beleggers op de woningmarkt. Zeker in de grote steden drukken zij nu een enorm stempel op de markt en stuwen zij de huizenprijzen verder op. Maar als in de toekomst andere beleggingen lucratiever worden, dan bestaat de kans dat de vraag vanuit beleggers deels wegvalt, met volatielere huizenprijzen tot gevolg.