Ondanks dalende huizenprijzen blijft betaalbaarheid van woningen voorlopig een probleem

In oktober daalden de huizenprijzen voor de derde maand op rij ten opzichte van de maand ervoor. Wel waren bestaande koophuizen in oktober (mede door harde prijsstijgingen eerder dit jaar) nog 7,8 procent duurder dan in dezelfde maand een jaar geleden. De daling van de huizenprijzen hangt voor een belangrijk deel samen met de gestegen hypotheekrentes. Daardoor is de betaalbaarheid van huizen verslechterd, zodat er bij de huidige hoge prijzen minder vraag naar koopwoningen is. Hierdoor worden minder huizen verkocht, loopt het aanbod op (zie paragraaf Meer ‘Te Koop’-bordjes en minder verkochte huizen) en zijn de huizenprijzen begonnen met dalen (figuur 1).

Deel potentiële kopers haakt af

Ondanks kleine verlagingen in de afgelopen weken zijn de hypotheekrentes in een relatief kort tijdsbestek sterk opgelopen (figuur 2). Inmiddels ligt de gemiddelde hypotheekrente bij nieuwe hypotheekvragen alweer een stuk hoger dan in de figuur, omdat de getoonde cijfers van DNB betrekking hebben op het moment van passeren bij de notaris. Een hogere rente betekent dat mensen ten opzichte van hun inkomen fors minder kunnen lenen voor een huis (figuur 3). En dus ook minder kunnen bieden. Maar voor die kleinere hypothecaire lening zijn ze maandelijks wel honderden euro’s meer kwijt. Daardoor raakt een groter deel van het koopwoningaanbod uit zicht.

De hogere hypotheekrentes drukken de vraag en daarmee ook de huizenprijzen. Juist snelle veranderingen in hypotheekrentes werken doorgaans vlotter (en sterker) door in de huizenprijsontwikkeling dan wanneer de hypotheekrentes over een langere periode geleidelijk aan toenemen.

Niet alleen een nieuwe hypotheek kost fors meer, ook andere prijzen zijn het afgelopen jaar hard opgelopen. Boodschappen zijn duurder geworden en de maandelijkse energierekening valt veel hoger uit dan vorig jaar. Los van de gestegen prijzen van voedsel en energie zijn ook andere producten en diensten de afgelopen periode duurder geworden. Door forse prijsstijgingen over de volle linie van het consumptiepakket blijft er onder de streep minder over om aan wonen uit te geven. Dit leidt waarschijnlijk tot extra vraaguitval.

Verslechterd sentiment

Ook het slinkende vertrouwen in de huizenmarkt drukt vermoedelijk de vraag naar koopwoningen. Inmiddels staat de Eigen Huis Marktindicator op 75, wat aangeeft dat meer mensen negatief dan positief gestemd zijn over de huidige woningmarktomstandigheden: een waarde van 100 vertegenwoordigt een neutrale stemming. De marktindicator heeft al sinds september 2013 niet meer zo laag gestaan. Toen was de markt herstellende na een lange periode van huizenprijsdalingen.

De index voor koopintentie uit de maandelijkse barometer van woningwebsite Funda is het afgelopen jaar gedaald van 88,1 naar 80,4. Het gaat hierbij om de intentie om tussen nu en drie maanden een huis te kopen. De afgenomen koopintentie is ook goed terug te zien in het aantal woningbezichtigingen. Volgens NVM is het aantal bezichtigingen per woning sinds begin dit jaar hard gedaald: van tien bezichtigingen per woning naar vijf in juli. Makelaarsland schetst een soortgelijke daling, al lijkt de daling in het aantal bezichtigingen recent wel wat af te vlakken.

Huizenprijzen eind 2024 6,6 procent lager

Onder invloed van de gestegen kapitaalmarktrentes, de afzwakkende conjunctuur en de licht oplopende werkloosheid verwachten wij dat de ingezette huizenprijsdaling de komende jaren doorzet. Dit jaar zijn bestaande koophuizen nog 13,7 procent duurder dan in 2021, vooral door een sterke groei van de huizenprijzen aan het eind van vorig jaar en begin van dit jaar. Maar voor 2023 gaan we uit van een gemiddelde huizenprijsdaling van 3,0 procent, gevolgd door een daling van nog eens 1,5 procent in 2024. Daarmee zijn bestaande koophuizen eind 2024 naar verwachting 6,6 procent goedkoper dan in het derde kwartaal van dit jaar. Huizenkopers betalen dan ongeveer evenveel voor een bestaand koophuis als eind 2021 (figuur 4).

Ten opzichte van onze huizenprijsraming uit november – een tussentijdse update van ons vorige Kwartaalbericht Woningmarkt – is onze raming deze keer vrijwel onveranderd gebleven. Wel is de voor 2024 verwachte huizenprijsdaling iets afgezwakt, van een daling van 2,0 procent naar een daling van 1,5 procent. Deze bijstelling hangt samen met de bijgestelde macro-economische vooruitzichten.

Ontwikkeling kapitaalmarktrentes bepalend voor tempo huizenprijsdaling

Als het afgelopen jaar ons één ding heeft geleerd, is het wel dat de kapitaalmarktrentes onder invloed van een venijnige inflatie (en inflatieverwachtingen) zeer snel kunnen stijgen. Verwachtingen van de tienjaarsrente spelen een belangrijke rol in onze huizenprijsraming omdat zij een indicatie geven van de hypotheekrentes. In de afgelopen jaren lag de rente bij nieuwe hypotheken zo'n 1,0 tot 1,5 procentpunt hoger dan de swaprente.

Bij onvoorziene (snelle, grote) veranderingen van de kapitaalmarktrentes is onze huizenprijsraming al snel achterhaald. Daarom schetsen we in figuur 5 een bandbreedte van de impact van hogere of lagere kapitaalmarktrentes op de ontwikkeling van de huizenprijzen. In ons basisscenario veronderstellen we dat de tienjaarsrente in het eerste kwartaal van 2023 piekt op 3,0 procent om vervolgens geleidelijk te dalen tot 2,4 procent in het vierde kwartaal van 2024. In het scenario met een lagere rente ligt de swaprente in 2024 één procentpunt lager dan in het basisscenario, en in het scenario met een hogere rente juist één procentpunt hoger. Het doel van de scenario’s is niet om een indruk te geven van wat de meest plausibele alternatieve scenario’s zijn, maar puur om te laten zien wat het effect van de renteontwikkeling op de woningmarkt is.

In alle doorgerekende scenario’s dalen de huizenprijzen (figuur 5). In het scenario met een lagere rente blijft de prijsdaling echter beperkt tot 4,7 procent ten opzichte van het derde kwartaal van dit jaar (versus minus 6,6 procent in het basisscenario). Dit scenario kan zich bijvoorbeeld voordoen wanneer de inflatieverwachtingen sneller dalen dan waar we in het basisscenario van uitgaan – bijvoorbeeld door een plotselinge vrede tussen Rusland en Oekraïne – en de ECB de beleidsrente daarom minder sterk verhoogt dan waar we nu van uitgaan.

Een 1 procentpunt hogere kapitaalmarktrente resulteert logischerwijs juist in een stevigere huizenprijsdaling. In dat geval zijn bestaande koophuizen eind 2024 zo’n 8,4 procent goedkoper dan in het derde kwartaal van dit jaar. Deze situatie kan zich voordoen als de hoge inflatie lastiger onder controle is te krijgen dan verwacht.

Zoomen we in op provincies, dan zien we dat bestaande koophuizen in het derde kwartaal overal flink duurder waren dan een jaar geleden, variërend van 13,5 procent in Flevoland tot 9,6 procent in Limburg. Maar over de gehele linie viel de huizenprijsgroei sterk terug (figuur 6). Enkele provincies – waaronder koploper Flevoland, Utrecht en Limburg – zagen de huizenprijzen ook al licht dalen ten opzichte van de maanden april tot en met juni (figuur 7). Alleen in Zuid-Holland en in Gelderland kwam de huizenprijsgroei kwartaal-op-kwartaal iets boven de 1 procent uit. Dat is een wezenlijk ander beeld dan de kwartaal-op-kwartaalgroei die we één kwartaal geleden zagen, want toen varieerden de prijsstijgingen tussen provincies nog van 1,6 procent (Friesland) tot 4,5 procent (Overijssel). Van de vier grote steden zag vooral Utrecht de huizenprijzen relatief sterk dalen, terwijl Den Haag juist nog een relatief sterke groei kende. Het diverse beeld laat zich lastig verklaren.

Regionale huizenprijsverwachting

Ondanks de afkoelende woningmarkt komen alle regio’s dit jaar naar verwachting nog uit op een dubbel groeicijfer (figuur 8). Net als voor het nationale beeld geldt ook regionaal dat het hoge jaarcijfer het gevolg is van prijsstijgingen die al enige tijd geleden zijn gerealiseerd. De sterkste huizenprijsgroei voorzien we voor de Veluwe. Bestaande koophuizen zijn daar in 2022 naar verwachting ruim 16 procent duurder dan in 2021. Ook Flevoland ziet met gemiddeld 16 procent een zeer stevige stijging van de huizenprijzen, ook al is de stevige groei van de afgelopen kwartalen daar inmiddels omgeslagen in een lichte daling. Bestaande koophuizen zijn het minst in prijs gestegen in hekkensluiter Zuid-Limburg. Daar komt de gemiddelde huizenprijsgroei dit jaar naar verwachting uit op zo'n 11 procent.

Heel anders is het beeld voor 2023. In lijn met de landelijke verwachting dalen de huizenprijzen in bijna alle regio’s (figuur 9). De stevigste daling voorzien we voor de regio Amsterdam en regio’s rondom Amsterdam: Haarlem, Zaanstreek en IJmond. Bestaande koophuizen zullen hier in 2023 zo’n 4 procent goedkoper zijn dan in 2022. In 2023 zijn bestaande koophuizen in de twee regio’s in Zeeland naar verwachting ongeveer even duur als in 2022. Zoals we eerder schreven: mogelijk houdt de huizenprijsgroei in die regio’s wat langer aan (of zakt deze minder snel terug) omdat het prijsherstel daar na de huizenmarktcrisis van 2008-2013 wat later inzette dan in andere delen van het land.

In het spoor van het dalende vertrouwen in de woningmarkt kantelt de verkoopstrategie van huiseigenaren die hun huis willen verkopen. In plaats van eerst kopen en dan pas verkopen, zijn er inmiddels meer huiseigenaren die eerst willen verkopen om vervolgens (met meer zekerheid over de verkoopopbrengst) een ander huis te kopen. Los van de gewijzigde strategie lijkt het er sowieso op dat mensen de verkoop wat naar voren hebben gehaald uit angst dat het straks langer duurt om hun huis (voor het gewenste bedrag) te verkopen. Het resultaat? Steeds meer huizen die te koop staan (figuur 10). Wel lijkt het aanbod de laatste tijd minder hard toe te nemen.

De huizen die te koop zijn gezet, staan ook langer te koop. Dit blijkt uit cijfers van de NVM. De gemiddelde looptijd van het aanbod (het aantal dagen dat is verstreken sinds de gemiddelde woning die nog niet is verkocht te koop is gezet) bedroeg in het derde kwartaal 48 dagen en dat is een halve maand langer dan in het tweede kwartaal. De trend van een alsmaar dalende looptijd is daarmee voor het eerst sinds begin 2020 doorbroken. Ook de gemiddelde verkooptijd van verkochte huizen (dit cijfer heeft juist betrekking op woningen die wel zijn verkocht) loopt iets op, zij het minder hard dan het gemiddelde aantal dagen dat alle aangeboden huizen te koop staan. Dit kan een indicatie zijn dat relatief courante huizen alsnog snel worden verkocht, terwijl andere huizen – bijvoorbeeld duurdere huizen, huizen die minder goed zijn onderhouden of met een slechter energielabel – langer te koop staan. In die situatie tellen courante woningen relatief zwaar mee bij woningen die wel zijn verkocht (wat de verkooptijd bepaalt), terwijl minder courante huizen juist een steeds zwaarder gewicht krijgen bij de looptijd van huizen die nog niet zijn verkocht.

Minder verkochte huizen, maar daling vlakt wel af

Doordat het lastiger is geworden om huizen te verkopen, daalt het aantal transacties van bestaande koopwoningen (figuur 11). Deze daling begon al voordat de inflatie en kapitaalmarktrentes opliepen. Aanvankelijk hing de verkoopdaling vooral samen met het opdrogen van de markt voor bestaande koopwoningen, maar inmiddels lijkt een afnemende vraag de oorzaak. De afgelopen twaalf maanden zijn er maar liefst 17 procent minder bestaande koopwoningen verkocht dan in dezelfde periode het jaar ervoor. Ook in de laatste maanden zijn er ondanks dat er meer huizen te koop staan fors minder transacties geweest dan in dezelfde maanden vorig jaar.

Regionaal was de daling van het aantal transacties het afgelopen jaar vooral in Noord-Brabant en Drenthe groot: in die provincies zijn in de laatste vier kwartalen 22 procent minder huizen verkocht dan in dezelfde kwartalen een jaar eerder (zie figuur 12). In Flevoland bleef het aantal transacties met een daling van 13 procent het meest op peil. De grote steden laten een divers beeld zien: in Amsterdam daalde het aantal transacties met 19 procent iets sterker dan gemiddeld in Nederland, terwijl het aantal transacties in Rotterdam met een daling van 9 procent juist veel minder sterk afnam dan gemiddeld.

Als de woningmarkt afkoelt, wordt dat doorgaans als eerste zichtbaar in een daling van het aantal verkopen. De komende tijd verwachten we dat dit aantal verder daalt, maar aanzienlijk minder sterk dan in het verleden bij een gelijke daling van de vraag het geval zou zijn geweest. Zo ging de afkoelende woningmarkt na het begin van de financiële crisis in 2008 gepaard met bijna een halvering van het aantal transacties.

In de twee jaar voor de piek van 2022 zijn de huizenprijzen met maar liefst 33 procent gestegen (tegen 7,5 procent voor de piek in 2008). We verwachten dan ook dat de meeste huiseigenaren ook bij dalende huizenprijzen ‘boven water’ blijven met hun hypotheek en doorgaans alsnog een forse verkoopwinst kunnen boeken. Ook lossen huizenkopers tegenwoordig vrijwel altijd af. Bovendien beginnen ze gemiddeld met een lagere hypotheek ten opzichte van de woningwaarde, doordat de maximale hypotheek tussen 2013 en 2018 stapsgewijs is teruggebracht tot 100 procent van de woningwaarde. Omdat huiseigenaren over meer huizenvermogen beschikken, verwachten we dat ze hun eigen verhuisplannen eerder zullen doorzetten en ook eerder bereid zullen zijn om een lager bod op hun huidige woning te accepteren. We verwachten daarom dat de huizenprijzen zich sneller aanpassen aan de gewijzigde marktomstandigheden, terwijl het aantal transacties meer op peil blijft.

We voorzien dat dit jaar 188.000 bestaande koophuizen van eigenaar wisselen. Dat zijn er 38.000 minder dan vorig jaar. Voor 2023 verwachten we een verdere daling van het aantal transacties, tot een dieptepunt van 179.000 transacties, en voor 2024 een licht herstel naar 184.000 verkochte woningen (figuur 13). Dit herstel stoelt op de verwachting dat de kapitaalmarktrentes tegen die tijd weer wat zijn gedaald waardoor – in combinatie met gedaalde huizenprijzen – de vraag naar koophuizen ook weer wat aantrekt. Net als onze raming van de huizenprijzen is onze voorspelling van het aantal transacties sterk afhankelijk van hoe de rentestanden en economische conjunctuur zich daadwerkelijk zullen ontwikkelen.

Huizenprijsdaling remt nieuwbouw

We gaan ervan uit dat ook de afnemende nieuwbouwproductie het aantal transacties van bestaande koopwoningen de komende jaren drukt. Het aantal afgegeven bouwvergunningen daalt al enige tijd en ook het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen valt recentelijk terug (figuur 14). Omdat bestaande huiseigenaren een flink deel van de nieuwbouwwoningen koopt, betekent dat ook dat minder huiseigenaren hun huis te koop zullen zetten omdat ze doorstromen naar een nieuwbouwwoning.

Onze verwachtingen voor de nieuwbouw zijn om verschillende redenen niet hooggespannen. De woningbouw is namelijk een van de meest conjunctuurgevoelige sectoren en ook erg gevoelig voor de ontwikkeling van de kapitaalmarktrentes. Ook andere problemen spelen de bouwsector parten, zoals de oplopende bouwkosten, personeelstekorten en het stikstofdossier. We gaan uit van een daling van de woninginvesteringen – in de nieuwbouw, verbouw en renovatie van woningen – met 5,5 procent in 2023 en nog eens 4,5 procent in 2024. Vorige maand spraken provincies en de woonminister af om tot en met 2030 ruim 917.000 huizen te bouwen. Maar het is onwaarschijnlijk dat dit lukt. Het beleidspakket is namelijk vrijwel zeker niet voldoende om de knelpunten in de beschikbaarheid van bouwlocaties, teruglopende marges en personeelstekorten in de bouw op te lossen.

In de afgelopen jaren is het voor jonge aspirant-koopstarters steeds lastiger geworden om een huis te kopen. Dit komt doordat de doorsnee starterswoning veel harder in prijs is gestegen dan wat veel starters kunnen betalen. Doordat de betaalbaarheid van koophuizen is verslechterd, hebben jongvolwassenen minder vaak een koophuis dan een aantal jaar geleden.

Problemen rondom de betaalbaarheid van koophuizen treffen alle starters, jong en oud. Voor iedereen die niet kan terugvallen op overwaarde, maar vooral afhankelijk is van inkomen (voor een hypotheek), is de horde om de eerste woning te kopen steeds lastiger te nemen. In de afgelopen jaren is de maximale hypotheek voor iemand met twee modale jaarinkomens weliswaar gestegen, maar de huizenprijzen stegen nog veel harder. Inmiddels zijn zelfs twee modale jaarinkomens onvoldoende om een gemiddeld geprijsde woning te kopen, rekening houdend met inkomens-leennormen en de hypotheekrente bij een rentevaste periode van tien jaar (figuur 15).

Een veel gestelde vraag is of potentiële koopstarters straks meer kansen hebben om een huis te kopen nu de huizenprijzen wat dalen en deze daling naar verwachting verder doorzet. Op basis van de individuele woningtransacties van het Kadaster en de algemene huizenprijsontwikkeling kostte de doorsnee starterswoning in het derde kwartaal van 2022 circa 383.000 euro. Het gaat dan om de gemiddelde woning qua kenmerken en locatie die starters in de afgelopen decennia daadwerkelijk kochten. Rekening houdend met de verwachte huizenprijsstijging zal dezelfde starterswoning eind 2024 ruim 357.000 euro kosten; zo’n 25.000 euro minder dan in het derde kwartaal van dit jaar.

Figuur 16 toont een schatting van de ontwikkeling van de maandelijkse netto hypotheeklasten voor de doorsnee starterswoning voor de komende twee jaar. Deze schatting is gebaseerd op onze verwachtingen over de ontwikkeling van de huizenprijzen en de rente, en de fiscale behandeling van de eigen woning. Omdat zowel huizenprijzen als maandlasten sterk afhangen van de ontwikkeling van de rentestanden, hebben we ook de maandlasten berekend die corresponderen met onze scenario’s met een 1 procentpunt hogere en lagere swap-rente. Als deze hoger of juist lager uitvalt, dan daalt de prijs van een doorsnee woning wat harder of juist wat minder hard dan in ons basisscenario.

De dalende huizenprijzen ten spijt betekent de hogere rente per saldo dat koopstarters de komende tijd niet beter af zijn dan in het derde kwartaal van 2022 (figuur 16). In het basisscenario zakken de maandlasten van de – op dat moment al flink in prijs gedaalde – doorsnee starterswoning pas tegen het einde van 2023 onder het niveau van het derde kwartaal van 2022. Vooral in het lagere-rente-scenario zijn starters qua netto maandlasten in 2024 duidelijk beter af. Opvallend is dat de netto maandlasten in het hogere-rente-scenario langere tijd blijven stijgen, ondanks dat de huizenprijzen naar verwachting wat sneller dalen (zie ook figuur 5). De verklaring hiervoor is dat huizenprijzen vertraagd reageren op renteveranderingen. Zeker in het scenario met een hogere rente, waar kapitaalmarktrentes in 2023 verder oplopen, dalen huizenprijzen ook na 2024 nog. Terwijl huizenkopers direct de nadelen van een oplopende rente ondervinden, profiteren ze pas op een later moment van de lagere huizenprijzen.