Huizenprijzen stabiliseren eerder dan verwacht, voor 2024 prijsstijging voorzien

Na bijna een jaar van dalingen, zijn huizenprijzen de laatste maanden wat gestabiliseerd (figuur 1). In juni en juli lagen de nominale prijzen van bestaande koophuizen zelfs iets hoger dan in de maand ervoor, hoewel dat deels een seizoenseffect is (zie ook ‘Zo lees je economische cijfers’). Ten opzichte van juli vorig jaar, de piek van de markt, waren koophuizen in dezelfde maand van dit jaar nog wel 5,4 procent goedkoper.

De stabilisering is vermoedelijk het gevolg van de niet veel verder gestegen hypotheekrentes in de afgelopen maanden, terwijl de nominale inkomens van Nederlanders juist sterker toenamen dan we in juni voorzagen. Het gevolg is dat de leenruimte van potentiële huizenkopers – die na de rappe rentestijging van vorig jaar plots flink was geslonken – nu juist weer groeit. Samen met de iets lager dan verwachte werkloosheid, aanhoudende problemen in de vrije huursector en de wat lagere huizenprijzen stuwt dat de vraag naar koopwoningen. Maar bij gebrek aan aanbod werkt dat al snel door in de huizenprijzen.

In het spoor van de toenemende koopmogelijkheden lijkt het sentiment op de koopwoningmarkt ook niet verder te verslechteren. Na de scherpe val vorig jaar, bleef het vertrouwen in de koopwoningmarkt in de eerste helft van dit jaar vrij stabiel, aldus de Eigen Huis Marktindicator (figuur 2). Door de dalende huizenprijzen hebben potentiële starters en huurders zelfs meer vertrouwen in de koopmarkt dan eigenaar-bewoners. Wel zijn nog steeds meer mensen negatief dan positief gestemd; van een echt zonnige stemming is dus geen sprake.

Marktpartijen zien potentiële huizenkopers bovendien weer actiever zoeken. Zo neemt het aantal contactaanvragen per beschikbare woning sinds begin dit jaar toe, en zowel doe-het-zelf makelaar Makelaarsland als makelaarsvereniging NVM zagen afgelopen tijd een stijging van het aantal bezichtigen per woning.

De rest van 2023 blijven de prijzen van bestaande koophuizen naar verwachting min of meer stabiel, en vallen gemiddeld 3,5 procent lager uit dan in 2022. In 2024 trekken de huizenprijzen naar verwachting weer langzaam aan: we gaan uit van een gemiddelde prijsstijging van 2,4 procent ten opzichte van 2023 (figuur 4). Vergeleken met de vorige raming hebben we onze huizenprijsverwachting naar boven bijgesteld. In juni voorzagen we nog dat de huizenprijzen pakweg een halfjaar langer zouden blijven dalen om pas in 2024 te stabiliseren. Maar dat lijkt nu dus eerder plaats te hebben. Voor 2023 kwamen we daardoor in onze eerdere raming nog een stuk lager uit (-5,2 procent) dan nu.

Het pad dat we verwachten voor huizenprijzen ligt evenwel nog steeds in lijn met het effect dat een periode van hoge inflatie doorgaans heeft op de koopwoningmarkt. In eerste instantie leiden sterk stijgende consumentenprijzen tot een hogere rente, waardoor potentiële woningkopers minder kunnen en willen lenen. Vervolgens zakt de vraag naar koophuizen weg en dalen de huizenprijzen. Op termijn zorgt hoge inflatie voor een sterkere groei van de nominale lonen, waardoor potentiële kopers weer meer kunnen lenen. De vraag naar koophuizen trekt dan weer aan, met opwaartse druk op de huizenprijzen als gevolg.

Zoals we in het vorige Kwartaalbericht Woningmarkt lieten zien, kunnen potentiële huizenkopers door de stijging van de inkomens in 2024 naar schatting bijna hetzelfde lenen voor een huis als begin 2022, toen de hypotheekrentes nog zeer laag waren. Bovendien zijn koophuizen intussen wat goedkoper geworden. Dit stuwt, samen met hoge werkgelegenheid en aanhoudende problemen in het vrije huursegment, de vraag naar koopwoningen. Maar dat uit zich algauw in hogere prijzen, omdat het aanbod nog steeds beperkt is (en gelet op de voorziene nieuwbouwdip vermoedelijk krap blijft).

Zowel in deze als de vorige raming is de verwachting dat de kapitaalmarktrentes vanaf dit najaar wat gaan dalen. Deze rentes zijn van invloed op de langere hypotheekrentes. Maar de inflatie en daarmee de kapitaalmarktrentes blijven een belangrijke onzekere factor in onze huizenmarktverwachtingen. In figuur 4 is daarom de impact te zien van hoger en lager dan verwachte kapitaalmarktrentes op onze huizenprijsverwachting. Beide scenario’s wijken niet sterk af van het basispad, en het effect ligt voor de hand: een hogere rente drukt de prijsontwikkeling en een lagere rente stuwt de huizenprijzen juist sterker op.

In het grootste deel van Nederland piekte de huizenprijsindex in de zomer van 2022. Sindsdien zagen vooral regio’s in de noordvleugel van de Randstad de prijzen van bestaande koophuizen hard onderuitgaan (zie figuur 5). In Gooi en Vechtstreek en de Zaanstreek zijn bestaande koophuizen inmiddels zo’n 10 procent goedkoper dan in het derde kwartaal van 2022. En met een daling van ruim 8 procent, zijn ook huizenprijzen in de regio’s Amsterdam en Utrecht in rap tempo gezakt. Aan de randen van Nederland, waar huizen gemiddeld goedkoper zijn, daalden de prijzen aanzienlijk minder hard.

Dat de huizenprijzen het sterkst dalen in de regio’s in de noordvleugel van de Randstad is niet zo gek. De betaalbaarheid knelt hier namelijk het meest, zeker na de stevige huizenprijsstijgingen van de laatste jaren. Sinds 2015 resulteert dit in een toenemende trek van stadse Randstedelingen naar goedkopere delen van het land. Nadat de mogelijkheden om te kopen nog verder slonken door de hogere hypotheekrentes, haakten waarschijnlijk vooral in de allerduurste regio’s relatief veel potentiële huizenkopers af. En die vraaguitval verklaart de relatief stevige prijsdaling in de duurste regio’s.

In lijn met dit beeld verwachten we dat de gemiddelde koopwoningprijs in de noordvleugel van de Randstad dit jaar ook het sterkst zakt ten opzichte van vorig jaar (figuur 6). In de regio’s Amsterdam, Utrecht, Gooi en Vechtstreek en ook Haarlem en omgeving voorzien we een gemiddelde prijsdaling van 7 procent ten opzichte van 2022. Voor het overgrote deel van de regio’s verwachten we een beperktere daling van 2 tot 4 procent. In Delfzijl en omgeving blijven prijzen van bestaande koophuizen dit jaar nagenoeg gelijk aan vorig jaar.

In alle regio’s houden we rekening met een kleine plus voor volgend jaar (figuur 7). In enkele van de regio’s waar prijzen dit jaar hard daalden, valt de prijsstijging volgend vermoedelijk nog iets lager uit dan de landelijk verwachte 2,4 procent.

Vanaf medio 2021 liep het aantal woningverkopen in eerste instantie vooral terug door een gebrek aan aanbod, maar wegzakkende vraag nam dat stokje in 2022 over. In de twaalf maanden tot en met juli van dit jaar wisselden daardoor 185.243 bestaande koophuizen van eigenaar, 10.000 minder dan het jaar ervoor en het laagste aantal sinds begin 2016. Het tempo waarmee het aantal verkopen afneemt, boet de laatste maanden wel iets aan kracht in (figuur 8). Cijfers van makelaarsvereniging NVM lijken er bovendien op te wijzen dat de verkooptijd van huizen, na een sterke stijging afgelopen jaar, recentelijk niet meer verder oploopt.

In de eerste helft van dit jaar zijn 7,0 procent minder huizen verkocht dan in de eerste helft van 2022. In de provincies Utrecht, Groningen en Gelderland bleef de verkoopdaling beperkt tot zo’n 4 procent, maar in Friesland en Limburg werden in de eerste zes maanden van het jaar maar liefst 15 procent minder huizen verkocht jaar-op-jaar. Ook in Amsterdam en de gemeente Utrecht is de terugval in het aantal verkopen tot nu toe een stuk geringer dan in Den Haag en Rotterdam.

Zoomen we verder in, op COROP-regio’s, dan blijken er gebieden waar in de eerste helft van 2023 zelfs iets meer huizen zijn verkocht dan een jaar eerder (figuur 10). In uitschieter Zuidwest-Overijssel zelfs 9,9 procent meer. Dat staat in schril contrast met de min van maar liefst 22 procent in Zuid-Limburg en Gooi en Vechtstreek. Je zou verwachten dat het aantal verkopen vooral hard daalt in regio’s waar de betaalbaarheid van koophuizen het meest knelt. Maar dat blijkt niet het geval te zijn: in Zuid-Limburg zijn koophuizen gemiddeld goedkoper dan in de relatief dure noordvleugel van de Randstad. Ook in specifiek de gemeenten Amsterdam en Utrecht, waar prijzen zeer hoog zijn, daalde het aantal transacties slechts beperkt. Mogelijk speelt de relatief jonge bevolkingssamenstelling van die steden hierin een rol. Want juist starters (vaker jongvolwassenen) blijken ongeveer even vaak huizen te kopen als voorheen. Het zijn juist doorstromers die zijn afgehaakt. Wellicht passen de lokale woningmarkten in Amsterdam en Utrecht, waar prijzen harder zijn gedaald dan elders, zich ook sneller aan de nieuwe marktomstandigheden aan. Daardoor vinden de kopers en verkopers elkaar sneller. Tot slot kan meespelen dat woningbeleggers, die afgelopen tien jaar in steden als Amsterdam en Utrecht veel huizen kochten, sinds 2022 per saldo meer woningen verkopen. Dat kan hebben bijgedragen aan meer woningaanbod.

We verwachten dat dit jaar 180.000 bestaande koophuizen van eigenaar wisselen, gevolgd door 170.000 verkopen in 2024. Dat zijn er meer dan in onze juniraming, toen we nog uitgingen van 165.000 transacties in beide jaren. In de eerste zeven maanden van dit jaar zijn al 99.862 bestaande huizen verkocht, meer dan voorzien. Ondanks de opwaartse bijstelling blijft het aantal verkopen dit jaar naar verwachting ver achter bij vorig jaar, toen ruim 193.000 bestaande koopwoningen zijn verkocht.

Dat we een verdere daling van het aantal transacties verwachten, komt niet door een verdere terugval van de vraag, maar door een gebrek aan aanbod. Na de eerdere toename van het aantal te koop staande huizen vorig jaar, zien we het aanbod dit jaar langzaam weer zakken (figuur 11). Zo zetten minder mensen hun huis te koop. Vermoedelijk speelt hierin mee dat doorstromers vóór de rentestijging van vorig jaar veel actiever waren. Zij hadden vaak nog een hogere hypotheekrente, en konden door te verhuizen overstappen naar de toen zeer lage hypotheekrente. Tegen dezelfde maandlasten konden ze dan groter of mooier wonen. Maar nu veel zittende huiseigenaren een hypotheekrente hebben die vergelijkbaar of zelfs lager is dan de actuele rente, blijven huiseigenaren waar ze zijn. Daardoor is er minder aanbod van huizen. Dat drukt komende jaren naar verwachting het aantal transacties.

Voor volgend jaar verwachten we bovendien dat ook de voorziene terugval in nieuwbouw het aantal verkopen van bestaande koopwoningen sterk beperkt. Zo loopt het aantal afgegeven bouwvergunningen al tijden terug. Zoals figuur 12 laat zien volgt het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen doorgaans de vergunningverlening met een vertraging van enkele jaren. En het aantal verkochte nieuwbouwkoophuizen op basis van afbouwgarantiecertificaten lag in de eerste helft van het jaar maar liefst 47 procent lager dan een jaar eerder (figuur 13). Daardoor zijn er minder mensen die op termijn hun bestaande koophuis te koop zetten. En huizen die niet te koop worden gezet, kunnen simpelweg niet worden verkocht. Vanwege de relatie tussen ontwikkelingen in het aantal verkochte nieuwbouwkoophuizen en het aantal transacties van bestaande koophuizen, verwachten we dan ook langere tijd minder verkopen dan in 2022.

In andere Europese landen dalen koopwoningprijzen eveneens sinds de stijging van de hypotheekrentes vorig jaar, hoewel de timing per land verschilt. Zo is in figuur 14 te zien dat koopwoningprijzen in Denemarken begin 2022 al piekten; in Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk dalen de prijzen pas sinds het laatste kwartaal van 2022. In Denemarken en Italië daalden de prijzen in 2022 ook, maar stegen juist weer licht in het eerste kwartaal van dit jaar (het meest recente kwartaal waarover internationale statistieken beschikbaar zijn). In Spanje en België zijn huizenprijzen tot en met het eerste kwartaal van dit jaar juist verder gestegen.

Mede door deze timingverschillen, wisselt ook het tempo waarmee prijzen dalen. Een koopwoning in Nederland kostte in het eerste kwartaal van dit jaar al bijna 4 procent minder dan op de piek in het derde kwartaal van vorig jaar. In Duitsland en Zweden, waar de daling al een kwartaal eerder inzette, ging er al respectievelijk 8,8 en 10 procent van de koopwoningprijzen af. De min is vooralsnog aanzienlijk kleiner in Frankrijk, waar prijzen tot nu toe slechts één kwartaal daalden.

Maar timing is niet de enige verklaring: ook de ontwikkeling van de huizenprijzen in de jaren vóór de rentestijging lijkt een aandeel te hebben in de snelheid waarmee prijzen sinds vorig jaar dalen. In enkele van de landen waar prijzen nu relatief hard onderuitgaan, stegen ze afgelopen jaren namelijk nog pijlsnel. Zoals in Zweden, waar een huis vorig jaar 37 procent duurder was dan vijf jaar ervoor. Nederland spant met een cumulatieve prijsstijging van 65 procent in vijf jaar tijd zelfs de kroon binnen deze groep van negen landen (figuur 15). In Nederland, Duitsland en in mindere mate Denemarken groeiden koopwoningprijzen in de vijf jaar vóór de piek bovendien veel sterker dan huishoudinkomens. In België, waar huizenprijzen tot en met het eerste kwartaal van dit jaar niet zijn gedaald, is de kloof tussen huizenprijzen en inkomens juist amper gegroeid in de voorbije vijf jaar (zie figuur 16).

Ook de specifieke nationale inrichting van de (koop)woningmarkt en hypotheekmarkt speelt naar verwachting een rol in de mate waarin een renteschok doorwerkt in de huizenprijzen. Woningkopers in Denemarken, Zweden en Nederland leunen voor de koop van een huis bijvoorbeeld veel sterker op een hypotheek dan woningkopers in andere landen (zie tabel 1). Een stijging of daling van de hypotheekrente kan via het maximale leenbedrag en/of de maandelijkse hypotheeklasten dus sneller invloed hebben op de vraag naar – en prijs van – koopwoningen dan in landen waar men minder afhankelijk is van een hypotheek.

In Zweden, waar prijzen tot nu toe het snelst zijn gedaald, heeft een relatief groot deel van de hypotheken bovendien een korte rentevaste periode. Bij een rentestijging krijgen huiseigenaren daar dus sneller te maken met oplopende woonlasten. Niet alleen drukt dat de vraag naar koopwoningen vanuit doorstromers, maar het kan ook leiden tot meer aanbod als huiseigenaren de hypotheek niet meer kunnen betalen en hun huis te koop moeten zetten.

Tot slot verschillen onder meer belastingregels en subsidies voor huiseigenaren of woningkopers eveneens sterk per land, net als de mate waarin (buy-to-let-)beleggen in de woningmarkt afgelopen jaren is gestimuleerd dan wel ontmoedigd. Ook deze factoren zijn van invloed op de timing waarmee en de mate waarin een renteschok doorwerkt in huizenprijzen.