Koopwoningen in twee jaar tijd naar verwachting ruim 90.000 euro duurder

In de juniraming gingen we nog uit van een huizenprijsstijging met een kleine 11 procent in 2021, gevolgd door een verdere toename van 4,6 procent in 2022. Maar sindsdien zijn de huizenprijsstijgingen verder versneld. Alleen al in de eerste vijf maanden van het jaar is de prijs van een gemiddelde koopwoning harder gestegen dan in héél 2020. En in de maanden daarna is de stijging verder opgelopen, tot 16,3 procent jaar-op-jaar in juli. Dat is in euro’s uitgedrukt de sterkste stijging ooit (zie figuur 1). Bovendien herstelt de Nederlandse economie sneller dan verwacht van de coronacrisis, en zijn de vooruitzichten voor de werkloosheid de afgelopen maanden verder verbeterd. Ook voorzien we dat de kapitaalmarktrentes, die van invloed zijn op de hypotheekrentes, langer laag zullen blijven dan waar we in juni van uitgingen.

Daarom hebben we onze prijsverwachting sterk naar boven bijgesteld. We voorzien nu dat de huizenprijzen in twee jaar tijd met zo’n 28 procent zullen toenemen. In euro’s uitgedrukt betekent dat een prijsstijging van ruim 90.000 euro. Voor starters is dit een sombere boodschap, want zelfs bij de huidige lage rente betekenen die 90.000 euro dat een koper die dit bedrag hypothecair financiert dertig jaar lang zo’n 300 euro hogere bruto maandlasten heeft. Zo werkt het op een iets later moment kunnen kopen van een huis dus decennialang door op de financiële ruimte die huishoudens hebben nadat de vaste lasten zijn betaald.

Flevoland was afgelopen jaren de regio die haar koopwoningen het snelst in prijs zag stijgen, en we gaan ervan uit dat de provincie deze dubieuze eer behoudt. We voorzien een stijging van 20 procent dit jaar in de regio, waar volgend jaar nog eens 15 procent bovenop komt. Ook in veel regio’s in noordoost-Nederland groeien de prijzen dit jaar hard, bijvoorbeeld in de COROP-regio Oost-Groningen: 18 procent. De kleinste toename verwachten we dit jaar in Groot-Amsterdam te zien, maar daar is de stijging nog altijd 12 procent (zie figuur 2).

Dat de huizenprijzen procentueel gezien vooral sterk stijgen in regio’s waar het prijsniveau nog wat lager ligt, hangt samen met het hoge prijsniveau in de meest gewilde regio’s. Zoals in Utrecht en Amsterdam. Daar zijn de huizenprijzen eerder al sterk gestegen. De bereikbaarheid van koopwoningen staat daardoor onder druk in die regio’s, zodat huishoudens op zoek gaan naar alternatieven. We verwachten dat deze trend doorzet (zie figuur 3).

Doordat huizenkopers tot 35 jaar begin dit jaar geen overdrachtsbelasting hoefden te betalen, en dat sinds april dit jaar niet meer hoeven bij huizen tot 400.000 euro, zijn veel woningaankopen over de jaarwisseling heen getild. Mede daardoor verwachten we dat er dit jaar uiteindelijk nog relatief veel transacties zullen zijn, ook al is het aanbod te koop staande huizen behoorlijk opgedroogd. We gaan voor dit jaar uit van 231.000 verkopen, iets minder dan in 2020 toen nog 236.000 koopwoningen van eigenaar wisselden. Wel verwachten we door het krappe aanbod voor komend jaar fors minder transacties, zo’n 211.000 (zie figuur 4).