Case: slim verduurzamen met een gezonde businesscase

In het Klimaatakkoord van Parijs zijn harde afspraken gemaakt over het verduurzamen van gebouwen. In 2030 gaat het streefdoel voor bestaande gebouwen waarschijnlijk naar energielabel A+, terwijl ze in 2050 moeten voldoen aan A++++. De nieuw te vormen regering moet hierover definitief de knoop doorhakken. Daarnaast zijn Nederlandse kantoorgebouwen verplicht om in 2023 energielabel C te hebben.

Toch zijn een groot aantal vastgoedeigenaren nog maar mondjesmaat bezig met verduurzaming, stelt Anke Verhagen, business developer Sustainability and Circular Economy bij Rabobank Real Estate Finance. “Het is geen corebusiness voor ondernemers, ze schuiven het voor zich uit. Maar duurzaamheid wordt de norm. In het verleden was je bijzonder met een groen gebouw, over een paar jaar doe je niet meer mee als je geen duurzame huisvesting hebt. En dat bedoel ik letterlijk. Want een niet-duurzaam gebouw kan ervoor zorgen dat je geen financiering meer krijgt of het gebouw moet sluiten.”

Rabobank stimuleert klanten dan ook graag om hun gebouwen te verduurzamen. Verhagen: “Een groot deel van de kantoren in onze portefeuille voldoet aan de nieuwe eisen. Voor de meeste andere is energielabel C relatief eenvoudig te behalen. Met bijvoorbeeld isolatie en het vervangen van de tl-verlichting door ledlampen zijn ze al een heel eind. Vastgoedeigenaren die ook gebruiker van hun eigen pand zijn, hebben de investering binnen een paar jaar terugverdiend.” Anders ligt dat bij eigenaren die de panden verhuren, bij beleggers dus. “Het voordeel van een lagere energierekening komt in dat geval bij de huurder terecht. Doet een verhuurder meer dan wettelijk verplicht is, dan zouden huurder en verhuurder afspraken kunnen maken over bijvoorbeeld een verrekening van de kosten.”

Verreweg de meeste kantoren kunnen energielabel C relatief eenvoudig bereiken. Om pandeigenaren definitief over de streep te trekken, betaalt de bank dit najaar mee aan de aanvraagkosten van het energielabel, nadat een kantoor verduurzaamd is. Is energielabel A behaald, dan neemt Rabobank de volledige aanvraagkosten voor haar rekening, bij label C betaalt de bank 500 euro terug aan de klant. Voor het behalen van de kantorendoelstelling in 2023 ziet Verhagen weinig beren op de weg, behalve dat de tijd begint te dringen. Anders ligt dat bij de norm A++++ in 2050. Volgens Verhagen zijn bedrijven terughoudend om daar nu al in te investeren. “De energierekening vormt maar zo’n 10 procent van de totale kosten. Bedrijven investeren daarom bijvoorbeeld liever in een verhoging van de arbeidsproductiviteit van medewerkers. Daarnaast vinden ondernemers het ingewikkeld: waar begin je, wat doe je en wat levert het op?”

Het goede nieuws is dat bedrijven de antwoorden op deze vragen snel kunnen achterhalen dankzij slimme technologie. In de markt bieden diverse partijen hier oplossingen voor. Zoals verduurzamingsspecialist OVVIA. Hun softwaretool PIM Studio geeft snel inzicht in duurzame oplossingen, benodigde investeringen en terugverdientijden. “Binnen twee weken weet je waar je aan toe bent”, zegt directeur Jan van Hout. “Dan ligt er een routekaart die vertelt waar je staat, waar je naartoe kunt gaan en hoe je daar komt.” Om tot deze routekaart te komen, heeft PIM Studio alleen de energielabelgegevens en het jaarverbruik aan elektriciteit en gas van het pand nodig. “De tool gebruikt expertise, big data en algoritmen om een aantal scenario’s door te rekenen: hoe kom je naar het C-label, naar het streefdoel A+ in 2030 en wat moet er gebeuren om A++++ te halen in 2050? Je kunt dit ook nog uitbreiden met een scenario voor een aardgasloos pand.”

Elk scenario bestaat uit een maatwerkadvies met concrete maatregelen, zoals de isolatie van het dak of de aanleg van zonnepanelen. Inclusief financierings- en subsidiemogelijkheden en terugverdientijd. “Verduurzamen van een gebouw wordt hiermee een heldere businesscase, waardoor je weloverwogen beslissingen kunt nemen op weg naar 2050”, stelt Van Hout. OVVIA kan deze maatregelen voor gebouweigenaren uitvoeren, maar die kunnen dit ook oppakken met bestaande partners. “Belangrijk is dat er een concreet uitvoeringsplan ligt. Je bepaalt zelf wanneer je wat doet en hoe snel je dat doet.”

Inmiddels zijn in Nederland zo’n driehonderd rapporten gemaakt met PIM Studio. Van Hout verwacht er dit jaar nog eens circa vierhonderd uit te brengen. “We kunnen makkelijk opschalen, want we werken samen met partners. Die hebben een licentie van ons om PIM Studio voor het vastgoed van klanten te gebruiken.” Op die manier is versnelling en kostenreductie mogelijk en kan er werk gemaakt worden van verduurzaming, stelt Van Hout. “Er ligt een stevige opgave om de doelstellingen van 2030 en 2050 te halen. Met een traditionele benadering van onderzoek, advies, prijsvorming, alternatieven doorrekenen en keuzes maken redden we het niet. Dat duurt te lang en is kostbaar.”

Anke Verhagen onderschrijft de kracht van PIM Studio. “Sterk is dat de tool je aanmoedigt om verder te kijken dan alleen 2023 of 2030”.

“Je ziet namelijk ook wat nodig is om aan de doelstellingen van 2050 te voldoen. Zo kan het bijvoorbeeld financieel veel beter uitpakken om energielabel C over te slaan en direct naar A+ door te stomen.” Belangrijk vindt Verhagen dat ondernemers investeren op natuurlijke momenten. “Als je toe bent aan een nieuw dak of de ketel moet vervangen, is dat hét moment om naar het totale verduurzamingsplaatje te kijken en slimme investeringen te doen.”