Gemiddeld koophuis dit jaar naar verwachting 36.000 euro duurder

In de voorbije maanden zijn er bijzonder veel woningen gekocht, en stegen de huizenprijzen exorbitant hard. Mede door de (tijdelijke) verlaging van de overdrachtsbelasting was een gemiddeld koophuis in april naar schatting 21.000 euro duurder dan in december. Daarom, en vanwege de betere economische vooruitzichten, gaan we ervan uit dat de huizenprijzen dit jaar gemiddeld 10,9 procent hoger zullen liggen dan in 2020. Vooral in de regio’s Flevoland en Overig Zeeland zullen huizen naar verwachting flink duurder worden. We verwachten daarnaast dat er dit jaar 234.000 huizen zullen worden verkocht, slechts een fractie minder dan vorig jaar.

In april waren huizen in Nederland 11,5 procent duurder dan een jaar eerder. Eind jaren negentig en kort na de eeuwwisseling steeg de huizenprijsindex procentueel nóg harder, maar in euro’s uitgedrukt zijn de prijsstijgingen van de voorbije maanden zelfs nog groter dan toen. Vooral in Flevoland en Drenthe stegen de huizenprijzen in de eerste maanden van dit jaar hard: de prijsindex lag er in het eerste kwartaal respectievelijk 13,8 en 13,3 procent hoger dan een jaar eerder, tegenover 10,3 procent voor Nederland gemiddeld. Flevoland – een belangrijke uitwijkregio voor steden als Amsterdam, Utrecht en Amersfoort – ziet de huizenprijzen al jaren veel harder stijgen dan gemiddeld.

Flevoland zal naar verwachting ook de rest van het jaar de hardste prijsstijging doormaken van alle veertig Nederlandse COROP-regio’s (zie figuur 2). We gaan ervan uit dat koopwoningen in de provincie in 2021 zo’n 16 procent duurder zullen zijn dan in 2020. Voor heel Nederland verwachten we een gemiddelde prijsstijging van 10,9 procent. Dat betekent dat een doorsnee koopwoning zo’n 36.000 euro duurder zal zijn dan een jaar eerder. In ons vorige kwartaalbericht gingen we nog uit van een prijsstijging van 8,0 procent, maar de woningmarkt heeft de afgelopen kwartalen duidelijk aan momentum gewonnen en de economische vooruitzichten zijn sterk verbeterd.

Daarnaast werken prijsopdrijvende prikkels vermoedelijk nog door in de huizenprijzen, zoals de veranderingen in de overdrachtsbelasting en versoepeling van de leennormen. Bovendien kan het geringe aanbod en de korte doorlooptijd van te koop staande huizen sterk het gevoel van ‘fear of missing out (FOMO)’ voeden, de angst om achter het net te vissen. Huizenkopers kunnen daardoor nog agressiever gaan bieden op huizen, met hogere prijzen tot gevolg. Voor 2022 verwachten we wel dat de markt wat afkoelt, en dat de huizenprijsstijging afzwakt tot 4,6 procent (zie figuur 3).

In het eerste kwartaal van 2021 wisselde een recordaantal van 66.627 koopwoningen van eigenaar, een stijging van liefst 29 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. In april zakte het aantal transacties weer terug naar ongeveer het niveau van 2020, maar bij elkaar ligt het aantal woningverkopen in de eerste vier maanden van dit jaar ongekend hoog. Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor huizenkopers tot 35 jaar en het vanaf april weer invoeren van deze belasting bij huizen duurder dan 400.000 euro, lijkt een grote rol te hebben gehad in de verkoophausse.

Jonge huizenkopers hebben de overdracht van aangekochte woningen massaal over de jaarwisseling getild. In de prijsklasse tot en met 400.000 euro is in januari bijna 75 procent van de woningen gekocht door huishoudens jonger dan 35 (zie figuur 3). Inmiddels is het aandeel van deze groep in het lagere segment weer gezakt, maar het ligt nog steeds iets hoger dan medio 2020. In de prijsklasse boven 400.000 euro hebben jonge huizenkopers niet alleen veel transacties over 1 januari heen getild maar ook naar voren gehaald om de deadline van 1 april te halen. Hun aandeel in dit segment daalde van 63 procent in maart naar slechts 16 procent in april, en ligt daarmee aanzienlijk lager dan medio 2020.

Door het hoge aantal transacties in de eerste maanden van het jaar stellen we onze verkoopverwachting voor dit jaar naar boven bij. We gaan ervan uit dat in 2021 in totaal 234.000 bestaande koophuizen van eigenaar wisselen. Dat is een fractie minder (-0,6 procent j/j) dan vorig jaar, toen er 236.000 huizen zijn verkocht. De vraag naar koopwoningen blijft weliswaar hoog, maar het geringe aanbod van zowel bestaande als nieuwe huizen zal zich in de tweede helft van dit jaar en volgend jaar naar verwachting gaan wreken. Volgens makelaarsvereniging NVM stonden halverwege het eerste kwartaal namelijk 24.500 huizen te koop, 42 procent minder woningen dan een jaar eerder.

Het naar voren halen van transacties in het hogere segment vanwege de veranderingen in de overdrachtsbelasting heeft daar waarschijnlijk aan bijgedragen. Bij twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande huizen daalde het aantal te koop staande woningen immers het hardst. Voor 2022 gaan we uit van 218.000 verkopen (-7,1 procent j/j), onder meer doordat we minder doorstroom verwachten naar nieuwbouwwoningen.