Piek prijsgroei bereikt, maar afkoeling huizenmarkt lijkt nog ver weg

In oktober lagen de huizenprijzen maar liefst 18,3 procent hoger dan in dezelfde maand vorig jaar (figuur 1). De gemiddelde verkochte woning is in één jaar tijd zo’n 60.000 euro duurder geworden. Hoewel de jaar-op-jaarstijging van huizenprijzen ook volgend jaar nog hoog is, verwachten we dat de groei na de jaarwisseling al snel bescheidener wordt. Dit komt doordat de economie minder uitbundig groeit en de werkloosheid waarschijnlijk wat oploopt. De prijsgroei vlakt ook af doordat kapitaalmarktrentes niet verder dalen, wat zijn weerslag heeft op de ontwikkeling van de hypotheekrente.

Het hoge prijsniveau blijft starters de komende jaren nog parten spelen. Weliswaar is het einde van de prijsgroei in zicht, maar huizen blijven onverminderd duur. Daardoor blijft het voor starters ook moeilijk om een woning te kopen. Ook de nieuwbouwproductie brengt de komende jaren nog weinig verlichting voor hen. De vergunningverlening lijkt te stokken op het niveau van 2017 en 2018 en het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen laat al enkele jaren geen stijging meer zien. Een groot deel van de bedrijven in de bouwsector heeft te maken met belemmeringen door tekorten aan personeel en materialen. We verwachten dat het nog jaren zal duren voordat de door velen gewenste woningbouwproductie van 100.000 woningen per jaar kan worden gehaald.

Vooral in provincies waar de huizenprijzen de afgelopen jaren minder hard zijn opgelopen (Flevoland, Drenthe, Groningen en Friesland) stijgen de huizenprijzen nu hard. In de regio’s Oost-Groningen, Flevoland en Noord-Drenthe stijgen de prijzen dit jaar naar verwachting met 19 à 20 procent (figuur 3). Amsterdam blijft hekkensluiter, hoewel de prijsgroei ook daar met 12 procent fors is.

Volgend jaar groeien de huizenprijzen naar verwachting het hardst in Zeeuws-Vlaanderen en Overig Zeeland (figuur 3) met 17 procent. Ook in Utrecht (plus 15 procent) en Flevoland (14 procent) blijft de prijsgroei hoog. Hoe de huizenprijzen zich in 2023 in de verschillende regio’s zullen ontwikkelen, is nog erg onzeker. Dit komt vooral doordat de timing van een omslag in de woningmarkt – in dit geval van hoge prijsgroei naar een meer stabiele prijsontwikkeling – lastig te voorspellen is. We verwachten in 2023 nog geen regio’s met dalende huizenprijzen.

Ondanks het opdrogende aanbod is het aantal verkopen dit jaar tot nu toe nog goed op peil gebleven. Dat is te danken aan de jongvolwassenen. Zij tilden met het oog op de dit jaar geschrapte overdrachtsbelasting de overdracht van het huis massaal over de jaarwisseling heen. Maar dit najaar is het aantal transacties fors gedaald. In het derde kwartaal zijn 53.875 woningen verkocht, 13,4 procent minder dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. In oktober bedroeg de daling zelfs 26,9 procent.

We voorzien dat deze trend doorzet. We verwachten dat dit jaar in totaal 222.000 bestaande koophuizen van eigenaar wisselen. Voor volgend jaar verwachten we 188.000 woningverkopen gevolgd door 195.000 transacties in 2023. Onze raming van het aantal transacties is naar beneden bijgesteld ten opzichte van ons vorige kwartaalbericht. Dit komt vooral door de opgedroogde markt voor bestaande koopwoningen. Hierdoor stokt de doorstroming nog meer dan eerder verwacht. Volgens cijfers van NVM is het aantal huizenbezitters dat hun woning te koop zet dit jaar fors gedaald: in het derde kwartaal is dit gedaald met 26 procent op jaarbasis.

In zowel Nederland als andere Europese landen is de kloof tussen het inkomen en de huizenprijzen de laatste jaren toegenomen (figuur 4). Ook in sommige andere West-Europese landen wordt gerept over een wooncrisis, waarbij woningzoekenden vaak achter het net vissen of de hoofdprijs moeten betalen. Maar in Nederland is de kloof tussen inkomens en huizenprijzen veel rapper opgelopen dan in andere landen.

Door de nog altijd sterk stijgende huizenprijzen loopt de kloof tussen het modaal inkomen en de gemiddelde verkoopprijs bovendien nog verder op. Het is dan ook niet zo gek dat jongvolwassenen, die nog aan het begin van hun werkzame leven staan en minder verdienen, vandaag de dag steeds minder vaak de stap naar een koopwoning zetten. Jongvolwassenen zijn vaker aangewezen op de huursector, waardoor ze niet van de voordelen van eigenwoningbezit profiteren, zoals de hypotheekrenteaftrek. De huur in de vrije sector is – vooral voor nieuwe huurders – vaak (toren-)hoog, waardoor ze moeite hebben om te sparen en vermogen op te bouwen. Het afnemende eigenwoningbezit onder jongvolwassenen draagt dan ook bij aan een verdere tweedeling in de samenleving.