Ondanks toegenomen onzekerheid nog geen verkoeling voor de huizenmarkt

In januari 2022 waren bestaande koophuizen 21,1 procent duurder dan in dezelfde maand vorig jaar. Sinds 1977 zijn de huizenprijzen niet meer zo hard gestegen. De uitzonderlijke oververhitting van de woningmarkt wordt nog duidelijker als we naar de prijsstijging in euro’s kijken. Huizenkopers betalen inmiddels 75.000 euro meer voor hun huis dan degenen die één jaar eerder een huis kochten (zie figuur 1). Jan Modaal heeft nu twee volledige jaarsalarissen nodig om het tempo op de woningmarkt bij te benen.

We voorzien dat de huizenprijzen dit jaar nog flink blijven stijgen. Omdat de huizenprijzen harder zijn toegenomen dan eerder verwacht, hebben we onze schatting verhoogd. De krapte op de huizenmarkt en de lage werkloosheid versterken de druk op de huizenprijzen. Toch verwachten we dat deze in de loop van dit jaar minder uitbundig gaan groeien. Dit komt doordat de economie naar verwachting minder hard groeit dan in de afgelopen jaren. Ook dalen de kapitaalmarktrentes al een tijdje niet meer. We verwachten dat bestaande koophuizen eind van dit jaar gemiddeld 17,3 procent duurder zijn dan in 2021. Voor 2023 voorzien we een gemiddelde huizenprijsstijging van 5,5 procent.

De oorlog in Oekraïne zorgt naar verwachting niet voor een omslag op de woningmarkt. Maar het zorgt er wel voor dat de huizenprijzen minder hard stijgen door de gevolgen ervan voor de Nederlandse economie. Zo stijgen de prijzen in de winkels en aan de pomp. Dit tast de koopkracht aan, waardoor er minder geld overblijft voor de maandelijkse woonlasten. Ook wordt door het conflict de kans op een recessie groter. Als de economie inderdaad in zwaarder weer terecht komt, dan stijgen de huizenprijzen waarschijnlijk minder hard dan nu voorspeld.

Koophuizen worden vooral duurder in Zeeland en in het midden en noordoosten van het land (zie figuur 2). In die regio’s stijgen de huizenprijzen met meer dan 20 procent. In Zuid-Holland en West-Brabant groeien de huizenprijzen met 15 à 16 procent duidelijk minder hard. In lijn met onze landelijke verwachting, stijgen de huizenprijzen in 2023 in alle regio’s minder sterk.

Momenteel worden er in ons land steeds minder huizen verkocht (zie figuur 3). In de eerste maand van 2022 wisselden maar 14.053 huizen van eigenaar. Het is al lang geleden dat er zo weinig huizen werden verkocht. Zulke aantallen zagen we vooral tijdens de crisisjaren van 2008–2013. Dat de hoeveelheid transacties afneemt, betekent niet dat het sentiment onder huizenkopers verandert. Huizen worden juist ontzettend snel verkocht en er woedt een heftige biedstrijd waarbij huizen (soms ver) boven de vraagprijs weg gaan. De daling van het aantal verkopen lijkt dus vooral het gevolg van de enorme krapte op de huizenmarkt.

Door het gebrek aan aanbod en de achterblijvende nieuwbouwproductie verwachten we dat er dit jaar nog maar 191.000 bestaande koophuizen worden verkocht. Dat zijn er 35.000 minder dan in 2021, toen nog ruim 226.000 bestaande koophuizen van eigenaar wisselden. Voor 2023 verwachten we enig herstel. Voor dat jaar gaan we uit van 198.000 verkopen.

Sinds 2015 laat de Nederlandse woningmarkt tekenen zien van oververhitting. De markt is erg krap: er is veel meer vraag dan aanbod. Dit draagt bij aan de hevige biedstrijd, de snelle verkooptijden en ook aan de snel stijgende huizenprijzen. Maar dat huizen in een hoog tempo duurder worden, betekent niet automatisch dat sprake is van een zeepbel. Van een bubbel is pas sprake als de huizenprijzen (veel) hoger zijn dan je zou verwachten op basis van factoren die op de langere termijn de hoogte van de huizenprijzen bepalen.

Verschillende instellingen zijn bang voor bubbelvorming op de Nederlandse huizenmarkt. Bijvoorbeeld het Europees Comité voor Systeemrisico’s maar ook de Federal Reserve Bank in Dallas. Deze laatste instelling berekent dat de Nederlandse huizenprijzen veel heviger groeien dan je zou verwachten op basis van macro-economische factoren als werkloosheid, inflatie en rente. Maar dit betekent niet meteen dat er sprake is van een zeepbel. Want ook niet-economische factoren bepalen de huizenprijzen. Denk bijvoorbeeld aan weinig nieuwbouw en veranderde woonvoorkeuren. Zo neemt de populariteit van in de stad wonen al geruime tijd toe of willen mensen vanwege het thuiswerken door corona meer betalen voor een groter huis met een tuin.

Of op de Nederlandse woningmarkt sprake is van een bubbel valt daarom niet te zeggen. Wel weten we dat het risico op bubbelvorming groter wordt als de markt oververhit is. Dat komt doordat verwachtingen van huishoudens over de huizenprijzen in een periode van oververhitting steeds optimistischer – en minder realistisch – worden. Huizenkopers baseren hun verwachtingen over toekomstige huizenprijsstijgingen namelijk voor een belangrijk deel op de prijsstijgingen die ze in het recente verleden hebben gezien. Zulke zogenaamde ‘adaptieve verwachtingen’ kunnen tot een zichzelf versterkend proces leiden, waarbij hoge huizenprijsstijgingen nieuwe prijsstijgingen uitlokken. En dat kan uiteindelijk tot een bubbel leiden.