In 2024 stabilisatie huizenprijzen, prijs dan 33.000 euro lager dan tijdens piek

De eerste maanden van 2023 laten zich wat de koopwoningmarkt betreft eenvoudig samenvatten: verder omlaag. Door de nasleep van de gestegen hypotheekrentes en het verder gedaalde vertrouwen op de koopwoningmarkt werden in de eerste vier maanden van het jaar 11 procent minder huizen verkocht dan een jaar eerder. De huizenprijzen daalden in april tot 6,1 procent onder het niveau van de prijspiek in de zomer van 2022.

Zowel verkopen als prijzen zijn daarmee iets sneller gedaald dan we drie maanden geleden hadden voorzien. Vooruitkijkend zijn we daarom zuiniger dan in ons Kwartaalbericht Woningmarkt van afgelopen maart: we gaan uit van 165.000 verkopen voor zowel 2023 als 2024 (dat was respectievelijk 183.000 en 194.000). De huizenprijzen liggen dit jaar naar verwachting gemiddeld 5,2 procent lager dan in 2022. Volgend jaar kosten bestaande koopwoningen zoals we nu voorzien gemiddeld 2,4 procent minder dan in 2023. In het laatste kwartaal van 2024 liggen huizenprijzen dan 9,4 procent onder de prijspiek van de zomer van 2022, wat omgerekend zo’n 33.000 euro is voor een doorsnee verkochte woning.

De jaar-op-jaarverandering van huizenprijzen, die begin vorig jaar nog een plus van 21,1 procent liet zien, was in april van dit jaar omgeslagen in een min van 4,4 procent (figuur 1). Voor de doorsnee verkochte koopwoning hoefden huizenkopers in april naar schatting 19.000 euro minder op tafel te leggen dan een jaar eerder (figuur 2). De totale gemiddelde prijs die kopers betaalden voor de huizen die in april zijn verkocht, daalde met 28.000 euro zelfs nog iets harder. Dat komt doordat huizenkopers niet alleen minder betalen voor dezelfde woning, maar doordat het marktaandeel van het goedkopere segment is gegroeid waardoor de mix van verkochte huizen een lagere prijs kent (een samenstellingseffect). Ten opzichte van de piek van de markt is de doorsnee verkochte koopwoning inmiddels 26.000 euro goedkoper geworden.

Ook de rest van 2023 staat nog in het teken van een stevig afkoelende woningmarkt. We verwachten dat huizenprijzen dit jaar gemiddeld 5,2 procent lager zijn dan in 2022. Vergelijken we het vierde kwartaal van dit jaar met het vierde kwartaal van 2022, dan zal de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS naar verwachting 6,5 procent lager uitkomen (figuur 3). Ten opzichte van de piek van de markt in juli 2022 zijn koophuizen dan zelfs 9,0 procent goedkoper.

Voor volgend jaar verwachten we dat huizenprijzen niet veel verder zullen dalen. In het laatste kwartaal van 2024 liggen huizenprijzen volgens onze raming slechts 0,4 procent lager dan in het laatste kwartaal van 2023. Maar door het zogeheten overloop-effect ligt het gemiddelde prijsniveau volgend jaar nog wel 2,4 procent lager dan in 2023. Figuur 3 illustreert dat de jaar-op-jaar daling in het gemiddelde prijspeil nagenoeg geheel het gevolg is van prijsdalingen die we al vóór 2024 verwachten.

De verwachting dat huizenprijzen volgend jaar stabiliseren, hangt samen met de nog altijd krappe woningmarkt en de dit jaar snel verbeterende betaalbaarheid van bestaande koopwoningen. Ook de rente helpt volgend jaar een handje. Kapitaalmarktrentes – die in belangrijke mate bepalend zijn voor de hoogte van de hypotheekrente – pieken namelijk naar verwachting dit jaar, om daarna weer wat te dalen. Bovendien is een recessie vooralsnog uitgebleven, en voor 2023 en 2024 wordt een lichte bbp-groei verwacht van respectievelijk 0,6 en 0,9 procent. De werkloosheid loopt volgens onze ramingen weliswaar geleidelijk op van 3,5 procent in 2022 tot 4,0 procent in 2024, maar blijft daarmee in historisch perspectief zeer laag.

Ten opzichte van ons vorige kwartaalbericht hebben we de raming van huizenprijzen iets neerwaarts bijgesteld. Toen gingen we nog uit van een daling van 4,2 procent dit jaar en 1,5 procent volgend jaar. Huizenprijzen dalen op dit moment iets harder dan waar we vorig kwartaal vanuit gingen, en bovendien is het economisch beeld (licht) negatiever geworden. Het algemene beeld – dat de woningmarkt na dit jaar stabiliseert – blijft echter onveranderd.

Maximale hypotheek in 2024 weer op niveau begin 2022

Door de daling van huizenprijzen verbetert de betaalbaarheid van koopwoningen dit jaar. Ook de flinke loonstijgingen dragen daaraan bij. Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht dat het bruto modaal inkomen dit jaar 6,5 procent hoger ligt dan in 2022, en in 2024 nog eens 4,9 procent hoger. Bij zulke inkomensstijgingen kunnen potentiële huizenkopers in 2024 naar schatting bijna hetzelfde bedrag lenen als begin 2022, toen de hypotheekrente zo’n 3 procentpunt lager was (figuur 4). We verwachten dat de kapitaalmarktrentes volgend jaar gemiddeld 0,4 procentpunt lager zullen liggen dan dit jaar. Zouden hypotheekrentes eveneens met 0,4 procentpunt dalen, dan kunnen potentiële huizenkopers volgend jaar zelfs een fractie meer lenen dan begin 2022. In combinatie met de lagere huizenprijzen en het grotere aantal te koop staande woningen, hebben huizenkopers op dat moment waarschijnlijk meer mogelijkheden op de woningmarkt dan halverwege 2022.

Vooruitzichten woningmarkt hangen sterk af van ontwikkeling kapitaalmarktrentes

In ons basisscenario gaan we ervan uit dat kapitaalmarktrentes dit jaar hun voorlopige piek bereiken. Maar de onzekerheid over de toekomstige renteontwikkeling is groot. Daarom hebben we net als in vorige kwartaalberichten twee alternatieve scenario’s doorgerekend: een scenario met een 1 procentpunt lagere rente en een scenario met een 1 procentpunt hogere rente. De 10-jaars swaprente bedraagt in het basisscenario dit jaar gemiddeld 2,9 procent, om volgend jaar op 2,5 procent uit te komen. In de alternatieve scenario’s wordt het renteverschil van 1 procentpunt vanaf het eerste kwartaal van 2024 bereikt, na een geleidelijke ingroei in de laatste twee kwartalen van 2023. In het scenario met een lagere rente bedraagt de swaprente in 2024 nog maar 1,5 procent, terwijl deze in het scenario met een hoge rente dat jaar verder oploopt tot 3,5 procent. Figuur 5 laat zien hoe huizenprijzen zich naar verwachting ontwikkelen in de drie scenario’s.

De geleidelijke ingroei van het renteverschil ten opzichte van het bassiscenario zorgt er – samen met de vertraagde doorwerking van renteontwikkelingen op huizenprijzen – voor dat in 2023 nog vrijwel geen verschil is te zien tussen huizenprijzen in de verschillende scenario’s. Vanaf 2024 zijn er echter wel duidelijke verschillen. Terwijl huizenprijzen na 2023 in het basisscenario vrijwel stabiliseren, dalen huizenprijzen in het scenario met een hoge rente nog verder. De jaar-op-jaardaling van huizenprijzen komt in dat scenario in 2024 uit op 3,3 procent. In het scenario met een lagere rente beginnen huizenprijzen in 2024 alweer ligt te stijgen. Door het overloop-effect is ook in dat scenario in 2024 echter nog sprake van een jaar-op-jaardaling van huizenprijzen met 1,5 procent. In het laatste kwartaal van 2024 liggen huizenprijzen dan echter alweer 1,0 procent hoger dan in hetzelfde kwartaal in 2023.

Vooral in Amsterdam en Utrecht zijn huizenprijzen sinds de piek het sterkst gedaald: met respectievelijk 7,9 procent en 10,2 procent (zie figuur 4). Van de vier grote steden zijn dat ook de twee waar prijzen het hardst stegen na de vorige prijspiek: Tussen 2008 en de piek van de markt medio 2022 stegen koopwoningen in Amsterdam 97 procent in waarde. In Utrecht gingen prijzen in dezelfde tijd zelfs 101 procent omhoog (ten opzichte van een landelijke stijging van gemiddeld 58 procent). Van alle provincies gingen de prijzen sinds 2008 met 78 procent het sterkst omhoog in Flevoland, en na de provincies Utrecht en Noord-Holland zijn daar de prijzen tot nu toe het sterkst gedaald.

Regionale huizenprijsontwikkeling

Huizenprijzen dalen dit jaar naar verwachting in alle regio’s, maar er zijn wel aanzienlijke verschillen in het tempo (figuur 7). Terwijl huizenprijzen in Zeeland, delen van Overijssel en Noord-Limburg naar verwachting met een bescheiden 3 procent dalen, komt de prijsdaling in de omgeving van Amsterdam en Utrecht uit op maar liefst 8 procent. Ook in de regio Overig Groningen, waartoe de stad Groningen behoort, voorzien we een sterke prijsdaling.

Voor deze verschillende groeitempo’s zijn meerdere verklaringen. De afkoeling van de woningmarkt wordt vooral veroorzaakt doordat de opgelopen rente de betaalbaarheid van koopwoningen heeft verslechterd. Dit heeft in regio’s waar de betaalbaarheid al langer sterk onder druk staat – zoals Amsterdam en Utrecht – mogelijk een groter effect dan in regio’s met lagere prijzen. Het droeg de afgelopen jaren bijvoorbeeld bij aan een toenemende trek uit de stedelijke gebieden van de Randstad naar goedkopere gebieden buiten de Randstad. Ook de verhuurmarkt speelt mogelijk een rol. Op plekken als Amsterdam en Groningen was de rol van woningbeleggers relatief groot, maar de vraag naar woningen voor de verhuur is afgenomen door een combinatie van factoren. Denk aan de gedaalde aanvangsrendementen, de hogere overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen, de zwaardere belasting van vastgoed in box 3, en door de aangekondigde regulering van de huurprijzen in het vrije huursegment.

Het aantal transacties is de afgelopen jaren flink gedaald (figuur 8). In de eerste vier maanden van 2023 wisselden slechts 53.000 bestaande koopwoningen van eigenaar: 11 procent minder dan in dezelfde periode vorig jaar. Sinds 2015 was er geen voorjaar waarin minder woningen werden verkocht. Ook vorig jaar waren er door gebrek aan aanbod al fors minder transacties dan in 2020 en 2021, toen in de eerste vier maanden respectievelijk 70.000 en – geholpen door aanpassingen in de overdrachtsbelasting – 86.000 woningen een nieuwe eigenaar kregen.

Ondanks de afkoelende woningmarkt is het tempo waarin het aantal transacties daalt sinds medio 2022 juist afgenomen. Dit komt waarschijnlijk doordat er nog steeds veel mensen zijn die graag een koopwoning willen kopen, maar hun plannen de afgelopen jaren door gebrek aan aanbod moesten uitstellen. Het gaat hierbij ook om koopstarters die ondanks het uitbrengen van een goed bod telkens werden overboden.

Nu er meer huizen te koop staan en prijzen zakken, biedt dat voor een deel van de potentiële huizenkopers nieuwe kansen. Doorstromers kunnen de rente op hun huidige hypotheek onder bepaalde omstandigheden en voorwaarden bovendien meenemen, waardoor ze soms nog steeds profiteren van een relatief lage rente. Ook hebben veel huiseigenaren nog altijd een flinke overwaarde. Daardoor zijn ze waarschijnlijk eerder geneigd om een lager bod voor hun huidige woning te accepteren, en dat biedt perspectief voor potentiële huizenkopers.

Met uitzondering van de provincie Utrecht lag het aantal verkopen in het eerste kwartaal van dit jaar overal in Nederland lager dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder (figuur 9). Gemiddeld bedroeg de daling 7,9 procent, maar in Friesland liep het aantal overdrachten terug met liefst 18,6 procent. Ook in Drenthe, Flevoland, Limburg en Zeeland was de daling relatief sterk met een min van bijna 15 procent. Als we naar de grote steden kijken valt op dat het aantal transacties het minste daalde in de regio’s met de sterkste prijsdalingen – Utrecht en Amsterdam. Wat dit verklaart, is niet duidelijk.

Vooral 35-plussers gooien handdoek in de ring

Zowel jong als oud kochten in de eerste maanden van het jaar minder bestaande koopwoningen, maar de daling is het sterkst bij 35-plussers. Het aantal verkopen aan 35- tot 54-jarigen lag in de eerste vier maanden van dit jaar 19 procent lager dan een jaar eerder; 55-plussers kochten bijna 14 procent minder huizen. Onder Nederlanders jonger dan 35 jaar was de daling slechts 4 procent (zie figuur 10). Dit lijkt vanuit financieel oogpunt contra-intuïtief, omdat het juist potentiële starters zijn (vaker 35-minners) die het meest afhankelijk zijn van hypotheekfinanciering, en de gestegen rente dus het meeste voelen in hun huizenkoopkracht en maandlasten. Toch is dit beeld vergelijkbaar met vijftien jaar geleden, toen in de nasleep van de financiële crisis jongvolwassenen ook in mindere mate afhaakten dan 35-plussers (zie figuur 11).

Verhuizingen van 35-minners worden in hogere mate gedreven door levensgebeurtenissen - zoals uit huis gaan, met een partner gaan samenwonen of beginnen met werken. Deze motieven blijven vermoedelijk steviger overeind, ongeacht de ontwikkelingen op de huizenmarkt. Onder Nederlanders ouder dan 35 jaar spelen levensgebeurtenissen ook een rol in verhuisgeneigdheid, maar 35-plussers zitten meestal minder op hete kolen. Ze wonen immers dikwijls al zelfstandig, vaak in een koopwoning. Verhuizen is voor hen dus meestal niet een kwestie van een huis kopen, maar een ander huis. Die wens is eenvoudiger los te laten wanneer de koopwoningmarkt afkoelt en huiseigenaren twijfelen over de verkoopbaarheid van hun huidige woning. Uit onderzoek van het Kadaster blijkt daarnaast dat woningbeleggers (vaker 35-plus) sinds een aantal jaar minder huizen kopen, wat een aanvullende verklaring kan zijn voor de relatief grote daling van het aantal woningaankopen door 35-plussers.

Dat het aantal verkopen onder jongvolwassenen minder sterk is teruggelopen – en hun ‘marktaandeel’ op de koopwoningmarkt op dit moment dus relatief hoog is – betekent niet automatisch dat dat het eigenwoningbezit onder twintigers en dertigers toeneemt. Afgezet tegen het aantal 35-minners worden nu namelijk minder huizen verkocht dan afgelopen jaren, toen historisch gezien al relatief weinig jongvolwassenen een huis kochten (zie figuur 12) en het eigenwoningbezit sterk daalde (zie figuur 13 en onze eerdere publicatie ‘Zo ontoegankelijk zijn koophuizen voor starters geworden’).

We verwachten dat het aantal transacties van bestaande koopwoningen dit jaar flink lager uitvalt dan vorig jaar. We gaan uit van 165.000 verkopen. Ook voor volgend jaar voorzien we 165.000 verkopen. Dit is een forse neerwaartse bijstelling ten opzichte van ons vorige kwartaalbericht, toen we nog uitgingen van 183.000 transacties dit jaar en 193.000 volgend jaar. De neerwaartse bijstelling is voornamelijk het gevolg van nieuwe inzichten over de relatie tussen de verkoop van nieuwbouwwoningen en het aantal transacties van bestaande koopwoningen.

We maken vanaf deze ramingsronde – naast het bestaande instrumentarium – voor het eerst gebruik van een nieuw ontwikkeld voorspelmodel (zie bijlage). In dit model blijkt het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen een grote rol te spelen bij het verklaren van transacties van bestaande koopwoningen. Omdat we de verkoop van nieuwbouwwoningen op dit moment zien instorten – in het eerste kwartaal van dit jaar werden maar liefst 51 procent minder nieuwbouwkoopwoningen verkocht dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder – zal er de komende jaren minder doorstroming zijn op de markt voor bestaande koopwoningen. We verwachten weliswaar dat de verkoopbaarheid van bestaande koopwoningen vanaf dat jaar geleidelijk beter wordt, maar er zijn aanzienlijk minder mensen die hun huis te koop zetten.

Met het nieuwe model kan ook het effect van de rentescenario’s op aantallen transacties worden doorgerekend. Net als bij huizenprijzen kijken we hierbij naar een scenario met een 1 procentpunt lagere rente en een scenario met een 1 procentpunt hogere rente. In het scenario met een lagere rente trekt het aantal transacties volgend jaar alweer flink aan. Er zijn in dat scenario dit jaar naar verwachting 167.000 transacties en volgend jaar 177.000. In het scenario met een hogere rente krijgt het aantal transacties volgend jaar opnieuw een harde klap te verwerken. Er zijn in dat scenario dit jaar 163.000 transacties en volgend jaar 155.000.

Om transactie-aantallen te voorspellen, hebben we een nieuw econometrisch model ontwikkeld, dat zowel het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen voorspelt als het aantal verkopen van bestaande koopwoningen. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen speelt een belangrijke rol voor de markt voor bestaande koopwoningen, omdat de verkoop van nieuwbouwwoningen een doorstroomtreintje op gang brengt. Nieuwbouwwoningen worden namelijk vaak gekocht door mensen die al een koopwoning bezitten, en de kopers van de bestaande woningen die zij achterlaten, zijn deels weer mensen die ook al een koopwoning hadden, wat opnieuw tot extra doorstroom leidt. Het treintje stopt pas met rijden als een vrijkomende koopwoning wordt gekocht door een koopstarter.

Het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen modelleren we aan de hand van de jaar-op-jaarverandering van de prijsindex bestaande koopwoningen, de lange rente, werkloosheid, een conjunctuurvariabele (gebaseerd op de afwijking van het bruto binnenlands product van de langetermijntrend), een lineaire trend en kwartaaldummy’s. Figuur 15 laat zowel het daadwerkelijke aantal verkochte nieuwbouwwoningen zien als de voorspelling die het model oplevert. De R² van dit model bedraagt 0,70. Dat betekent dat het model 70 procent van de variatie in aantallen verkochte nieuwbouwwoningen kan verklaren. Het model voorspelt dat dit jaar 58 procent minder nieuwbouwkoopwoningen worden verkocht dan in 2021 en volgend jaar 51 procent minder dan in 2021.

Het aantal transacties van bestaande koopwoningen wordt gemodelleerd aan de hand van het voortschrijdend vierkwartaalsgemiddelde van het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen, de jaar-op-jaarverandering van de lange rente, een lineaire trend en kwartaaldummy’s. Figuur 16 zet het daadwerkelijke aantal transacties af tegen het door het model voorspelde aantal transacties. De R² bedraagt in dit geval 0,80. Van alle variabelen heeft de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen in dit model de grootste verklarende kracht.

Bij beide modellen hebben we getest of ze voldoen aan de bij tijdsreeksanalyse vereiste stationariteit en/of coïntegratie. Ter controle hebben we ook een model geschat waarbij het aantal transacties in één keer wordt verklaard (zonder tussenstap waarbij eerst het aantal verkochte nieuwbouwwoningen wordt voorspeld). Dit model levert voor de komende jaren vergelijkbare voorspellingen op, maar werkt vooral in de jaren voor en na de financiële crisis (2008) duidelijk slechter. Er werd toen eerst relatief veel gebouwd, en daarna stortte de nieuwbouw in. Hier rekening mee houden, levert een betere verklaring op voor de ontwikkeling van het aantal transacties.