Kwartaalbericht Woningmarkt: nóg hogere huizenprijzen en meer woningverkopen in het verschiet

Cao-lonen die gemiddeld 6,7% zijn gestegen, 104.000 extra huishoudens, aanhoudend lage werkloosheid en soepelere leennormen stuwden de vraag naar (koop)woningen in 2024. In combinatie met een achterblijvende woningbouw – rekening houdend met sloop kwamen er slechts 70.000 woningen bij – dreef ze de huizenprijzen tot nieuwe records. In 2024 stegen deze met gemiddeld 8,7%; in januari zette de prijsstijging door met volgens het CBS en Kadaster een jaar-op-jaar-toename van liefst 11,5%. Ook het aantal transacties nam afgelopen jaar fors toe, met dik 13% naar in totaal 206.000 verkopen. Dit komt mede door het aanhoudende ‘uitponden’ van voormalige huurwoningen. Door gestegen rentes, hogere belastingen, lokale regels om beleggers te weren, en strengere eisen aan huurprijzen verkopen woningbeleggers volgens cijfers van het Kadaster sinds enkele jaren meer woningen dan ze aankopen. Dat maakt het voor potentiële huurders lastiger om een huis te vinden, maar het is een opsteker voor potentiële huizenkopers: zij kunnen kiezen uit meer koopwoningaanbod, waardoor ook meer verkopen mogelijk zijn.

We verwachten dat de huizenprijzen dit jaar opnieuw flink hoger zullen uitpakken dan een jaar eerder (zie figuur 1), maar het tempo waarmee prijzen stijgen, neemt wel af. In onze raming zijn huizen in het laatste kwartaal van dit jaar 6,1% duurder dan in het laatste kwartaal van 2024. Maar door overloop-effecten zullen huizen dit jaar gemiddeld 8,6% duurder zijn dan in 2024. Voor 2026 verwachten we een gemiddelde prijsstijging van nog eens 5,7%.

De woningprijzen blijven stijgen omdat de vraag naar woningen harder stijgt dan het aanbod. Het door onderzoeksbureau ABF becijferde woningtekort loopt de komende jaren verder op van 4,9% naar 5,1% van de woningvoorraad. Dit percentage is vooral gebaseerd op demografische factoren: de bevolking groeit volgens de verwachtingen van ABF harder dan het aantal huizen. De vraag neemt ook nog extra toe door een aantal economische factoren, waarvan de stijgende inkomens de belangrijkste is. We gaan er bovendien van uit dat de kapitaalmarktrentes de komende jaren dalen. Hiertegenover staat een toename in het aanbod van koopwoningen, doordat beleggers zoals gezegd veel huurwoningen verkopen aan eigenaar-bewoners. We denken dat dit extra aanbod wordt geabsorbeerd door de markt, waardoor er meer transacties zijn terwijl de prijsgroei juist lager uitvalt dan wanneer dit extra aanbod er niet was geweest. Op elk van deze factoren gaan we in deze paragraaf nader in.

Ten opzichte van ons vorige Kwartaalbericht zijn onze verwachtingen ongeveer gelijk gebleven: we gingen toen uit van 9,2% huizenprijsgroei in 2025 en van 6,0% in 2026. Onderliggend zijn er wel enkele veranderingen, maar per saldo is het effect daarvan beperkt. We gaan bij deze ramingsronde uit van lagere kapitaalmarktrentes, maar verwachten ook iets meer woningaanbod. Ook het macro-economisch beeld leidt op dit moment niet tot een significante bijstelling van onze verwachtingen voor de koopwoningmarkt: onze ramingen voor de Nederlandse economie zijn vrijwel gelijk gebleven. De economische groei valt tot eind 2026 een fractie lager uit en ook onze loongroeiverwachting hebben we neerwaarts bijgesteld, maar daar staat tegenover dat de werkloosheid door de aanhoudend krappe arbeidsmarkt ook minder oploopt dan eerder gedacht. In onze raming houden we al rekening met meer handelsbelemmeringen als gevolg van Amerikaans protectionistisch beleid, maar een verdere verslechtering van het geopolitieke klimaat – zoals hogere handelstarieven dan waar we in ons basisscenario van uitgaan – kan onze verwachtingen voor de Nederlandse economie en de huizenmarkt wel doorkruisen.

Meer leenruimte door stijgende lonen

De stevige stijging van de inkomens was de afgelopen jaren de belangrijkste drijvende kracht achter het herstel van de huizenmarkt. Vorig jaar stegen de cao-lonen met maar liefst 6,7%, en ook voor dit jaar en volgend jaar gaan we uit van stevige loonstijgingen – van respectievelijk 4,8% en 4,1%. Daardoor kunnen potentiële huizenkopers meer lenen en bieden. Ten opzichte van ons vorige Kwartaalbericht hebben we onze verwachtingen over de loonontwikkeling iets naar beneden bijgesteld. Wij verwachten dat huizenkopers in 2025 gemiddeld 1% minder kunnen lenen dan eerder gedacht en in 2026 2% minder dan waar we drie maanden geleden van uitgingen. Dit tempert enigszins de eerder voorziene groei van de vraag naar koopwoningen.

Lagere kapitaalmarktrentes dan eerder verwacht

Ten opzichte van het vorige Kwartaalbericht zijn de verwachtingen van RaboResearch over de kapitaalmarktrentes sterk naar beneden bijgesteld. Eind vorig jaar was de verwachting nog dat deze rentes iets zouden oplopen, inmiddels wordt uitgegaan van een daling (zie figuur 2). De kapitaalmarktrentes bepalen de financieringskosten van hypotheekverstrekkers en zijn daarom belangrijk voor de hoogte van de hypotheekrente. Hoewel de relatie tussen de kapitaalmarktrentes en de hypotheekrentes indirect is, kunnen de lagere kapitaalmarktrentes op termijn leiden tot lagere hypotheekrentes, waardoor potentiële huizenkopers meer kunnen lenen. Dit wakkert de vraag naar koopwoningen verder aan. De onzekerheid is bij de renteramingen groot. Er is dus een aanzienlijk risico dat de toekomstige rente hoger (of lager) uitvalt dan onze raming, wat in dat geval ook gevolgen voor de woningmarkt heeft.

Meer aanbod van koopwoningen door verkoopgolf beleggers

De verhuur van woningen is de afgelopen jaren minder aantrekkelijk geworden door een hogere overdrachtsbelasting, gestegen rentes, een hogere vermogensbelasting en strengere huurprijsregulering. Dit geldt met name voor beleggers die bestaande woningen opkochten voor de verhuur in plaats van ze te bouwen. Beleggers doen hun huurwoningen dan ook massaal in de verkoop. In 2024 verkochten zij zo’n 24.000 woningen aan eigenaar-bewoners, terwijl ze 4.000 woningen van eigenaar-bewoners aankochten. Per saldo gingen dus zo’n 20.000 woningen naar de koopmarkt (zie figuur 3). In 2023 was dat saldo nog 11.000 woningen, en de trend laat nog steeds een duidelijke versnelling zien. In de praktijk worden aanzienlijk meer huurhuizen ‘uitgepond’, omdat in deze cijfers enkel bedrijven en particulieren worden meegeteld die drie of meer woningen hebben. Afgelopen jaar hebben Nederlanders met twee woningen per saldo óók veel meer huizen verkocht dan aangekocht, bij elkaar 18.000 stuks. Het exacte gebruik van tweede woningen is niet met zekerheid vast te stellen, maar onderzoek van het CBS en het Kadaster wijst erop dat ongeveer 70% van de tweede woningen in Nederland wordt verhuurd.

Door de uitpondgolf is er vooral in de goedkopere segmenten meer aanbod van koopwoningen. Dat zorgt voor meer transacties – vooral van appartementen. Dit heeft bijgedragen aan het herstel van het aandeel van jonge huizenkopers in het totale aantal aangekochte woningen en dit drukt ook de huizenprijsgroei. Door de hoge latente vraag naar koopwoningen – van potentiële koopstarters die graag een huis willen kopen, maar de afgelopen jaren telkens achter het net visten – wordt dit extra aanbod naar verwachting snel verkocht.

In de meeste regio’s gingen de huizenprijzen in 2024 min of meer gelijk op met het landelijke gemiddelde van 8,7%. Duidelijke uitzonderingen zijn de provincie Zeeland, waar de prijzen met gemiddeld 5,2% stegen (4,3% in Zeeuws-Vlaanderen en 5,5% in Overig Zeeland), de provincie Utrecht, waar de prijzen met 11,6% omhoogschoten, en koploper Delfzijl, waar de huizenprijzen in 2024 12,4% stegen. De precieze verklaring voor de afwijkende huizenprijsgroei in deze regio’s kennen wij niet. In het geval van Zeeland – waar de huizenprijsontwikkeling doorgaans gematigder is – en Utrecht kan het afwijkende beeld te maken te hebben met de mate waarin de huizenprijzen er daalden tussen de zomer van 2022 en het voorjaar van 2023, nadat de hypotheekrentes sterk waren gestegen. In Zeeland vielen de prijzen minder ver terug dan in de rest van Nederland. Bij elkaar 3,6%, ten opzichte van 5,8% gemiddeld in Nederland. In Utrecht was de prijsdip juist groter dan gemiddeld, met een daling van 8,8% (zie figuur 5). De woningmarkt in de regio Delfzijl is al langere tijd in opkomst. Hier stegen huizenprijzen ook in 2023 met een bescheiden prijsgroei van 3% verder door.

Regionale verwachtingen huizenprijzen

We verwachten dat de prijzen van bestaande koophuizen dit jaar met 11% het sterkst stijgen in Flevoland, Noord- en Midden-Limburg en in delen van Groningen (zie figuur 6). De laagste prijsstijging verwachten we in de Kop van Noord-Holland, regio Alkmaar en Groot-Rijnmond. In deze regio’s gaan we uit van een prijsstijging van 7%. In de G4-steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) verkopen beleggers relatief veel huurwoningen, onder andere omdat het aandeel van commerciële huurwoningen daar relatief groot is. Door dit extra woningaanbod valt de prijsgroei in deze regio’s naar verwachting lager uit. Toch verwachten we ook in deze grootstedelijke regio’s dat bestaande koopwoningen duurder worden, doordat de vraag naar koophuizen het aanbod blijft overtreffen.

Het afgelopen jaar was een sterke heropleving van het aantal verkopen te zien, nadat dit in 2023 nog terugliep tot 182.000 transacties – het laagste niveau sinds 2015. In totaal wisselden in 2024 ruim 206.000 koopwoningen van eigenaar, dik 13% meer dan in 2023. De regio Amsterdam liet de grootste stijging van verkopen zien (zie figuur 7), maar ook in veel andere regio’s steeg het aantal verkopen sterk. Ook binnen COROP-regio’s zijn er flinke verschillen: in stedelijke gemeenten is de stijging van het aantal transacties het grootst. Dit komt waarschijnlijk doordat er in steden – waar het aandeel van huurwoningen doorgaans groter is dan in de meer landelijke gemeentes – veel meer huizen te koop staan door de verkoop van huurwoningen (zie ook paragraaf ‘Meer aanbod van koopwoningen door verkoopgolf beleggers’). Zo waren in de tweede helft van 2024 op woningwebsite Funda.nl meer huizen beschikbaar in de vier grootste gemeenten dan in de tweede helft van 2023, terwijl in de rest van Nederland gemiddeld juist iets minder huizen online stonden (zie figuur 8). Tegelijkertijd bloeide in de vier grote steden het aantal verkopen veel sterker op dan gemiddeld: in Rotterdam werden bijna 28% meer huizen verkocht, in Amsterdam 26%, in Den Haag 20%, en in Utrecht ging het aantal transacties met bijna 17% omhoog.

We verwachten dat het aantal verkopen dit jaar toeneemt naar 222.000 huizen, bijna 8% meer dan in 2024. Voor 2026 ramen we een verdere groei naar 227.000 transacties, een plus van 2%. Daarmee stellen we onze verkoopverwachting sterk naar boven bij ten opzichte van onze raming van drie maanden geleden. De afgelopen tijd viel de woningbouw namelijk minder sterk terug dan eerder verwacht. Dit heeft een positief effect op het aanbod van bestaande koopwoningen, omdat nieuwbouwkoopwoningen veelal worden gekocht door bestaande huiseigenaren. Ook het aantal te koop staande huizen heeft zich positiever ontwikkeld door de ‘uitpondgolf’ van voormalige huurwoningen door woningbeleggers. Dit zorgt met name in de grote steden voor extra te-koop-bordjes. Omdat de verkoop van huurwoningen naar verwachting doorzet, zijn er meer transacties mogelijk dan we vorig kwartaal hadden voorzien.

De huizenprijzen lagen in januari van dit jaar alweer 9,5% hoger dan op de vorige piek in juli 2022. Nieuwbouwkoopwoningen zijn in dezelfde periode maar 5% duurder geworden. Ten opzichte van bestaande koopwoningen zijn nieuwbouwhuizen dus iets aantrekkelijker geworden. De hogere huizenprijzen maken het gemakkelijker om woningbouwprojecten financieel rond te rekenen, en we zien de bouw dan ook stevig aantrekken (zie figuur 10). Ook de wat lagere rentes dragen bij aan het herstel van de nieuwbouw. Aan de beleidskant zien we zowel plussen als minnen: extra middelen voor sociale woningbouw vergroten de haalbaarheid van bouwprojecten, maar de eis van twee derde betaalbare woningen en de Wet betaalbare huur gaan juist ten koste van de haalbaarheid. Zo blijkt uit cijfers van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) dat bij een derde van de te bouwen middenhuurwoningen een rendementsverlies optreedt, ondanks het feit dat voor nieuwbouwhuurwoningen 10% meer huur mag worden gerekend.

We verwachten desalniettemin dat het herstel van de woningbouw dit jaar nog doorzet, aangezien de prijzen van bestaande koopwoningen naar verwachting verder stijgen terwijl de kapitaalmarktrentes nog iets verder zakken. De stikstofproblematiek en het gebrek aan bouwlocaties blijven de woningbouw echter parten spelen. Bovendien krijgt de woningbouw na 2026 mogelijk ook te maken met de gevolgen van de Kaderrichtlijn Water. Het kabinet werkt aan het vergroten van het aantal locaties voor grootschalige woningbouw en wil ook de regels voor buitenstedelijke woningbouw versoepelen. Maar op de korte termijn valt hier nog weinig van te verwachten gelet op de doorlooptijd van bouwprojecten.

Het herstel van de woningbouw is ook terug te zien in het aantal verleende bouwvergunningen. Vorig jaar werden iets meer dan 67.000 vergunningen voor nieuwbouwwoningen verleend: dat zijn er 21% meer dan in 2023. Maar het niveau van 2021 hebben we nog altijd niet geëvenaard. Toch zegt dit niet alles. Want het aantal woningen in de pijplijn suggereert volop ruimte voor een stijging van de woningbouw. Doordat sommige bouwprojecten vanaf 2022 stagneerden, is het aantal woningbouwprojecten waarvan de bouw nog niet is gestart, maar waarvoor al wel een vergunning is verleend flink opgelopen (zie figuur 11). Nu de markt weer aantrekt, kunnen deze projecten weer worden opgestart. Ook de toegenomen werkvoorraden bij woningbouwbedrijven wijzen op ruimte voor verder herstel van de woningbouw in 2025 (zie figuur 12).