Bodem huizenmarkt komt dichterbij door snelle verbetering betaalbaarheid

De ontwikkeling van huizenprijzen werd vorig jaar gekenmerkt door uitersten (figuur 1). Het jaar begon met de hoogste huizenprijsstijging – van 21,1 procent – sinds de start van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen in 1995. Maar gedurende het jaar viel de huizenprijsgroei in rap tempo terug. Vanaf augustus is sprake van dalende huizenprijzen. Bestaande koophuizen waren in december 4,5 procent goedkoper dan op het hoogtepunt in juli 2022. In vergelijking met een jaar eerder zijn koophuizen wel nog altijd iets duurder. In januari 2023 stegen huizenprijzen weer wat, maar dit markeert geenszins het einde van de periode van huizenprijsdalingen. Een deel van het verschil in prijsontwikkeling is het gevolg van seizoenseffecten, en bovendien is de maand-op-maandontwikkeling van huizenprijzen vrij grillig.

De oorzaak van de omslag is bekend: door de sterk gestegen hypotheekrentes kunnen huishoudens minder lenen – en dus ook minder betalen – voor een huis (figuur 2). Bovendien schoot ook de inflatie omhoog, waardoor mensen minder kunnen (of willen) uitgeven aan de maandelijkse hypotheek. Hierdoor nam de belangstelling voor koopwoningen in de loop van 2022 sterk af: Makelaarsland en funda zagen een forse daling in het aantal bezichtigingen en het aantal contactaanvragen per woning. Maar er werden tegelijkertijd wel meer huizen te koop gezet (zie figuur 9). De combinatie van vraaguitval en meer aanbod resulteert in dalende prijzen.

Wij verwachten dat bestaande koophuizen dit jaar nog flink in prijs dalen (figuur 3), en in het vierde kwartaal van dit jaar 7,6 procent goedkoper zijn dan tijdens de piek van juli 2022. Op jaarbasis dalen huizenprijzen in 2023 naar verwachting met 4,2 procent, waar we vorig jaar nog uitgingen van 3,0 procent. Huizenprijzen zijn in het vierde kwartaal van 2022 flink gedaald en de markt heeft op dit moment een duidelijk neerwaarts momentum. We verwachten dat deze sterkere trend omlaag in de eerste helft van dit jaar voortzet. Ook verwachten we dat de kapitaalmarktrentes langer hoog blijven dan eerder voorzien.

Als de kapitaalmarktrentes en de economie zich ontwikkelen zoals in onze meest recente raming, verwachten we dat de huizenmarkt de bodem dit jaar bereikt. De overgang van een neergaande woningmarkt naar een opgaande markt begint doorgaans met meer transacties. Herstel van de huizenprijzen volgt in de regel pas later. Daarom verwachten we dat huizenprijzen in 2024 min of meer stabiel blijven. Op jaarbasis dalen de prijzen nog wel met 1,5 procent. Dit komt door het overloopeffect (geïllustreerd in figuur 3): prijsdalingen die in de loop van 2023 optreden, leiden ertoe dat prijzen in 2024 gemiddeld lager liggen.

Er zijn drie factoren waardoor we verwachten dat huizenprijzen al dit jaar hun dieptepunt bereiken:
de betaalbaarheid van koopwoningen verbetert de komende jaren, de arbeidsmarkt blijft relatief sterk en we verwachten dat de kapitaalmarktrentes weer wat gaan dalen. Daarbovenop speelt mee dat de nieuwbouwproductie de komende jaren waarschijnlijk daalt, doordat de bouwsector te maken heeft met een lagere verkoopopbrengst van woningen terwijl rentes en bouwkosten juist zijn gestegen.

Betaalbaarheid woningen verbetert

Doordat huizen goedkoper worden en huizenkopers daardoor minder hoeven te lenen, zijn ze tegen het einde van 2023 beter af dan degenen die op de piek van de markt een vergelijkbaar koophuis kochten. De betaalbaarheid verbetert ook doordat lonen inmiddels hard stijgen als reactie op de inflatie. Hoewel de cao-loonstijgingen de inflatie nog niet bijbenen, zijn ze in euro’s al wel flink gestegen. Ook zijn mensen veel meer gaan werken. Daardoor kunnen huishoudens meer uitgeven aan woningen (zie paragraaf ‘Uitgelicht: reële huizenprijzen zijn door hoge inflatie al flink gedaald’).

Sterke arbeidsmarkt

We verwachten ook dat de huizenprijsdaling al weer vrij snel ten einde komt door de macro-economische conjunctuur. Hoewel de vaart er na jaren van herstelgroei uit is, blijft de Nederlandse economie naar verwachting groeien. De werkloosheid loopt bovendien maar licht op tot zo’n 4 procent in 2024 en blijft daarmee historisch laag. Door de combinatie van een groeiende economie en dalende huizenprijzen is de betaalbaarheid van koopwoningen eind 2023, ondanks de nog altijd hoge rente, naar verwachting duidelijk beter dan begin vorig jaar (zie paragraaf ‘Uitgelicht: reële huizenprijzen zijn door hoge inflatie al flink gedaald’).

Dalende kapitaalmarktrentes

We voorzien dat kapitaalmarktrentes dit jaar pieken en daarna weer wat gaan dalen. Deze rentes bepalen de financieringskosten van hypotheekverstrekkers, en bepalen daardoor in belangrijke mate de hoogte van hypotheekrentes. Hoewel kapitaalmarktrentes naar verwachting hoger blijven dan in 2021 en het begin van 2022, liggen ze eind 2024 naar verwachting zo’n 0,6 procentpunt lager dan nu. Ook deze rentedaling draagt in onze raming bij aan een herstel van de woningmarkt na 2023. De onzekerheid over de renteontwikkeling is echter groot. Daarom hebben we ook een scenario met een hogere rente doorgerekend.

Kans aanwezig op sneller aantrekken woningmarkt dan verwacht

De woningmarkt is nog altijd vrij krap, ondanks de recente vraaguitval. Wij verwachten niet dat de markt na dit jaar nog ruimer wordt, juist omdat de betaalbaarheid dit jaar sterk verbetert. De komende jaren worden vermoedelijk eerder minder dan meer nieuwe huizen bijgebouwd, waardoor het aanbod opnieuw achter blijft bij de vraag.

Zeker als de rente niet verder oploopt of zelfs iets daalt, kan de snelle verbetering van de betaalbaarheid van koopwoningen ervoor zorgen dat de woningmarkt sneller aantrekt dan waar wij nu van uitgaan. In het verleden duurde het jaren voordat huizenprijzen weer begonnen te stijgen na een flinke huizenprijsdaling. Maar de situatie is nu anders dan in het verleden. Zo stonden er in 2013, toen de huizenprijzen stabiliseerden na een lange periode van huizenprijsdaling, meer dan 200.000 woningen te koop, ongeveer vier keer zoveel als nu. Hoewel het aantal te koop staande woningen naar verwachting dit jaar nog iets oploopt, blijft het verschil met de situatie in 2013 groot. Huizenprijzen zijn nu aanzienlijk sneller gedaald dan in de nasleep van de financiële crisis, waardoor de verkopen beter op peil zijn gebleven. Hierdoor trekt de markt mogelijk ook sneller weer aan.

Afhankelijkheid van kapitaalmarktrentes zorgt voor onzekerheid

We zien de ontwikkeling van de kapitaalmarktrentes op dit moment als een van de belangrijkste bepalende factoren voor de huizenprijzen. We hebben daarom ook scenario’s doorgerekend waarbij de tienjaars euro-swaprente vanaf eind 2023 één procentpunt lager ligt dan in het basispad of juist één procentpunt hoger (figuur 4). In het basispad dalen de huizenprijzen in 2024 met 4,5 procent ten opzichte van januari 2023. Als de rente sterker daalt dan verwacht, is de daling naar verwachting slechts 2,8 procent. De markt trekt dan al eerder aan, waardoor de huizenprijzen volgend jaar al weer stijgen. In het scenario met een hogere rente dalen huizenprijzen nog met 6,1 procent tot eind 2024. Bovendien laten ze op dat moment nog steeds een dalende trend zien, zodat huizenprijzen mogelijk nog verder dalen. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als de hoge inflatie hardnekkiger is dan verwacht.

Hoewel koopwoningen in januari 2023 slechts 3,1 procent goedkoper waren dan op de piek van de markt in juli 2022, is de daling al veel groter als we rekening houden met het effect van inflatie. Doordat huizenprijzen dalen terwijl prijzen van goederen en diensten – en inmiddels ook lonen – sterk zijn gestegen, worden koopwoningen in rap tempo goedkoper ten opzichte van het algemene prijspeil. Reële huizenprijzen – huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie – bereikten hun piek al in het eerste kwartaal van 2022. Sindsdien zijn ze zo’n 7 procent gedaald. Eind 2023 loopt die daling naar verwachting op tot 14 procent en eind 2024 zelfs tot ruim 17 procent.

Terwijl reële huizenprijzen fors dalen, blijft de omvang van de Nederlandse economie groeien. Het Nederlandse bbp – een maatstaf voor het geld dat binnen de economie wordt verdiend – per inwoner groeit sneller dan de inflatie. Volgens de laatst beschikbare cijfers van het CBS over reële beschikbare inkomens van huishoudens lagen deze in het derde kwartaal van 2022 ondanks de hoge inflatie 0,8 procent hoger dan een jaar eerder. Dit hangt samen met loonstijgingen en met het feit dat mensen meer zijn gaan werken. De cao-lonen stijgen ook dit jaar naar verwachting flink met 5,6 procent, gevolgd nog eens 3,8 procent volgend jaar. Wanneer we de ontwikkeling van reële huizenprijzen afzetten tegen het reële bbp per inwoner (figuur 5), valt op dat de hoge waardering van woningen in 2024 al grotendeels verdwenen is.

Door de hoge inflatie dalen ook de reële netto maandlasten in hoog tempo. Figuur 6 laat zowel de nominale netto maandlasten (in lopende prijzen) als de reële netto maandlasten zien. De in de figuur getoonde maandlasten gaan uit van een koophuis met een annuïteitenhypotheek van 100 procent van de aankoopprijs van de gemiddelde verkochte woning. Op basis van onze ramingen van huizenprijzen, inflatie en kapitaalmarktrentes heeft iemand die eind 2024 een huis koopt ongeveer dezelfde maandlasten als iemand die eind 2020 een vergelijkbaar huis kocht. Omdat hypotheeklasten een belangrijke rol spelen bij de aankoopbeslissing van huizenkopers, en ook bepalen wat hun maximale hypotheek is, gaan we ervan uit dat deze verbetering van de betaalbaarheid van koopwoningen bijdraagt aan het herstel van de vraag naar koopwoningen.

Sterke daling in en rond Amsterdam

In alle provincies daalden de prijzen van bestaande koophuizen in het vierde kwartaal van 2022 (figuur 7). Vooral in Utrecht ging het hard, met een daling van 3,9 procent kwartaal-op-kwartaal. In hekkensluiter Limburg bleef de prijsdaling beperkt tot 1,2 procent. Daarmee is het beeld wezenlijk anders dan in het derde kwartaal van vorig jaar. Toen was in de meeste provincies nog sprake van een bescheiden plusje in de huizenprijsgroei.

Zoomen we iets verder in, op COROP-regio’s, dan valt op dat vooral in regio’s in de noordvleugel van de Randstad (Utrecht, Amsterdam en regio’s rondom Amsterdam) prijzen relatief sterk daalden in het laatste kwartaal van 2022. Toen de huizenprijzen stegen, liepen deze regio’s voorop, en nu dalen huizenprijzen er juist als eerste. In Amsterdam daalden de prijzen met maar liefst 4,8 procent. Vergeleken met dezelfde periode vorig jaar waren bestaande koophuizen er nog wel 2,0 procent duurder.

Regionale huizenprijsverwachting

We verwachten dat huizenprijzen dit jaar in alle regio’s dalen (figuur 8). In Utrecht dalen huizenprijzen met 7 procent het sterkst, op de voet gevolgd door Amsterdam, Gooi en Vechtstreek, Zaanstreek en Haarlem. In Zeeuws-Vlaanderen is de daling van huizenprijzen het kleinst. Daar worden koopwoningen naar verwachting slechts 1 procent goedkoper. Ook in veel andere perifere delen van Nederland dalen huizenprijzen minder hard dan gemiddeld. Dat de huizenprijzen in regio’s buiten de Randstad minder rap dalen, komt mogelijk omdat huizen daar een stuk goedkoper – en daarmee betaalbaarder – zijn dan huizen in de Randstad.

Regionale huizenprijsverschillen droegen in de afgelopen jaren bij aan een toenemende vraag naar koophuizen buiten de Randstad onder Randstedelingen; zij kochten minder vaak een huis in de eigen stad en steeds vaker een huis verder weg van de Randstad. Het is onzeker of deze trek uit de Randstad doorzet nu de huizenprijzen het hardst dalen juist daar waar betaalbaarheid in de afgelopen jaren een probleem was. Als koophuizen goedkoper worden in de eigen stad, dan wijken Randstedelijke huizenkopers wellicht weer minder vaak uit naar elders.

Aanbod van woningen toegenomen, stijging vlakt af

Vorig jaar kwam een einde aan een lange periode waarin de markt voor bestaande koopwoningen steeds verder opdroogde. Voor het eerst sinds lange tijd werden meer huizen te koop gezet dan er werden verkocht (figuur 9). In het tweede en derde kwartaal van vorig jaar werden volgens de NVM liefst 24 procent meer huizen te koop gezet dan in dezelfde kwartalen een jaar eerder. De belangrijkste oorzaak lijkt de gewijzigde verkoopstrategie bij huiseigenaren met een verhuiswens. Zij verkopen hun huis nu liever eerst voordat ze een nieuw huis kopen. Op dit moment staan er ruim twee keer zo veel huizen te koop als een jaar geleden.

Het lijkt er echter wel op dat de golf van extra aanbod inmiddels voorbij is. Begin dit jaar zagen we een duidelijke terugval in het aantal te koop staande woningen, al lijkt het aanbod de laatste weken minder hard te dalen. Toch gaan we ervan uit dat de daling van het aanbod tijdelijk is. De enorm krappe markt van de laatste jaren dwong een flinke groep potentiële huizenkopers om hun verhuisplannen keer op keer uit te stellen, doordat ze geen geschikte woning konden vinden of telkens werden overboden. Nu de woningmarkt afkoelt, heeft een deel van deze groep waarschijnlijk alsnog een huis gekocht. We verwachten echter dat deze groep kleiner wordt nu de woningmarkt al een tijdje wat ruimer is.

De gemiddelde verkooptijd van bestaande koopwoningen is volgens cijfers van de NVM in het vierde kwartaal verder opgelopen. Het duurde gemiddeld 30 dagen om een woning te verkopen, tegen 23 in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Als woningen worden verkocht, gebeurt dat dus nog steeds snel. De looptijd van het aanbod – het aantal dagen dat is verstreken sinds woningen die nog niet zijn verkocht te koop werden gezet – loopt echter een stuk sneller op. Sommige woningen zijn in de huidige markt lastiger te verkopen. Denk bijvoorbeeld aan slecht geïsoleerde woningen, die door de energiecrisis minder aantrekkelijk zijn.

Verkoopdaling verder afgezwakt

De afgelopen jaren daalde het aantal transacties van bestaande koopwoningen flink. Dit was vooral het gevolg van het gebrek aan aanbod. In 2022 bleef de teller steken op 193.000 verkochte woningen, 14,6 procent minder dan in 2021. Het valt op dat het aantal woningverkopen de laatste maanden ondanks de dalende huizenprijzen niet meer zo sterk daalt (figuur 10).

Zeker vergeleken met de crisis van 2008–2013, toen het aantal verkopen veel verder wegzakte, is dat opvallend. Een mogelijke verklaring is dat er nog altijd relatief veel vraag is naar woningen: de werkloosheid is historisch laag, en Nederlanders verwachten hier ook geen snelle verandering in. Veel mensen die daar niet in slaagden toen de markt oververhit was, willen nog altijd verhuizen. Zij schatten hun kansen nu mogelijk hoger in door het extra aanbod en de dalende prijzen. Ook hebben huizenbezitters nu veel meer vet op de botten dan in 2008. Zoals we eerder schreven, hebben zij door de grote prijsstijgingen van de afgelopen jaren, het aanscherpen van leennormen en door de aflosverplichting veel overwaarde opgebouwd. We verwachten dat ze hierdoor eerder een lager bod op hun huidige woning accepteren, wat de verkopen op gang houdt.

In alle provincies daalt het aantal transacties inmiddels minder snel dan in 2021 (figuur 11). In sommige provincies waren er in het vierde kwartaal van 2022 zelfs meer transacties dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. In Gelderland was de jaar-op-jaarstijging in het vierde kwartaal zelfs 5,7 procent. Over heel 2022 zijn in alle provincies en in de vier grote steden minder huizen verkocht dan in het jaar ervoor. De daling varieerde van 10,9 procent in Flevoland tot 17,8 procent in Noord-Brabant.

Dieptepunt woningverkopen in zicht

We gaan ervan uit dat het aantal transacties nog iets verder daalt, maar in de loop van 2023 stabiliseert. Dit jaar worden er naar verwachting 183.000 bestaande koopwoningen verkocht, gevolgd door 193.000 in 2024. Door de verbeterde betaalbaarheid van bestaande koopwoningen trekt de markt weer voorzichtig aan. We hebben onze raming iets naar boven bijgesteld ten opzichte van ons vorige kwartaalbericht, toen we nog uitgingen van 179.000 transacties dit jaar en 184.000 volgend jaar. Dat komt doordat het aantal transacties vooralsnog iets beter op peil blijft dan we hadden verwacht.

We voorzien dat de woningmarkt volgend jaar weer aantrekt, maar de doorstroming op de woningmarkt stokt doordat er minder nieuwbouwwoningen worden verkocht, met minder verhuizingen naar nieuwbouw als gevolg. Daardoor wordt de markt voor bestaande koopwoningen krapper. Hoewel het aantal transacties ondanks die ontwikkeling naar verwachting weer wat oploopt, zou die stijging groter zijn als de nieuwbouwproductie op peil was gebleven.