Kwartaalbericht Woningmarkt: huizenprijzen blijven stijgen, maar in lagere versnelling

In oktober waren bestaande koophuizen maar liefst 11,5% duurder dan in diezelfde maand vorig jaar; de vierde maand op rij met een dubbel groeicijfer (figuur 1). En dat terwijl we in januari nog aankeken tegen een jaar-op-jaarprijsgroei van slechts 1,8%. Dat bestaande koopwoningen weer in rap tempo duurder worden, weerspiegelt de nog altijd oplopende woningschaarste. De vraag naar huizen neemt door bevolkingsgroei én hoge loongroei nog altijd hard toe, terwijl het woningaanbod achterblijft. De gemiddelde cao-loonstijging bedroeg in het derde kwartaal van 2024 maar liefst 6,8%. Dankzij stevige loonstijgingen kunnen mensen meer lenen en bieden op een koophuis. Bovendien nam de leenruimte verder toe doordat veel vaste hypotheekrentes dit jaar wat daalden (figuur 2) én door enkele wijzigingen in de hypotheeknormen. Zo drukt een studieschuld minder zwaar op het maximale hypotheekbedrag en mogen huishoudens een extra bedrag lenen voor een energiezuinig huis. En ben je alleenstaande met een inkomen van minimaal 28.000 euro? Dan mag je vanaf dit jaar volgens de leennormen 16.000 euro extra lenen.

De financieringsruimte bepaalt een belangrijk deel van de huizenprijsontwikkeling, maar niet alles. De woningmarkt is namelijk een vertrouwensmarkt, waar sentimentsfactoren een grote rol spelen. In de afgelopen twee jaar is het vertrouwen in de Nederlandse huizenmarkt opgekrabbeld, zo blijkt uit de Eigen Huis Marktindicator (figuur 3). Veel woonconsumenten denken dat de huizenprijzen verder zullen stijgen. Dat kan dat de vraag naar koopwoningen verder vergroten. Wel zijn er nog net iets meer mensen negatief gestemd over de woningmarktomstandigheden dan positief gestemd. Bovendien vinden steeds meer mensen het een ongunstige tijd om een huis te kopen: de koopstemming wordt gedrukt doordat koopwoningen slechter betaalbaar zijn en door de beperkte keuze aan koopwoningen.

We voorzien dat de huizenprijzen voorlopig nog stevig blijven stijgen. Voor 2024 gaan we uit van een gemiddelde huizenprijsstijging van 8,8%, gevolgd door 9,2% in 2025 en 6,0% in 2026 (figuur 4). In onze raming wordt de piek in de huizenprijsgroei eind dit jaar bereikt. Daarna neemt het groeitempo geleidelijk af. Dit laatste komt doordat de huizenprijzen op dit moment duidelijk sneller stijgen dan de loonontwikkeling en de toename van de leenruimte. Daardoor verslechtert de betaalbaarheid van koopwoningen. En dat zorgt ervoor dat vraag en aanbod geleidelijk meer in evenwicht komen, waardoor de prijsgroei afneemt. We gaan ervan uit dat de huizenprijsgroei de komende jaren geleidelijk toe beweegt naar het tempo waarin de lonen stijgen.

Lichte neerwaartse bijstelling huizenprijsraming

In vergelijking met onze vorige huizenprijsraming zijn onze verwachtingen iets getemperd. In september gingen we namelijk nog uit van een gemiddelde prijsstijging van respectievelijk 9,1% in 2024 en 10,7% in 2025. Het economische beeld is sinds onze vorige raming wat positiever geworden: de omvang van de economie groeit naar verwachting iets sneller en de werkloosheid blijft volgens onze economische ramingen lager dan eerder voorzien. We gaan nu uit van een lichte toename van de werkloosheid van gemiddeld 3,7% dit jaar naar 4,0% in 2026, vooral door het oplopende aantal faillissementen. De cao-lonen stijgen juist wat harder, onder invloed van de nog altijd hoge inflatie.

Maar de verwachting dat de kapitaalmarktrentes redelijk stabiel blijven, heeft plaatsgemaakt voor een verwachting van licht oplopende rentes (figuur 5). De financiële markten denken dat de ECB de beleidsrentes verlaagt. Ook wij verwachten dat, maar wij gaan uit van een iets minder steil afbouwpad en een iets vroeger einde aan de verlagingscyclus dan waarmee de financiële markten rekening houden. Als onze verwachting uitkomt, dan stijgen de kapitaalmarktrentes zodra marktpartijen hun verwachtingen bijstellen. Onze voorspelling moet tegen de achtergrond worden gezien van een hogere inflatoire druk in de VS als gevolg van verwachte importheffingen door Trump en spillover-effecten daarvan op Europa via – onder andere – Europese vergeldingsmaatregelen. Tot slot zorgen ook de realisaties van de huizenprijzen ervoor dat we onze ramingen voor de woningmarkt hebben bijgesteld: hoewel de jaar-op-jaargroei van de huizenprijzen de laatste maanden nog verder opliep, is de onderliggende maand-op-maandgroei ervan na de zomer al wat teruggevallen. Het ziet er dan ook naar uit dat de afnemende betaalbaarheid van koopwoningen de vraag wat sterker afremt dan waar wij eerder van uitgingen.

In 2025 en 2026 meer leenruimte, vooral door stijgende lonen

Doordat de kosten van levensonderhoud zijn gestegen, neemt de maximale leencapaciteit bij een gelijk inkomen in euro’s de komende jaren iets af. Het Nibud houdt bij de bepaling van de hypotheeknormen namelijk rekening met de kosten van de belangrijkste uitgaven van huishoudens. Maar de verwachte loonstijging compenseert deze aanscherping van de leennormen ruimschoots. Voor 2025 verwachten we een gemiddelde cao-loonstijging van 5,9% en in 2026 komt daar nog eens 4,8% bij. Dit jaar stijgen de lonen nóg harder, en verwachten we een stijging van maar liefst 6,6%. Uitgaande van de hypotheeknormen in 2025 stijgt de maximale leenruimte volgend jaar verhoudingsgewijs het sterkst bij huishoudens met een inkomen van één keer modaal (figuur 6).

In nagenoeg alle regio’s zijn bestaande koophuizen inmiddels (een stuk) duurder dan ten tijde van de vorige huizenprijspiek rond medio 2022. En met alleen het laatste kwartaal nog voor ons is er al een duidelijk beeld van de regionale huizenprijsontwikkelingen die we dit jaar kunnen verwachten (figuur 7). Deze verschillen aanzienlijk tussen regio’s: de voorziene prijsgroei varieert van 4% in Zeeuws-Vlaanderen tot 12% in zowel Delfzijl en omstreken als in de provincie Utrecht. Regio’s met een hoge of juist lage prijsgroei zijn verspreid over het hele land: er is geen duidelijk regionaal patroon zichtbaar.

Voor volgend jaar voorzien we de hoogste prijsgroei aan de randen van het land én in de provincie Flevoland (figuur 8). Nu de betaalbaarheid van koopwoningen weer in rap tempo verslechtert, winnen goedkopere woningmarkregio’s vermoedelijk weer aan aantrekkingskracht. De laagste prijsstijgingen voorzien we volgend jaar in het westen van het land, maar ook daar stijgen de huizenprijzen met een voorziene prijsgroei van 8% nog stevig. In Limburg, Groningen en Zeeland gaan we uit van een prijsstijging van 11% tot 12%. In Zeeuws-Vlaanderen bleef de prijsgroei de afgelopen decennia wat achter bij andere regio’s, maar ook daar voorzien we volgend jaar stevige prijsstijgingen. Vanaf 1 januari 2025 is de Westerscheldetunnel tolvrij, wat naar verwachting tot een hogere vraag naar woningen in deze regio leidt.

De helft van alle huizenkopers is een 35-minner…

Ondanks de grote zorgen over de positie van jongvolwassenen op de koopwoningmarkt is nog altijd meer dan de helft van alle huizenkopers een 35-minner (figuur 9). Sinds 2021 herstelt hun aandeel bovendien. Een mogelijke verklaring ligt in de verschillende beleidsmaatregelen die jongvolwassenen een steuntje in de rug geven, zoals de vrijstelling van de overdrachtsbelasting en beleid dat woningmarktbeleggers ontmoedigt. Hierdoor zien we verhuurders de laatste jaren afhaken. In toenemende mate verkopen particuliere en institutionele verhuurders hun huurhuizen (Kadaster, 2024). In de eerste drie kwartalen van 2024 verkochten zij bijna 15.000 huurwoningen aan eigenaar-bewoners. Dat zijn er ruim anderhalf keer zoveel als in diezelfde periode vorig jaar. Het is aannemelijk dat vooral huurappartementen naar de koopsector gaan (zie ook NVM, 2024). Want zo’n twee derde van alle huurhuizen in bezit van deze verhuurders is een appartement (microdata WoonOnderzoek Nederland, 2021). De zogenoemde ‘uitpondgolf’ waarbij steeds meer verhuurders besluiten hun woningen te verkopen in plaats van opnieuw te verhuren, lijkt een belangrijke oorzaak van de toename van het aantal transacties onder jongvolwassenen. De toename van woningaankopen door jongvolwassenen is namelijk specifiek bij appartementen zichtbaar (figuur 10).

Het oplopende aandeel jongvolwassenen onder huizenkopers is in alle regio’s terug te zien (figuur 11). In het recente verleden kochten beleggers vooral in de vier grote steden en in sommige studentensteden (zoals Groningen, Enschede en Maastricht) relatief veel huizen van eigenaar-bewoners. Op het hoogtepunt – vlak voor de invoering van de hogere overdrachtsbelasting voor beleggers – bedroeg het aandeel particuliere buy-to-let-beleggers in sommige wijken zelfs 30% tot in de meest extreme gevallen bijna 75% (zie bijvoorbeeld Kadaster, 2021). In deze steden lag het aandeel jonge huizenkopers in de eerste helft van 2024 duidelijk boven het niveau van de eerste zes maanden van 2020. In duurdere steden als Amsterdam en Utrecht lag het aandeel zo’n 11 procentpunt hoger. In de veelal goedkopere studentensteden als Groningen en Maastricht zelfs ruim 16 procentpunt.

Toch daalt het eigenwoningbezit onder jongvolwassenen

Ondanks het opverende aandeel van jonge huizenkopers daalt het eigenwoningbezit onder jongere generaties nog steeds stevig (figuur 12). Het eigenwoningbezit is hierbij uitgedrukt als het percentage van de volwassen inwoners dat hoofdkostwinner van een huishouden in een koopwoning is. Doordat steeds meer jongvolwassenen door de krappe woningmarkt helemaal geen huishouden meer kunnen vormen, geeft het percentage van de huishoudens dat in een koopwoning woont namelijk een onderschatting van de daling van het huizenbezit.

In 2008 was nog 28% van de inwoners van 25 tot 35 jaar hoofdkostwinner in een huishouden met een koopwoning. Dat aandeel is in 2023 gedaald tot 21%. Ook onder mensen van 35 tot 45 jaar en van 45 tot 65 jaar daalt het eigenwoningbezit. Alleen bij de groep van 65 jaar en ouder stijgt het eigenwoningbezit nog, wat vooral komt door cohort-effecten. Vroeger woonden ouderen vaak in een huurwoning, maar de huidige generatie 65-plussers is steeds vaker eigenaar van een koopwoning. Het eigenwoningbezit is binnen die groep de afgelopen drie decennia ruim verdubbeld.

Uitpondgolf lijkt mede aanjager verkoopplus

In de eerste tien maanden van 2024 wisselden bijna 165.000 bestaande koophuizen van eigenaar. Dat zijn er 11,6% meer dan in diezelfde periode vorig jaar. Het hogere aantal woningtransacties komt vooral doordat er veel meer appartementen worden verkocht (figuur 13). Bij andere woningtypen, zoals tussenwoningen of twee-onder-een-kappers, neemt het aantal verkopen niet of zeer beperkt toe. Deze ontwikkeling lijkt een direct gevolg van de eerder besproken uitpondgolf onder zowel particuliere als bedrijfsmatige verhuurders.

In alle regio’s zitten de woningverkopen in de lift

De opwaartse trend in het aantal verkochte woningen is in alle regio's terug te zien (figuur 14). Verder inzoomend springen vooral de grote verschillen tussen zeer sterk stedelijke gemeenten en minder stedelijke gemeenten in het oog. In zeer sterk stedelijke gemeenten zijn de verkopen namelijk beduidend harder opgelopen dan in landelijke gemeenten (11,2% versus 3,7%). En of we nu kijken naar sterk stedelijke gemeenten of naar landelijke gemeenten, in alle gevallen zit vooral de verkoop van appartementen in de lift. Ondanks het ogenschijnlijke diffuse regionale beeld suggereert dit wederom dat uitpondpraktijken een belangrijke verklaring vormen voor de opleving van het aantal woningverkopen.

De uitpondgolf verklaart waarschijnlijk ook waarom er momenteel iets meer huizen te koop staan dan een jaar geleden (figuur 15). Het is evenwel een doekje tegen het bloeden. Want de stagnerende nieuwbouw blijft het aanbod drukken. Minder nieuwbouw betekent immers minder vrijkomende woningen en minder doorstroming op de markt voor bestaande koopwoningen. En dat drukt onder aan de streep ook het aantal woningtransacties.

Verwachtingen: fors meer verkopen verwacht voor dit jaar en volgend jaar

Voor dit jaar voorzien we 204.000 woningverkopen; dat zijn er 22.000 meer dan in 2023. Voor volgend jaar verwachten we dat 198.000 bestaande koopwoningen van eigenaar wisselen en in 2026 zijn dat er 192.000. Onze raming is flink opwaarts bijgesteld, want in september gingen we nog uit van respectievelijk 197.000 woningverkopen voor dit jaar en 186.000 verkopen in 2025. De opwaartse bijstelling hangt samen met de uitpondgolf. De piek in het hiermee samenhangende extra aanbod lijkt nog niet bereikt. Tegelijkertijd verwachten we dat het een tijdelijk fenomeen is. In combinatie met de achterblijvende woningbouwproductie zal het aantal verkopen in 2026 daarom wat lager uitvallen.

De aantrekkende markt voor bestaande koopwoningen biedt perspectieven voor de nieuwbouw. Toen de woningmarkt vanaf 2022 tijdelijk afkoelde, kwamen veel bouwprojecten in de knel. Nu de huizenprijzen weer in hoog tempo stijgen, nemen de opbrengsten van projecten toe en komt woningbouw – bij een gegeven ambitieniveau – financieel weer sneller van de grond. We zien dit terug in de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen (figuur 16). Het voortschrijdend 12-maandsgemiddelde van nieuwbouwverkopen lag in oktober 38% hoger dan in dezelfde maand in 2023. Toch is van een volledig herstel nog geen sprake: in de afgelopen twaalf maanden werden nog altijd 23% minder nieuwbouwhuizen verkocht dan in 2021 en 14% minder dan in 2020.

Verwachtingen: gestaag herstel nieuwbouwsector, maar geen volledig herstel

We rekenen op een verder herstel van de nieuwbouwmarkt, hoewel we denken dat de verkoopaantallen uit 2021 voorlopig uit zicht blijven. In 2021 had de nieuwbouw de wind in de zeilen door een uitzonderlijk lage rente en sterk stijgende huizenprijzen. De afkoeling van de woningmarkt werd in de nieuwbouwmarkt vooral opgevangen door dalende verkoopaantallen en niet door dalende prijzen. Terwijl bestaande koopwoningen in prijs daalden, stegen de prijzen van nieuwbouwkoopwoningen gestaag door. Inmiddels is deze trend alweer enige tijd omgekeerd. En dat vergroot de aantrekkelijkheid van een nieuwbouwwoning.

Hoeveelheid opgeleverde nieuwbouwwoningen blijft achter, maar pijplijn stemt hoopvol

Door de lange doorlooptijden van bouwprojecten leidt de opverende verkoop van nieuwbouwwoningen niet meteen tot meer opgeleverde huizen. Sterker nog: het aantal opgeleverde woningen is de laatste tijd gedaald (de blauwe balken in figuur 17). De figuur toont nieuwbouw en overige toevoegingen (exclusief sloop) in alle woningmarktsegmenten (koop en huur), volgens de beleidsdefinitie waar de overheidsdoelstelling van 100.000 toegevoegde woningen per jaar op is gebaseerd. Sinds 2023 is de groei van de woningbouwproductie steeds verder van deze doelstelling verwijderd geraakt.

Sinds begin 2024 zit ook het aantal verleende bouwvergunningen weer in de lift. In de afgelopen twaalf maanden zijn bijna 62.000 vergunningen verleend. Hoewel dat er fors meer zijn dan in 2023 (55.000 vergunningen), zijn de aantallen uit 2021 (76.000) nog ver uit zicht. Hierbij moeten we wel opmerken dat een deel van de klappen waarschijnlijk is opgevangen binnen de woningbouwpijplijn (figuur 18). Ondanks de stevig gedaalde vergunningverlening ligt het aantal woningen waarvan de bouw nog niet is gestart maar waarvoor al wel een bouwvergunning is verleend nu een stuk hoger dan in 2021. Dit betekent dat het aantal bouwstarts tijdens de afkoeling van de huizenmarkt nog sterker daalde dan het aantal verleende vergunningen. Nu de nieuwbouw aantrekt, kan de bouw bij deze projecten alsnog starten. Daarom gaan we ervan uit dat de achtergebleven vergunningverlening een verdere stijging van de woningbouw op korte termijn niet in de weg hoeft te staan.