De coronacrisis en de huizenmarkt: vraag en antwoord

De Nederlandse economie wordt hard geraakt door de uitbraak van het nieuwe coronavirus en de maatregelen om de gevolgen voor de volksgezondheid te beperken. Dat heeft ook invloed op de huizenmarkt. In deze publicatie bespreken we de vragen die ons het meest zijn gesteld.

Het aanbod op de koopwoningmarkt is voor een belangrijk deel afhankelijk van nieuwbouw, maar de totstandkoming hiervan is in Nederland een stroperig proces. Dat geldt minder voor de vraag op de woningmarkt, waarvan het tempo grotendeels wordt bepaald door het aantal huishoudens en de hoogte van hun inkomen, de hypotheekrente en het vertrouwen. De eerste drie dicteren hoeveel potentiële kopers er zijn, hoeveel ze kunnen lenen en hoe hoog de maandlasten dan zijn. Het vertrouwen dat zij hebben in de toekomst is dan weer bepalend voor de vraag of ze inderdaad willen (of durven) kopen. Een economische neergang (of opgang) kan via de inkomens, de rente en het vertrouwen de vraag naar koopwoningen dan ook snel veranderen.

Eerder dit jaar schreven we dat we door het grote woningtekort verwachtten dat het aantal verkopen dit jaar zou dalen terwijl de prijzen met zo'n 5,5 procent nog vrij rap zouden stijgen. Deze voorspelling was gebaseerd op onze macro-economische ramingen van eind 2019, waarin we onder meer uitgingen van economische groei en stijgende huishoudinkomens in 2020. Inmiddels is duidelijk dat de coronacrisis eerdere voorspellingen voor de Nederlandse economie én huizenmarkt volledig doorkruist.

De maatregelen om de verspreiding van het nieuwe virus te beheersen, maken het voorlopig lastiger om huizen te bezichtigen. Bijvoorbeeld omdat potentiële kopers er door de gesloten scholen minder gemakkelijk op uit gaan, of omdat verkopers door de oproep tot thuiswerken en social distancing geven geen mensen over de vloer willen. Daarnaast brengt de crisis onzekerheid met zich mee over werk en inkomen, waardoor potentiële kopers terughoudender kunnen worden. Deze effecten kunnen naar ons idee in elk geval tijdelijk leiden tot minder verkopen en door een kleiner aantal (over-)biedingen ook tot minder opwaartse prijsdruk.

Volgens onderzoek van makelaarsvereniging NVM en het Kadaster zitten er gemiddeld drie maanden tussen het tekenen van het voorlopige koopcontract bij de makelaar en het moment dat de nieuwe eigenaren de sleutel krijgen en door de notaris worden ingeschreven bij het Kadaster. Zou de coronacrisis het aantal verkopen of de huizenprijzen in bijvoorbeeld maart en april beïnvloeden, dan wordt dit dus pas op zijn vroegst zichtbaar in de officiële Kadaster-cijfers van juni of juli. Niet-officiële cijfers zullen dichter op de actualiteit zitten, met name die va het NVM. Haar eerste-kwartaal-cijfers worden rond half april verwacht, en zullen een eerste beeld geven van de richting die de Nederlandse huizenmarkt opgaat.

De drempel om huizen te bezichtigen en de onzekerheid over werk en inkomen kunnen er niet alleen voor zorgen dat de huizenprijzen minder hard stijgen, het is ook mogelijk dat ze zullen stagneren of zelfs dalen. Zeker als de coronacrisis daadwerkelijk leidt tot verlies van werk en inkomen. Prijsdalingen op de woningmarkt waren ook tijdens eerdere economische neergangen niet ongewoon (zie figuur 2), hoewel deze met uitzondering van de crisis begin jaren tachtig en de mondiale financiële crisis telkens van korte duur waren.

Omdat we de impact van corona pas op zijn vroegst van de zomer verwachten te zien in de officiële woningmarktcijfers van het Kadaster (zie ook vorige vraag), zal de gemiddelde huizenprijs in 2020 naar alle waarschijnlijkheid nog wel hoger uitvallen dan in 2019. Zelfs als de prijzen vanaf de zomer maand-op-maand zouden dalen. De voorbeelden in figuur 3 illustreren dit. Wanneer zo’n daling langere tijd zou duren, dan resulteert dat voor 2021 op jaarbasis mogelijk wel in krimp. Of de huizenprijzen daadwerkelijk zullen dalen, is op dit moment lastig te zeggen. De economische schade van het coronavirus en daarmee de potentiële impact op de huizenmarkt hangen sterk af van de duur van de beperkingen en de effectiviteit van de financiële steunmaatregelen van overheid en banken.

Veel starters zagen hun kansen op de woningmarkt al jaren slinken, onder meer vanwege de harde prijsstijgingen van koophuizen. Als de coronacrisis ervoor zorgt dat huizen goedkoper worden, dan lijkt dat dus goed nieuws voor starters. Maar dat is te kort door de bocht: de coronacrisis zal naar verwachting als eerste leiden tot verlies van werk en inkomen, vooral in de flexibele schil waarin veel starters zijn te vinden. Dat kan het juist nog lastiger maken om een huis te kopen. Bovendien zijn dalende prijzen als gevolg van vraaguitval door een economische crisis niet een structurele oplossing voor het enorme tekort aan woningen. Op de lange termijn zijn starters dus meer gebaat bij een groter aanbod van huizen in het betaalbare segment. Dat verlicht op een gezonde manier de druk op de koop- en huurprijzen.

Eind 2019 telden de hypotheekschulden van alle Nederlanders op tot ruim 722 miljard euro, ongeveer 74 miljard euro meer dan tien jaar eerder. In relatieve zin is de schuld juist gedaald: tien jaar terug was de nationale hypotheekschuld groter dan de Nederlandse economie; eind 2019 was dat door economische groei en strengere hypotheeknormen andersom (zie figuur 4). De strengere normen, waaronder de verplichting af te lossen om gebruik te maken van hypotheekrenteaftrek, hebben er ook aan bijgedragen dat de totale hypotheekschuld in de voorbije vijf jaar minder hard is gestegen dan de huizenprijzen (zie figuur 5).

De crisis van 2008 begon in de financiële sector, en leidde tot een credit crunch: er was plotseling zowel geen aanbod als geen vraag meer van en naar krediet. Dat straalde uit naar de hele economie. Omdat ook de hypotheekfinanciering hierdoor werd geraakt, kregen potentiële huizenkopers het lastiger. Samen met de (vrees voor) oplopende werkloosheid zorgde dat er destijds voor dat het aantal verkopen omlaag dook en de huizenprijzen daalden.De coronacrisis is juist in de reële economie begonnen, met het sluiten van talloze bedrijven wereldwijd om de virusuitbraak in te dammen. Van een credit crunch waarbij het voor huizenkopers lastiger wordt om een hypotheek te krijgen, lijkt op dit moment geen sprake.

Een ander belangrijk verschil is dat de hypotheeknormen gezonder zijn door verschillende hervormingen in de laatste tien jaar. Vóór de financiële crisis was het bijvoorbeeld gemeengoed om ook de kosten koper bij te lenen, waardoor huizenkopers al direct ‘onder water’ begonnen: met een hypotheekschuld hoger dan de waarde van het huis. Bovendien waren veel van die leningen aflossingsvrij, waardoor de schuld niet kleiner werd. Inmiddels mogen kopers niet meer dan 100 procent van de waarde van het huis lenen, bepaalt budgetinstituut Nibud hoe hoog leningen maximaal mogen zijn ten opzichte van het inkomen en lossen nieuwe woningeigenaren verplicht af op hun hypotheek om hypotheekrenteaftrek te krijgen. Huiseigenaren zijn daardoor schokbestendiger. Hun huis staat minder snel onder water, en de totale Nederlandse hypotheekschuld is vergeleken met het totale bruto beschikbaar huishoudinkomen lager dan in 2008 (zie figuur 6).