Vastgoedsector: kijk verder dan de storm

De marktomstandigheden voor vastgoed zijn in een jaar tijd flink veranderd. Investeerders hebben daar last van en regelmatig wordt in de media gesproken over een perfecte storm. Een situatie waarbij meerdere problemen op hetzelfde moment samenkomen en zo zaken in korte tijd laten escaleren. Zo’n storm overkomt je en zul je moeten uitzitten.

De eerste problemen ontstonden toen Rusland ruim een jaar geleden binnenviel bij Oekraïne. Grondstoffen en energie werden snel duurder en de inflatie schoot omhoog. Daardoor steeg ook de kapitaalmarktrente. Niet zozeer de hoogte van de rente, maar vooral het tempo van de stijgingen baarde de markt zorgen. Ontwikkelkosten stegen terwijl vastgoed in waarde daalde. Afwaarderingen kennen uitschieters rond 25% ten opzichte van de top in de markt, omstreeks het tweede kwartaal van 2022. Bij de herwaardering van onderpanden van bestaande leningen gaat het gemiddeld om een daling van zo’n 10% omdat de vorige taxatie meestal niet op de top van de markt is uitgevoerd en de stijging van de huurinkomsten (gedreven door de hoge inflatie) een dempend effect heeft.

Door de hogere rente hebben potentiële kopers nu meer moeite om vreemd kapitaal aan te trekken en wachten verdere prijsdalingen af. Daarom zijn er nu minder transacties. Ook nieuwbouw wordt geraakt. Terwijl bouwkosten flink zijn gestegen, dalen de grondprijzen maar langzaam. In een markt die lagere prijzen verlangt, liggen de ontwikkelkosten nu te hoog. Maar afwaarderen is niet eenvoudig. Geregeld worden projecten daarom als onrendabel bestempeld. Soms worden de plannen aangepast of gaan ze helemaal niet door. Dit laatste zien we bijvoorbeeld bij projecten met veel dure woningen en projecten die niet te faseren zijn, zoals grote woontorens. Ter nuancering: ondanks de tegenwind zijn er nog altijd veel projecten die wel doorgaan.

Aan de beleggingskant hebben kopende en verkopende partijen tijd nodig om te wennen aan de hogere rente en de lagere prijzen. Dus is er minder acitviteit (zie figuur 1). Vooruitkijken is altijd lastig, maar medio 2023 komt het einde van de rentestijgingen in zicht. Naar verwachting daalt de rente niet snel en scherp. De tijd van lage rentes en gratis geld is voorlopig voorbij. Maar met een meer stabiele rente en een ‘normale’ inflatie wordt de markt wel beter voorspelbaar. Volgens de Europese Centrale Bank (ECB) normaliseert de inflatie in 2025 en komt deze dan rond de 2% uit. Met zulke vooruitzichten is het een kwestie van tijd voordat de beleggingsmarkt weer aantrekt.

Aan de gebruikerskant zien we een andere reden om optimistisch te zijn over vastgoed. In bijna alle vastgoeddeelmarkten heerst krapte. Zij het met verschillen tussen segmenten en regio’s. Krapte maakt dat partijen niet snel ruimtes zullen afstoten. Want wat je kwijtraakt, krijg je niet snel meer terug en al helemaal niet tegen betere voorwaarden. Dit geldt in het bijzonder voor duurzaam, hoogwaardig en kwalitatief goed product. Vanuit huurders is daar veel vraag naar en die vraag neemt alleen maar toe. Niet voor niets stijgen in de meeste markten de huren en op de beste locaties stijgen ze het hardst.

Krapte is direct gelinkt aan de ontwikkelmarkt. Het teruglopen van de bouwproductie heeft grote consequenties voor de markt van morgen. Het tekort aan modern vastgoed is al groot en een gebrek aan nieuwe toevoegingen verergert dat probleem. Vooral op de woningmarkt is dat direct te zien. Het geschatte tekort van 350.000 woningen tot 2030 loopt op. Onlangs nog informeerde minister Hugo de Jonge de Tweede Kamer dat de beoogde 100.000 woningen per jaar voorlopig niet gehaald gaan worden. Juist door het woningtekort en de gestegen rente, zijn nog meer huizenzoekers aangewezen op de toch al krappe huurmarkt en nemen wachtlijsten alsmaar toe.

In deze update bekijken we ook de ontwikkelingen binnen de verschillende deelmarkten: de huurwoningmarkt, kantorenmarkt, bedrijfsruimte- en logistieke markt en de winkelmarkt. De belangrijkste conclusies lees je hieronder.

Huurwoningmarkt: bomvol uitdagingen

Nederland kampt met een flink tekort aan betaalbare huurwoningen en dit tekort loopt de komende jaren op. Nieuwe projecten zijn vaker niet rond te rekenen of vallen stil, terwijl potentiële kopers en investeerders afhaken vanwege de rente. Dit staat nog los van een gebrek aan geschikte bouwlocaties en wet- en regelgeving omtrent stikstof.

Vanuit de markt is er veel kritiek op de politiek. Beleggers hebben last van de opeenstapeling van regulerende maatregelen. Zo valt de aankoop van beleggingswoningen nu duurder uit (hogere overdrachtsbelasting), is kopen niet meer overal toegestaan (opkoopbescherming) en ook de uitbreiding van het gereguleerde huursegment pakt nadelig uit (lagere huurinkomsten en waardeverlies). Daarnaast speelt de zogeheten Box III-discussie waarmee vooral kleine beleggers meer belasting moeten gaan afdragen. Mogelijk doet de politiek hier nog water bij de wijn, maar dat blijft afwachten.

Zo ontstaat een giftige cocktail van hogere kosten, minder inkomsten en een hogere afdracht. Ondanks de enorme behoefte aan betaalbare huurwoningen dreigt een impasse. Voor veel woningbeleggers wordt het onmogelijk om nog een goed rendement te halen. Terwijl sociale huur al hoofdzakelijk het domein van corporaties is, zou middenhuur ook die kant op kunnen gaan. Maar dat is nog niet zo eenvoudig. Wil de overheid hier serieus werk van maken, dan zal zij dat bij corporaties beter moeten borgen. Met meer bevoegdheden (binnen de niet-DAEB activiteiten) zouden corporaties een aanzienlijke bijdrage kunnen leveren aan dit segment, mits zij daar ook extra investeringsruimte voor krijgen.

Lees meer over de woningmarkt en waarom deze woningcorporaties hard nodig heeft.

Kantorenmarkt: tweedeling verscherpt

De kantorenmarkt is nog altijd dynamisch. Dat hybride werken een blijvend effect heeft en dat goede kantoren onmisbaar zijn, daar zijn partijen het inmiddels wel over eens. Maar veel organisaties zoeken nog altijd naar de juiste balans. Vooral grote kantoorgebruikers merken dat hun bezettingsgraad ongelijk verdeeld is over de week. Dinsdagen en donderdagen zijn het meest populair. Op andere dagen is het gebruik van de dure kantoormeters vaak inefficiënt. Op termijn lijkt inkrimpen de beste oplossing.

Het afstoten van overbodige kantoormeters is echter niet eenvoudig. Moderne, duurzame kantoorruimtes op goede locaties zijn schaars. Veel huurders kiezen daarom juist voor verlengingen met 5 of 10 jaar en daarmee stoten zij voorlopig dus ook geen meters af. Op mindere locaties is de druk om te verlengen lager. En dat vertaalt zich in betere voorwaarden, zoals de huur en looptijden van contracten. Zo neemt het verschil tussen de boven- en onderkant van de markt toe, zonder dat het nu al zichtbaar is in aanbodcijfers.

Ontdek hier meer ontwikkelingen binnen de kantorenmarkt.

Bedrijfsruimte- en logistieke markt: krapte is zorgwekkend

Ook op de bedrijfsruimtemarkt is het sentiment veranderd. Waar de bedrijfsruimtemarkt vol zat met durfkapitaal, zien we in 2023 een terugval in activiteit. Vooral de ontwikkeling van grote logistieke hallen valt tegen, juist vanwege de hoge rente en ontwikkelkosten. De langetermijnvraag wordt er echter niet minder om. Veel grote hallen worden juist (helemaal of voor een groot deel) ontwikkeld voor een eindklant.

Met het oog op de lange termijn is dit een punt van zorg. In de huidige markt is de gebruikersvraag wat afgekoeld, maar het aanbod blijft krap en neemt nu nauwelijks meer toe. Dat geeft op termijn frictie. Bijvoorbeeld omdat bedrijven niet meer kunnen groeien. Maar ook omdat de overgang naar de circulaire economie om veel ruimte vraagt. Hierbij is het goed om te beseffen dat projectlocaties soms een ontwikkeltijd hebben van tientallen jaren. Nu niets doen betekent dat tekorten nog lang aanhouden.

Lees meer over hoe de bedrijfsruimte- en logistieke markt ervoor staan.

Winkelmarkt: onzekerheid nog niet voorbij

Het blijven uitdagende tijden voor de winkelmarkt. Tegenover positieve signalen als herstel van de bezoekersdrukte en stijgende omzetten van ondernemers, staan zorgen over het negatieve consumentenvertrouwen, lagere verkoopvolumes en hogere bedrijfskosten. De afgelopen jaren daalde het aantal winkels en die trend lijkt nog niet doorbroken (zie figuur 2). Om diezelfde reden stonden winkelhuren de afgelopen jaren al onder druk en werd het winkelvastgoed al flink afgewaardeerd.

Juist door die eerdere afwaarderingen heeft dit segment goede kansen. Beleggers zouden met winkels, ten opzichte van de gestegen rente, goede rendementen kunnen behalen. Het ene winkelpand of -gebied is het andere natuurlijk niet. Kansrijk zijn nog altijd kerngebieden in grote steden, supermarkten en boodschappencentra. Bij gebieden die een impuls nodig hebben zal de combinatie moeten worden gezocht tussen winkels en andere commerciële voorzieningen, zoals horeca, zorg en leisure. Ook de toevoeging van wonen nabij winkels is bijzonder kansrijk. Niet alleen als antwoord op leegstand, maar ook bij het aanwijzen van binnenstedelijke woningbouwlocaties moet hier aan worden gedacht.

Ontdek meer over de winkelmarkten in onze detail- en groothandel update.

De vastgoedsector lijkt zich nu vooral druk te maken over het huidige momentum. Wat gezien alle uitdagingen natuurlijk begrijpelijk is. Maar dit is niet het moment om grote maatschappelijke opgaven uit het oog te verliezen. De woningbouwopgave, verduurzaming en de circulaire economie zijn voorbeelden van grote opgaven die juist nu in gang moeten worden gezet. Initiatieven kosten veel tijd en hoe langer we wachten, hoe complexer en duurder de oplossing meestal wordt. Vaak wordt vervolgens naar de overheid gekeken, maar dat is niet altijd terecht. Want het is niet de rol van de overheid om projectrisico’s af te dekken of om een onrendabele top te subsidiëren.

Bedrijven moeten vooral blijven kijken naar welke bijdrage ze zelf kunnen leveren met hun projecten of vanuit hun ESG-beleid. ESG staat voor Environmental, Social en Governance (Milieu, Maatschappij en Bestuur). Een one-fits-all aanpak bestaat daarbij niet, maar het volgende is relevant:

E (Environmental): hierbij draait het om klimaatadaptatie en verduurzaming van de gebouwde omgeving. Maar ook om het gebruik van hernieuwbare en tweedehands grondstoffen. Op dit vlak maakt de sector al flinke stappen, maar het tempo moet omhoog. Neem de C-labelplicht voor kantoren die per 1 januari 2023 geldt. Uit cijfers van de Rijksdienst van Ondernemende Nederland blijkt dat 33% van de kantoren nog altijd geen energielabel heeft en 10% een D label of lager heeft. Kortom, ruim 40% van de kantoren voldoet niet.

G (Governance): hierbij zien we dat ESG steeds minder vrijblijvend wordt. Wet- en regelgeving sijpelt van bovenaf door in bedrijfsstrategieën. Grote bedrijven krijgen daar als eerste mee te maken en zijn verplicht daarover te rapporteren. Vervolgens is het slechts een kwestie van tijd voordat ook kleinere bedrijven hier direct of indirect mee te maken krijgen. Hun opdrachtgevers gaan immers aanvullende eisen stellen. Hier lees je meer over de wet- en regelgeving en hoe dat werkt.

S (Social): als vastgoedbedrijf kun je enorme sociale impact maken. En wel op zeer uiteenlopende manieren. Door bijvoorbeeld betaalbare huisvesting te realiseren, goed verhuurderschap na te streven, door panden op te knappen of te transformeren, door een bijdrage te leveren aan de omgeving en uiteraard ook vanuit de eigen bedrijfscultuur.

De vastgoedmarkt heeft momenteel last van flinke tegenwind. Gezien de opeenstapeling van problemen, die natuurlijk altijd ongelegen komen, kunnen we gemakshalve van een perfecte storm spreken. Maar er zijn ook nog genoeg dingen die goed gaan en als de storm gaat liggen, ontstaan er nieuwe kansen. Over een deel van die storm mag geklaagd worden. De regels, keuzes en wispelturigheid vanuit Den Haag vallen immers niet bij iedereen goed. Maar over de rente en vastgoedcyclus hoeft niemand te klagen. Bij onze sector hoort dat er in goede jaren flink geld wordt verdiend en dat je buffers moet aanhouden voor mindere tijden. Het heeft geen zin om naar Den Haag te wijzen als schuldige. Net zozeer als dat je niet moet verwachten dat de politiek direct met geld klaar staat om de boel vlot te trekken.

De sector moet juist ook nu oog hebben voor de toekomst. Het fundament onder vastgoed is goed en de situatie van nu is wezenlijk anders dan tijdens de crisis van 2008. Toen leunden investeerders (te) zwaar op vreemd vermogen en kampten de vastgoeddeelmarkten vaak met overaanbod. De problemen van nu zijn meer tijdelijk. De markt moet vooral wennen een hogere rente. De echte uitdagingen voor de sector liggen echter op het vlak van ESG. Bedrijven moeten er rekening mee houden dat hier in de komende jaren meer verplichtingen uit voort gaan komen. Dit is dus niet het moment om afwachtend te zijn, maar juist om zo veel mogelijk aan de slag te gaan. Vaak maakt juist samenwerking sterk. Zoek elkaar op in de keten, haal expertise in huis, vraag om ondersteuning of put uit inspirerende voorbeelden. Er is genoeg wat je wel kunt doen.