Case: breng meer flexibiliteit in de vastgoedmarkt

Veel mensen zien de stijgende woningnood als het grootste probleem in hun regio, zo bleek uit onze coöperatieve dialogen met duizenden Rabobank-leden. Begrijpelijk: het enorme tekort aan betaalbare woningen in Nederland dupeert een hele generatie starters. Wil je dit probleem op de bekende manier oplossen, dan moet je rekenen in decennia. Want grondposities voor permanente bewoning zijn schaars, en procedures voor woningbouw zijn zorgvuldig en tijdrovend. Zijn er niet manieren om sneller de nood te lenigen?

“De traditionele manier van denken schiet tekort om de acute woningnood te bestrijden”, stelt Janneke van Raak, oprichter en directeur van Rabo SmartBuilds. “We willen dit als bank niet alleen verkondigen, maar hier ook zelf verantwoordelijkheid in nemen. Dus zijn we gaan onderzoeken wat de meest kansrijke manier is waarop het ánders kan. Mede-oprichter Arjan Oosterhuis en ik raakten overtuigd door de mogelijkheden van tijdelijke woningen. Zo ontstond Rabo SmartBuilds.”

Het momentum voor flexwoningen groeit. In de Nationale Woonagenda zijn ze opgenomen als oplossing voor de vele ‘spoedzoekers’ – van studenten tot statushouders – die samen zo’n 10 procent van de Nederlandse bevolking vormen. Versoepelde regelgeving moet de ontwikkeling van tijdelijke woningen aanjagen. Zo is de maximale duur van de bouwvergunning voor een tijdelijke plek opgerekt van tien naar vijftien jaar.

“Die ruimere exploitatietermijn is cruciaal om de businesscase voor tijdelijke woningen rond te krijgen”, benadrukt Janneke van Raak. “Zeker als je ervoor zorgt dat je die woningen na bijvoorbeeld vijftien jaar kunt demonteren en elders opbouwen, eventueel met een ander gebruiksdoel en een andere samenstelling. Door de steeds hogere kwaliteit van prefab-woningen is dit inmiddels een haalbaar perspectief. Met Rabo SmartBuilds gaan we dan ook voor permanente woningen, zij het op een tijdelijke ondergrond.”

“Onze aanpak was die van een lean start-up. We hebben onze pitch op een flyer gezet en zijn langsgegaan bij wethouders van allerlei gemeentes. De meesten waren meteen enthousiast. Zelfs in de Randstad, waar de grond het schaarst is, zeiden ze: “We gaan nog eens een rondje rijden om te zien of we niet ergens een grondpositie beschikbaar hebben.” Locaties die in aanmerking komen zijn grondposities waar in de verre toekomst mogelijk permanent gebouwd gaat worden. Of gebieden waar in de verre toekomst een snelweg of spoorbaan gaat komen. Maar bijvoorbeeld ook industrieterreinen die voor de helft leeg staan. Kortom: allerlei soorten grondposities waar een gemeente nu nog niet permanent naar wil kijken, maar die wel een prettige woonomgeving kunnen vormen op tijdelijke basis.”

In het eerste jaar wil Rabo SmartBuilds vooral veel ervaring opdoen. “We pakken drie projecten op, maar wel meteen van honderd woningen of meer”, zegt Van Raak. “Die omvang hebben we nu nog nodig om het rendabel te maken. Op termijn willen we ook mooie oplossingen bieden voor kleinere locaties. Ik vind dat ook de grote kracht van deze aanpak: het is makkelijk schaalbaar. Je kunt het in allerlei gemeenten op verschillende manieren aanpakken, passend in de omgeving. Zowel qua omvang als gewenste uitstraling.”

Hechte samenwerkingen, daar draait om voor Rabo SmartBuilds. In de eerste plaats met gemeenten. “We willen het echt samen doen. Van gemeenten vragen we om langjarig afspraken met ons te maken. Met bijvoorbeeld de belofte dat woningen naar een andere tijdelijke grondpositie kunnen verhuizen zodra de eerste locatie niet meer beschikbaar is. Verder zoeken we samenwerking met marktpartijen en woningcorporaties. Het wordt steeds kansrijker om de businesscase rond te krijgen, en je kunt erop rekenen dat er mooie combinatieprojecten het licht gaan zien.”

Ook aan de bouwkant kiest Rabo SmartBuilds voor nauwe samenwerking. “We hebben voor onze eerste fase een shortlist van leveranciers aan ons verbonden, om gemeenten gegarandeerd een hoge kwaliteit te bieden. Voor het ontwerp van de woningen werken die bouwpartijen elk met hun eigen architecten; zij kennen hun modules zelf immers het best. De bouwers leveren de woonmodules turn-key aan ons op. Het is dus een echt partnership. Na de eerste fase gaan wij op basis van de ervaringen en innovaties in de markt een evaluatie doen van en met de bouwers.”

Een belangrijke factor bij ‘permanente woningen op een tijdelijke locatie’ is dat de huizen goed demontabel én remontabel moeten zijn. “Wij werken met 3D-modules – dus niet losse bouwelementen, maar complete ruimtes met vier muren die gecombineerd een woning vormen. De grootte van die modules is beperkt, omdat elk ervan in zijn geheel op een vrachtwagen moet passen. Wel kun je met deze ‘legoblokken’ heel creatief tot mooie bouwconcepten komen.”

Modulaire bouw sluit perfect aan op ambities voor een circulaire economie, benadrukt Van Raak. “Idealiter komt er op termijn een universele standaard voor bouwmodules. Zodat elementen van verschillende locaties later gewoon weer te combineren zijn. Er kan dan een landelijke modulebibliotheek ontstaan. Dat is ook zinvol met het oog op andere maatschappelijke ontwikkelingen. Denk aan klimaatverandering en de agrarische transitie. Die hebben impact op hoe we onze ruimte gebruiken. Hoe mooi zou het dan zijn als we veel flexibeler met woningen kunnen omspringen?”

Eerder was Rabobank al samen met dochter BPD begonnen om in 10 jaar tijd 15.000 middenhuurwoningen te ontwikkelen. Met Rabo SmartBuilds wil ze daar nog eens 12.000 tijdelijke woningen aan toevoegen. “We beseffen goed dat dit nog altijd een druppel op de gloeiende plaat is. Dus willen we juist ook andere partijen inspireren om mee te doen en de traditionele aanpak los te laten. Ik vind het project geslaagd als ik steeds meer initiatieven zie ontstaan die betaalbare, tijdelijke woningen mogelijk maken. Dát is onze missie.”

Marja Appelman van ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties: "Tijdelijke woningbouw is een mooi alternatief voor diverse doelgroepen op de woningmarkt, zoals starters en spoedzoekers. Voor hen vormt dit een een opstap naar een reguliere woning. Daarnaast is flexbouw ook interessant voor bepaalde regio’s in Zeeland, Friesland en Limburg waar nu een woningtekort is, maar de bevolking naar verwachting op termijn krimpt. Vanuit het Rijk stimuleren we tijdelijke woningbouw dan ook. Zo betalen verhuurders geen verhuurderheffing en kunnen gemeenten 15 jaar afwijken van het bestemmingsplan. Ook kunnen zij steun krijgen van een kennisteam van het ministerie van BZK. Rabo SmartBuilds past binnen deze ambitie, het is een fantastisch initiatief. Zeker ook omdat de bank gemeenten goed betrekt. Het probleem is vaak om geschikte locaties te vinden én om de buurt mee te krijgen. We zien dat projecten met een goede communicatie en een gevarieerde mix van huurders vaak goed van de grond komen. Goed dat Rabo SmartBuilds daar actief op inzet."